나이가 들면 들수록 돈은 더 필요합니다. 갈수록 몸은 아파져서 병원비 부담은 더 커져만 가는데,  그러나 대한민국에 노후준비가 든든하게 된 분들이 몇분이나 되실까요? 요즘 시대에 자식들이 내 노후를 책임진다? 이런것은 크게 기대할 수 없습니다. 자식에게도 큰 부담이고 부모 입장에서도 자식에게 짐이되는 것 같아 싫기 때문입니다.

이런 상황에서 국민연금은 한달에 얼마나 받을 수 있을까요? 2019년 기준 노령연금의 월평균 수령액은 52만 7000원이라고 합니다. 한달에 50만원 남짓되는 돈이 작은돈은 아니지만 한달을 살아가기에는 턱없이 부족한 돈입니다. 

이렇게 부족한 대한민국 연금상황에서 퇴직을 하고 자녀에게 생활비 부담을 지우고 싶지 않은 분들은 한번쯤 주택연금을 고려해봅니다. 노후에 자녀와 함께 살면서 짐이되는 것 보다는 내 집에서 편안하게 살면서 주택을 담보로 주택연금을 받으며 독립적인 삶을 살고 싶어하는 분들이 늘어나고 있습니다. 

만약 가진거라고는 내 명의의 집이 한채 있는데 당장 생활비가 없어서 막막하신 분들이라면 주택연금에 대해 알아보시고 노후를 조금 편안하고 윤택하게 사시는 것도 좋을 것 같습니다. 

주택연금은 소득이 부족한 만 60세 이상의 분들이 집을 담보로 매달 일정적인 연금을 받는 일종의 대출상품이라고 볼 수 있습니다. 

보통 집을 사기 위해서 모기지 상품이라고 불리우는 대출을 한 후에 다달이 일정 금액을 납부하나, 주택연금은 이와는 반대로 집을 담보로 매달 돈을 받을 수 있다는 특징때문에 "역모기지론"이라고도 불리웁니다. 

국가 정책적으로 시행하는 상품이라서 사실상 저소득층을 위한 정책인데다가 연금지급을 국가가 보증하며 나라가 망하지 않는 이상 연금지급 중단 위험이 없습니다. 

해마다 주택연금 신청자는 계속 늘어나고 있으며 주택을 자녀들에게 상속해주는 것보다 주택연금을 신청해서 자신이 사는 집에서 생활할 수 있습니다.

주택가격이 올라버리면 받을 수 있는 연금도 늘어납니다. 만약 집의 금액만큼 연금을 다 받지 못하고 연금 가입자가 사망하게 되면 해당 시점 시세로 집을 처분하여 차액금을 상속인에게 물려주게 됩니다.

여기에 결정적인 것은 만약 반대로 연금수령액이 집 값을 넘더라도 계속 연금을 지급되며 그 초과분을 상속인에게 청구하지 않는다는 엄청나 메리트가 있습니다. 

주택을 담보로 인출도 할 수 있는데, 인출한도를 설정하지 않고 매월 정기적 연금으로 받는 종신지급 방식이 더 인기가 많습니다. 

부부중에 한분이 먼저 세상을 떠나도 주택연금은 감액이 없습니다. 똑같은 주택연금이 계속 지급보장되며 상속이나 세제혜택도 있어서 사실상 상당히 유리한 상품입니다.  

첫째 : 부부 중 한명 이상이 만 60세 이상일 경우에만 주택연금을 신청할 수 있습니다 

둘째 : 소유하고 있는 주택값이 9억원 이하여야 주택연금을 신청 가능합니다

셋째 : 다주택자의 경우에는 합친 가격이 9억 이하여야 합니다. 비거주 주택을 3년 이내에 처분하고 남은 주택 값이 9억원이 초과되지 않을경우 주택연금 신청이 가능합니다. 

주택연금 신청방법과 절차는 다음과 같습니다. 

첫째로는 보증신청을 해야합니다. 주택소재지를 관할하는 주택연금 지사를 방문하여 신청할 수도 있고 인터넷으로도 신청이 가능합니다. 주택연금을 받고자하는 신청인이 공사를 방문해서 보증상담을 받고 보증신청을 합니다. 

둘째로는 보증심사를 합니다. 보증상담을 받고 공사는 신청인이 자격요건이 되는지 제출한 서류를 검토합니다. 그리고 담보주택의 가격을 책정하여 심사하고 매달 받을 연금금액을 결정합니다.  

셋쨰로는 보증서를 발급받습니다. 공사는 보증약정체결과 저당권 설정 가정을 모두 거친 이후에 금융기관에 보증서를 발급합니다.

마지막으로 주택연금 대출을 합니다. 보증심사 및 보증서를 발급받은 후 주변 금융기관을 방문해서 금융거래 약정 후에 가까운 금융기관을 방문해서 대출거래약정을 체결한 이후에 금융기관에서 주택연금 대출을 실행하면 주택연금 신청이 완료되게 됩니다. 

주택연금시 필요한 서류는 위와 같습니다. 제출해야할 서류가 꽤 많은 편이므로 주택연금 사이트나 콜센터로 물어보시면 상세하게 설명이 되어 있습니다. 

주택연금 수령액 표는 다음과 같습니다. 표를보면 주택가격이 높을 수록 연금을 더 많이 받고 나이가 많을 수록 아무래도 종신까지 남은 기간이 얼마 되지 않기 떄문에 받을 수 있는 주택연금도 커지는 것을 볼 수 있습니다.

예를들면 우리집이 5억원인데 내 나이가 65세라고 한다면 정액형 종신방식에 인출한도를 걸어놓지 않았다면 120만원을 앞으로 사망시까지 계속 받을 수 있는 것입니다. 

더 정확한 계산은 한국주택금융공사 홈페이지에 들어가서 확인할 수 있습니다. 홈페이지 상단에 주택연금 > 예상연금 조회 탭을 누르면 다음과 같은 페이지가 뜰 것입니다.

소유자의 생년월일로 만 60세가 넘었는지 확인하고 자신이 살고 있는 집의 시세를 시세검색으로 확인하게 됩니다. 시세검색은 KB시세를 통해서 정보가 매번 업데이트되고 있습니다. 보통은 시세의 일반 평균가를 적용받습니다

여기서월 지급금 지급방식이 조금 헷갈리는 부분이 있을 것 입니다. 네가지방식이 있습니다. 

종신방식 : 종신방식은 월지급금을 평생 받는 것입니다. 인출한도는 50%이내로 설정할 수 있는데 인출한도가 없으면 더 많은 금액을 받을 수 있습니다. 

확정기간 방식 : 이것은 일정기간만 받는것입니다. 10년에서 30년동안만 받는다는 것입니다. 

대출상환방식 : 아마 해당 주택을 담보로 받은 대출이 있는 경우 이자부담이 나갈 수 있습니다. 이럴 때에는 주택담보대출 상환용으로 인출한도 범위안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분만 평생 매월 연금으로 받는 것입니다. 

우대방식 : 만약 주택 가격이 1.5억 미만의 1주택자라면 종신방식 보다 월지급금을 20%더주는 게 있습니다. 내가 가진 주택의 가격이 얼마 되지 않는다면 이 방식은 선택이 아니라 필수 입니다. 

마지막으로 월지급금 지급유형에서 정액형과 전후후박형이 있는데 정액은 매달 똑같이 받는 금액인데 전후후박형은 가입초기에는 10년동안은 많이 받다가 11년째부터 월 지급금의 70%만 받는 방식입니다. 

해당 내용을 전부 선택한 후  마지막 확인하기를 누르면 정확한 금액이 나옵니다.

지금까지 주택연금과 관련된 많은 것들을 알아 보았습니다. 아직까지도 많은 부모님들에게 자식들에게 집한채는 물려주고 싶다는 마음이 큰 것은 알고 있습니다. 그러나 살아가는 동안에 독립적인 존재로서 마음 편안하게 살아가는것이 나에게도, 어찌보면 자식에게 더 좋은일일 수 있습니다.

주택연금을 고려하시는 분들이라면 자세히 한번 알아보고 내가 과연 얼마나 금액을 받을 수 있는지 확인해보신 뒤에 노후계획을 잘세우시기 바라겠습니다. 관련 링크에 들어가면 더 많은 정보를 확인하실 수 있습니다. 적어도 내가 주택연금으로 얼마나 받을 수 있는 정도는 계산해보시고 현명한 노후계획을 세우시기를 바라겠습니다. 

1인~2인가구가 대세가 되어가고 있습니다. 제가 어린시절만 하더라도 핵가족화 되었다고 하면서 부부에 아이둘 정도있는 집이 제일 많았었는데 말이지요. 

점점 늘어나는 1~2인 가구가 늘어남에 따라서 정부가 도입한 주택 유형 중에 하나가 바로 "도시형생활주택" 입니다. 오늘은 도시형생활주택에 대해서 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다. 

2000년도 초중반만하더라도 대형평수의 주택이 굉장히 인기가 많았습니다. 특히 40평이상의 아파트가격이 많이 선호되면서 대형평수의 아파트들이 많이 지어졌었습니다. 

그러나 2008년 리먼브라더스 사태가 생긴 뒤로 많이 시장이 바뀌었습니다. 시대의 변화에 따라 1,2인가구가 늘어나고 있는데 이러한 1,2인 가구의 수요에비해 대형평수 아파트만 많이 지어지던 때가 있었습니다. 당연히 앞으로 1,2인 가구는 늘어나는데 공급이 부족하니 정부에서는 규제를 풀어서라도 빠르게 시장에 소형평수 위주의 주택을 공급해야 했습니다. 

최근에 불었던 소형평수 아파트의 품귀 현상도 사실은 이 당시에 소형규모의 주택들이 덜 지어졌던 것 때문입니다. 정부에서는 2009년 정부는 1,2인 가구 수요에 맞는 주택공급을 하기 위해서 도시형생활주택 공급을 위해 주택건설기준과 부대시설의 설치기준을 크게 완화하였습니다. 

도시형생활주택의 가장 큰 특징은 규제가 거의 없다는 것입니다. 주택공급시 청약통장으로 입주자 선정하지 않습니다. 당연히 전매제한도 없습니다. 재당첨제한 규정들에서도 기준이 완화되었기 때문에 많은 사람들이 투자목적으로 여러 주택들을 분양받을 수 있습니다. 여기에 건축하는 사람 입장에서는 분양가 상한제도 적용받지 않는다는 장점 또한 있습니다. 

 도시형 생활주택은 국민주택규모의 주택을 300세대 미만으로 건설하여 공급되었기 때문에 대규모 단지에는 해당되지 않습니다. 

도시형생활주택 중 원룸형 주택은 12m제곱 이상 ~ 50m제곱 이하의 주거전용면적을 가지고 있습니다. 세대별로 독립된 화장실과 부엌을 가지고 있으며 이 두개를 제외하고서는 하나의 공간으로 구성해야하지만 주거전용면적이 30제곱미터 이상인 경우에는 두개의 공간으로 구성할 수 있습니다. 

지하층에는 세대는 두지 않아서 열악하게 반지하에서 사는 경우는 없습니다. 

소위 이야기하는 빌라를 들 수 있겠습니다. 2룸이상 입니다. 4층까지 지을 수 있으나 건축법 완화기준을 적용받아서 건축위원회 심의를 통과한 다음에는 총 5층까지 주택을 건설할 수 있습니다. 주거면적이 1세대당 85제곱미터 약 30평까지 가능합니다.

다세대와 연립주택이 다른점은 연립주택의 경우에는 연면적660m제곱 초과로 건축해야하나 다세대주택은 그 이하로 건축하여야 합니다. 

도시형생활주택은 구매나 청약에 큰 제한조건이 있기 떄문에 좋은 임대수익 투자처로서 아는 사람들은 잘 활용하고있습니다. 그러나 도시형 생활주택을 투자할때에는 다음과 같은 사항도 고려해보아야 합니다.

무엇보다 가장 중요한 것은 아파트나 오피스텔에 비해서 건물의 가치가 크게 올라가지 않는 다는 것입니다. 아파트는 몇년이 지나면서 가격이 오르는 경우가 있지만 해당 건물은 임대수익을 발생하는 대신에 감가상각도 적용받는다는 것을 인지하고 있어야 합니다.

아파트가 들어설수 없는 지역에 임대업 중심의 원룸형태가 편중되어 공급되어 있다보니 동네 자체가 발전할 가능성도 굉장히 낮습니다.

여기에 오피스텔과 비교하여 주차장이나 관리실 같은 시설들이 충족되지 못하다보니 사람들의 선호도가 떨어진다는 단점도 있습니다. 투자나 거주를 생각하시는 분들은 이 부분들을 고려하셔서 결정하셔야합니다. 

최근 청약조건이 까다로워지고 대출규제까지 시행되면서 가점도 낮고 현금도 얼마 없는 신혼부부에게는 도시형생활주택이 좋은 대안이 될 수 있습니다. 최근에는 아파트 못지 않은 주거환경을 제공하는 도시형 생활주택도 있기에 더 많은 정보들을 비교해보시면 더 저렴하고 위치 좋은 곳을 발견하실 수 있으실 겁니다. 

많은사람들이 귀촌에 대한 로망이 있습니다. 6시 내고향이 아직도 장수하는 이유도 그렇지요. 대한민국은 급격한 도시화로 인해 너도나도 먹고살기 위해 더 나은 삶을 위해 서울과 같은 대도시로 사람들이 몰렸습니다.

그러나 우리 가슴속 어딘가에는 여전히 시골집의 향수를 가지고 있는 사람이 아직 많습니다. 하늘도 쉽게 볼 수 없고, 주차하는 것은 지옥이고, 공기도 좋지 않고, 옆집에 누가 사는지도 알지 못하는 삭막한 도시생활을 벗어나 정겨운 농촌 냄새와 풍경과 함께 어우러져 살고 싶습니다.

그곳에 살기 위해서 가장 중요한 것은 바로 "집"입니다. 전원주택을 짓는것은 부지 매입부터 설계 시공 모두 쓸데없는 곳에 시간과 돈을 허비할 수 있는 반면 농가주택은 이미 집이 지어져있기 때문에 더 단순하게 진행할 수 있습니다. 오늘은 이러한 농가주택 매매에 대해서 알아보고 농가주택 매매를 위해서 고려해야할 사항들이 무엇인지 다루어 보도록 하겠습니다. 

농가주택은 농지법에 규정법 상 수도권을 제외한 읍이나 면지역에 위치해 있어야합니다. 대지면적은 660m제곱 약 200평 이내이며 건물면적은 45평 이내여야 합니다. 그리고 마지막으로 취득가는 7천만원 이하입니다. 

농가주택 매매에는 보통 크게 세가지의 목적이 있습니다. 각각의 목적에 맞는 농가주택을 매매하는 것이 좋습니다.

첫번째로는 귀농이나 귀촌을해서 터를 잡고 살기 위한 목적입니다. 직장을 은퇴하거나 혹은 굳이 도시에 살편서 출퇴근 할 필요가 없는 일을 하시는 분들이 터를 잡기 위한 고려를 합니다. 만약 주거를 목적으로 구매를 하게 된다면 내가 오랫동안 살아야 하는 만큼 제대로 지어진 집을 사야합니다. 

농가주택은 정말 공들여서 지은 집과 그렇지 않은 집의 차이가 천차 만별입니다. 그 차이는 살면서 더더욱 크게 느껴질 수밖에 없습니다. 그래서 정말 내가 이 주택에서 살고자 한다면무조건 싼 곳만을 찾기보다는 더 신중하게 제대로 지어진 집을 고르시는 것을 추천드립니다.

농가주택은 그럼에도 여전히 저평가되어있는 물건들이 많기 때문에 발품을 팔고 잘 찾다보면 저렴하면서도 잘 지어진 농가주택을 매매하실수 있으실 겁니다. 

두번째는 주말 별장용이 있습니다. 이 경우에는 아무래도 주택의 관리가 힘들다는 점이 있습니다. 저는 개인적으로 주말 별장용이라면 사기보다는 전세를 구하시는 것을 추천드립니다. 

도시의 아파트와 다르게 농가주택은 감가상각이 꽤 큰 물건입니다. 생각보다 주말에 잘 안내려가는 경우가 많으니 전세로 살아보시다가 정말 괜찮다 싶으면 그때 구매하셔도 늦지 않습니다. 여기에 더해 주말 별장용이라면 근처에 주택을 관리해줄 이웃들과 친하게 지내는 것도 중요합니다. 

마지막은 투자목적입니다. 농가주택도 전세물건이 있다는 누군가가 투자용으로 사놓은 것이 있다는 것입니다. 투자용으로서는 주택의 질보다도 아무래도 어느위치에 있느냐가 중요하며 대지면적을 얼마나 갖고 있느냐가 더 중요합니다.

내가 농가주택을 매매하려는 이유가 무엇인지 확인하시고 결정하신다면 좀 더 현명한 결정을 하실 수 있으리라고 생각됩니다. 

아직도 농촌에 지적도상 도로가 없는 농가가 많이 있습니다. 도로가 관심의 대상이 된 것은 자동차가 등장하면서부터입니다. 그 전에는 그렇게 중요하지 않아서 아직도 도로가 없는 농가들이 많이 있는 것입니다. 

건축법상 도로 몇미터 이내로 접해야한다는 법이 생기기 전에 만들어진 농가들은 이에 해당하는 경우가 많이 있으니 반드시 주의하셔서 살펴보셔아합니다.

보통 도시에 살았다면 아파트에서 살았던 삶에 익숙할 것입니다. 아파트에서는 관리사무소가 있어서 온수, 청소, 쓰레기 분리수거, 관리비 정산, 노후시설 수리, 경비 등의 각종 서비스를 제공해줍니다. 우리는 그저 한달에 한번 관리비를 납부만 하면 됩니다. 

그러나 농가주택을 살기 시작하면 이 모든 것을 내가 해야합니다. 더 이상 공동 생활이 아닌 온전한 자신의 주택인 만큼 주인의식을 가지고서 관리해주어야 합니다.  

시골에 가보면 관리가 정말 안되어 있는 노후한 빈집들이 정말 많습니다. 사람이 살지 않으면 집도 빠르게 망가집니다. 

이러한 빈집을 싸다고 어느정도 수리를해서 쓰면 되겠거니 생각하지만 종종 수리비가 노후주택을 구매 비용보다 더 많이 나오는 경우도 많습니다. 그리고 자칫하다가는 수리를 하다가 집을 아예 새로 짓는 불상사까지 생기기도 합니다. 내가 관리할 자신이 있는지 혹은 관리하기 수월한 집인지 확인하고 들어가셔야 합니다.

종종 저렴한 매물을 보고 그냥 급하게 진행하다가 나중에 알고보니 이 주택이 법적인 하자가 있는 경우가 있을 때가 있습니다. 가장 흔한경우가 창고시설로 등재되어 있는 집인 경우가 있습니다. 심한경우에는 축사로도 등록되어 있거나 아예 무허가 건물인 경우도 많이 있습니다.

예전에는 행정시스템에 대해서 많은 사람들이 불신했었기 때문에 그냥 아무데나 집을 짓고 신고도 안한 경우가 있었습니다. 특히 농촌지역은 더더욱 정식으로 등록절차를 밟은 역사가 그리 오래되지는 않았습니다. 

건물을 부수고 새로 지으려고 하더라도 관할에서 허가가 나지 않을 수 있는데다가 이러한 용도변경때마다 많은 세금이 부과될 가능성이 아주 높기 떄문에 시골집을 매매할 때에도 무조건 등기부등본을 떼어서 해당 건물의 용도와 이력을 살펴보는 것이 중요합니다.

가장 중요한 요소 중에 하나는 바로 주변에 어떠한 사람들이 사는가? 입니다. 전원생활을 동경하지만 막상 편안한 도시생활에 익숙해져 우리가 돌보지 못한 것들 중 하나가 "이웃" 입니다. 도시에서는 익명성이 보장되어서 내가 무엇을 하든지 크게 피해만 주지 않는다면 "자유"를 보장 받을 수 있습니다.

그러나 시골은 다릅니다. 내가 누구에게도 피해주지 않고 조용하게 있고 싶어도 그럴 수 없는 곳이 시골입니다. 아직도 시골인심이 좋다고 하는 얘기도 있지만 어디까지나 "그들"만의 이야기입니다. 상식적으로 이해가 안되는 남의 땅에 농사짓기, 각종 행사에 지참금 요구, 따돌림과 같은 텃세가 심한 곳도 많이 있습니다. 

주변의 이웃들의 성향이 어떤지 미리 파악해야합니다. 가급적이면 주변의 게스트하우스나 펜션에서 "한달살기"를 해보거나 주말마다 묵어가면서 주변사람들과의 관계를 맺어보는것을 추천드립니다. 아무래도 나이 드신 분들이 많기 때문에 비싼 것이 아니더라도 "성의" 차원에서 간식거리를 돌리면서 인사를 하고 교류를 해보고 일을 도와본다면 분위기를 파악하실 수 있으실겁니다. 

"시골이라서 나쁘다" 라는 이야기가 아닙니다. 어디까지나 "다르다"의 문제입니다. 우리가 너무 오랫동안 익명성을 보장받아서 겪게되는 문화적 온도차가 갈등이 될 수 있습니다. 

평화로운 전원생활을 기대하지만 어딜 가든 혼자 살수는 없는 것입니다. 내가 정말 사람들과 잘 어울리고 먼저 베풀 수 있는 준비가 되어 있는지 확인해 보아야 합니다. 

농가주택을 매입할때에는 그주변 부동산과 상담하고 최대한 많은 부분들을 알아보고 매입을 해야 나중에 후회하지 않습니다. 여전히 농촌에는 괜찮은 집이지만 저평가되어있는 좋은 농가와 농지들이 많이 있습니다. 

사이트내 링크에서 최대한 많은 정보를 확인해보시면서 매물들을 비교해보시며 좋은 매물을 사실수 있기를 기원하겠습니다. 

청약 가점과 상관없이 신청할 수 있는 무순위 청약이 인기를 끌면서 청약시장에 새로운 바람을 불어 넣고 있습니다. 집이 없는데 가점까지 낮았던 분들에게는 희소식이 아닐 수 없습니다.

무주택기간이 얼마 되지 않거나 아직 미혼인 사람의 경우에는 청약 조건이 다른 사람들에 비해서 불리한 것이 사실입니다. 그리고 이러한 사람들을 위해서 큰 기회 중 하나는 무순위 청약 이라는 것이 있습니다. 오늘은 무순위 청약에 대해서 잠시 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

1순위도 아니고 2순위도아니고 무순위청약이라는 것이 무엇일까요? 무순위청약은 2019년 2월에 도입된 제도인데 미분양물량을 추첨을 통해서 재분양 하는 것입니다. 기존에는 미분양 물량이 나오게되면 주택사업자가 임의로 처리하였습니다. 주로 선착순분양을 많이 했었는데 그러다보니 밤새 줄서기나 대리줄서기같은 부동산 전문 투기가 아니라면 아무래도 미분양아파트도 받기가 어려운 것이 그동안의 현실이었습니다.

이런 적폐를 해소하고자 오로지 순수하게 인터넷을 통해서 추첨을 통해서 누구나 공평하게 무순위 청약에 신청할 수 있게 되었습니다.

무순위 청약은 크게 세가지로 분류할 수 있는데 미계약 미분양을 대비하여 사전접수를 하는 사전 무순위 청약이 있고 잔여분에 대해서 나중에 추가 접수하는 추가접수, 불법전매나 부적격자가 나오면 계약이 취소되는데 계약취소주택에 대한 재공급이 있습니다.

무순위 청약을 하는 방법은 "청약홈" 청약사이트를 통해서 신청할 수 있습니다. 과거에는 아파트투유라는 사이트를 사용했었는데 2020년 1월 31일을 마지막으로 서비스를 종료하였고 이제는 검색창에 청약홈을 치셔서 들어가시면 됩니다.

상단의 청약신청하기를 누르고 세번째 탭인 APT무순위/잔여세대를 클릭한 후 청약 신청하기 이후에 공인인증서로 로그인 하시면 청약하실 수 있습니다.

무순위청약은 아무런 자격조건이 없습니다. 묻지도 따지지도 않고 만 19세 이상이라면 청약통장이 없어도 접수가 가능합니다. 유주택자의 경우에는 청약이 정말 어렵죠. 이러한 상황에서 무순위 청약은 유주택으로 신규 분양의 기회가 막힌 많은 분들에게 좋은 기회가 되고 있습니다.

투기나 청약 과열지역의 경우에는 해당 지역에 거주해야한다는 제약만 있을 뿐입니다. 만약에 서울에서 분양을 한다면 수도권에 살아야지 그 외의 지방에서는 신청을 할 수 가 없습니다. 계약금이나 중도금 잔금은 일반 청약과 동일하게 지불해야합니다. 

무순위 청약과 같은 경우에는 청약을 넣었다가 당첨이 되든 안되든 당첨 이후에 계약을 하든 안하든 별도의 불이익이 거의 없습니다. 그러다보니 묻지마 청약이 정말 많아지고 있습니다. 무순위 청약이 워낙에 인기가 많다보니까 어딜가든 일반 청약보다도 훨씬 더 무순위 청약의 경쟁률이 높습니다. 

최근 힐스테이트 푸르지오 수원의 경우는 무순위 청약의 경쟁률이 무려 1618:1이 나왔다고 합니다. 거의 로또 당첨에 맞먹는 수준의 경쟁률입니다. 그러나 무순위 청약의 경쟁률은 크게 의미가 없습니다. 어딜가든 높기때문에 신뢰할만한 지표는 아닌 것입니다. 

무순위 청약은 부동산에 관심을 가지는 많은 사람들에게는 큰 기회가 될 수 있습니다. 그러나 모든 무순위 청약 단지가 큰 수익을 안겨다주지는 않습니다. 무순위 청약을 아무렇게 쓸어담다가는 아주 큰 리스크를 끌어안게 될 수 도 있는 것입니다. 

특히 남들이 하니까 따라하는 분들에게는 더 큰 위험요소가 있습니다. 그 이유는 미분양 물건이 단순하게 계약이 취소된 물건이 아니라 정말로 수요가 없어서 잔여분이 발생했을 경우에는 부동산가격이 떨어질 수도 있기 떄문입니다.

부동산 가격이 항상 오르는것 같지만 어느 기간에서는 오르지는 않고 떨어지는 경우가 생겨 막대한 금액을 손해보고 매달 이자부담을 감당하지 못해 아파트가 경매로 넘어가는 경우도 있기 때문입니다.

무순위 청약에 당첨되었을때 일단 높은 경쟁률을 뚫고 당첨된 것에는 축하할 일이지만 이 주택을 과연 계약할 것인가 말것인가에 대한 고민을 많이 해야합니다. 

9억원 초과의 주택의 경우에는 대출이 이제 거의 되지 않기 때문에 어려운 부분이 많이 있을 것입니다. 부적격자 물량일 경우에는 당첨되면 지역에 따라서 지역에 따라서 최대 5년간 청약 재당첨 제한을 받는다는것도 알아야합니다.

사전에 꼼꼼히 이 지역에 미분양물량이 나왔는지 확인해보면서 현명한 결정을 내리시기를 진심으로 기원하겠습니다. 부동산 투자는 최대한 많은 정보를 확인하고 발품을 팔수록 큰 수익을 기대할 수 있습니다. 

등기부등본이란 건물이나 토지와 같은 부동산에 대한 모든 필수적인 정보들이 들어있는 서류입니다. 등기부등본은 "공시력"이 있어 해당 부동산의 주인의 허락 없이도 아무나 열람이 가능하고 인쇄도 가능합니다. 

부동산 거래를 하기 전에 계약자와 소유주가 불일치하지는 않는지, 혹은 해당 부동산 가격을 초과하는 대출 금액이 있는것은 아닌지와 같은 문제를 확인하기 위해서 등기부 등본 조회나 발급은 필수입니다. 

그러나 아직도 많은 사람들이 동사무소에서 굳이 찾아가서 발급을 하여 많은 시간을 쓰고 있습니다. 등기부등본인터넷발급은 직접 관공서를 방문하지 않고 인터넷으로도 손쉽게 15분만에도 열람이 가능합니다. 오늘은 등기부등본인터넷발급 방법에 대해서 알아보겠습니다. 

등기부등본 인터넷발급을 하기 위해서 가장 먼저 해야할 것은 대법원 인터넷 등기소 홈페이지에 들어가는 것입니다. 인터넷 검색창에 대법원 인터넷 등기소라고 검색하여 들어갈 수 있습니다. 

홈페이지에 들어가면 아래와 같은 화면이 나옵니다. 갑자기 Active X를 설치하라고 이야기가 나옵니다. 정말 저주받은 프로그램인것 같습니다. 근데 설치 안하셔도 상관없습니다. 그냥 무시하시고 아래로 쭉 스크롤을 내리시면 됩니다. 

스크롤을 내리다보면 설치않고 인터넷 등기소 이용 이라는 창이 나오는데 해당 페이지를 클릭하면 자동으로 들어가게 됩니다. 

설치페이지로 이동하셔서 통합설치프로그램을 설치하게 되면 짧게는 1~2분 길면 5분이상 걸려서 설치가 됩니다. 설치 이후에는 아래와 같이 다시 메인페이지로 나오게 됩니다. 

여기서 우리는 많은 반복적인 습관때문에 공인인증서 로그인을 하려고 들거나 회원가입을 하려고 듭니다. 그러나 등기부등본인터넷 발급시에는 특별히 회원가입이 필요 없습니다. 바로 열람하기나 발급하기를 클릭하여 들어가 주도록 합시다. 

열람하기에 들어오게 되면 다양한 방법으로 주소를 찾을 수 있습니다. 저는 개인적으로는 지도로 찾는 방법을 선택하였습니다. 설사 주소를 안다고 하더라도 다시한번 지도상 위치를 확인하면서 주소까지 확인할 수 있기 때문입니다. 

임의로 천안에 있는 토지를 선택해보았습니다. 지도를 본 뒤에 우측 상단에 보신다면 "부동산 선택"이라는 조그만 박스가 있습니다. 해당 박스를 클릭하신다음에 원하시는 토지나 건물을 선택하시면 위와 같은 화면이 뜨게 됩니다. 이 상태에서 초록색 "토지" 아이콘을 더블클릭하거나 드래그하면 최종적으로 선택하게 됩니다. 

이 화면에서 등기부등본을 인터넷발급 하거나 열람 할 수 있습니다. 최대한 많은 정보를 담기 위해서 공동담보/전세목록, 매매목록 체크박스에도 체크를 해두시는 것을 추천드립니다. 

마지막으로 해당 부동산의 소재지 주소와 소유자의 성까지만 나오게 됩니다. 여기에서 확정일자를 열람하기 위해서는 해당 창에서 확정일자열람하기를 눌러주시면 됩니다. 이 상태에서 오른쪽에 있는 선택 버튼을 누르시면 다음 단계로 넘어가게 됩니다.

등기기록의 유형에서는 전부 선택하시는 것을 추천드립니다. 말소사항을 포함하여 그 전의 소유주가 누구였는지까지 확인하기 위해서입니다. 일부를 선택하게 되면 현재 소유사항만 등기부 등본에 출력되게 됩니다.

특정인 공개 영역에서는 단순히 권리관계만 확인하고자 한다면 미공개로 진행하셔야하고 당장 부동산을 계약한다거나 이해관계가 있는 경우에는 꼭 특정인 공개로 선택하시는 게 좋습니다. 

이제 결재단계만 남았습니다. 최종적으로 결재만 누르면 결재창으로 넘어가게 됩니다. 회원가입을 안하고 비회원으로만으로도 결재가 가능하며 비회원의 경우에는 전화번호와 본인의 비밀번호를 잊지 않고 있어야 합니다. 휴대폰결제와 신용카드결제 전부 가능합니다.

등기부등본 인터넷 열람의 경우에는 700원이 소요되며 발급을 할경우에는 1000원을 결재해야 합니다. 

등기부등본은 크게 "표제부", "갑구", "을구"로 세개의 부분으로 구성되어 있습니다. 먼저 표제부에는 토지나 건물의 소재지, 용도, 구조등이 기재되어 있습니다. 토지의 경우에는 지번이나 지목, 면적이 기재되어 있고, 건물은 소재지와 지번, 건평, 층수, 구조, 용도가 기재되어 있습니다. 지목을 변경한 내용과 토지를 분할했던 사항, 건물 구조 변경과 같은 사항도 표제부에 기재되어 있습니다.

소유권에 관한 사항이 주로 적혀져 있습니다. 누가 이 건물이나 땅의 소유자였고 언제 소유권이 바뀌었는지에 대해서 적혀있습니다. 압류와 가압류 가처분, 경매신청, 예고등기, 환매 사항도 함께 적혀져 있습니다. 

권리관계의 변경과 소멸에 대한 사항 역시 갑구에 기재되어 있기때문에, 만약에 부동산을 거래하실대 가장 기초적으로 하는 부분 중 하나가 갑구에 나타나 있는 현재 소유자와 지금 계약하려고 하는 사람의 신분증이 일치하는지 확인하는 것입니다.

을구에는 소유권 외에도 저당권 전세권 지역권 지상권 관련된 사항들을 확인할 수 있습니다. 등기부등본 을구에서 가장 중요하게 봐야하는 것은 바로 저당권입니다.

부동산 거래를 앞두고 있다면 현재 거래하려는 부동산의 소유자가 현재 이 집을 담보로 얼마를 대출받았는지를 확인해야만 합니다. 만약에 이 집의 가격보다 더 많은 대출을 받았다면 그 부동산은 추후 경매로 넘어가거나 전세 보증금을 돌려받지 못할 가능성도 높기 때문입니다. 

종종 정부서류들을 발급받아야하는데 집에는 프린터가 없을 때가 많습니다. 또는 프린터가 있는데도  아래 그림과 같이 발급 불가로 뜨는경우가 많습니다.

이럴때 PDF로 출력하여 다른데서 출력하면 편한데 또 정부에서 출력하는 것은 PDF출력을 막아놨습니다. 이걸 뚫는 방법 중 하나는 저는 얼마전에 썼던 프로그램중에서 모두의 프린터라는 프로그램이 있습니다. 비영리 프로그램이고 모두의프린터를 설치하면 가상프린터로 "발급 가능"이라고 뜨는 새로운 프린터가 하나 생깁니다. 그리고 해당 프린터로 출력하면 문서를 PDF로 저장할 수 있습니다.

여기까지 등기부등본인터넷 발급방법에 대해서 자세히알아보았습니다. 발급에 도움이 되었기를 바라며 다른 부동산 관련 글들로 다시 찾아뵙겠습니다. 

많은사람들이 경매라고 하면 어렵다 복잡하다 힘들다하는 생각들을 먼저합니다. 그러나 현재 많은 사람들이 입찰을 통해서 경매를 진행하고 있습니다. 부동산 경매에는 다양한 장점이 있습니다. 어렵고 복잡하고 힘들은데도 불구하고 많은 사람들이 부동산경매를 시작하는데에는 다양한 장점들이 있기 때문입니다.

부동산 경매의 가장 큰 장점은 같은 물건을 주변시세보다 저렴하게 살 수 있다는 것입니다. 물론 이 과정은 아주 어려운 일입니다. 게다가 요즘 많은 사람들이 부동산 경매가 큰 돈을 벌 수 있다는 것이 알려지면서 수도권의 경매물건도 경쟁이 점점 심해지고 있습니다.

그러나 지방 쪽에는 아직도 부동산경매로 낙찰받을 수 있는 기회가 많습니다. 게다가 주거용이나 수익형 부동산에서도 싸게 살 수 있지만  토지나 공장의 경우에는 시세보다 훨신 일반 주택보다 저렴하게 구입할 수 있습니다. 

부동산경매의 전설적인 사례를 하나 들어보겠습니다. 우리나라에서 가장 비싼 땅은 어디일까요? 바로 명동의 네이처 리퍼블릭 상가입니다. 현재 이지역의 2019년도 공시지가는 1m제곱에 1억 8300만원 정도입니다. 작년대비하여 공시지가가 2배정도 더 올랐습니다. 현재 공시지가가 2~3배정도 오르고 있습니다. 해당 대지면적은 51평이면 309억인 것입니다. 평당 6억정도의 가격입니다. 

우리나라에서 가장 비싼 땅의 소유자는 누구일까요? 등기부등본을 열람하면 이 건물의 소유자를 찾을 수 있습니다. 우리가 남의 집의 등기부등본을 볼수 있을까요? 네 있습니다. 대법원 인터넷 등기소라고 검색을 하게되면 열람이나 발급을 할 수 있습니다. 

이 명동 토지의 대법원 소유권 이전일자가 1999년 4월 12일입니다. 이 물건은 경매를 통해서 주 모씨가 낙찰받으셨습니다. 이당시 낙찰을 얼마에 받았을까요? 감정가격은 51억원이었습니다. 당시 IMF로 많은 부동산들이 경매로 넘어가는 경우가 많았습니다. 

당시에 선지적인 시각을 가졌던 이 낙차자분은 감정가격 51억에 나온 이 토지를 아무도 입찰하지 않아서 1회 유찰됩니다. 20%다운되어서 최저가격 41억으로 내려간 이 토지를  낙찰자분이 41억 8000만원에 이 토지를 낙찰받게 됩니다. 

현재 이 건물은 네이처리퍼블릭에서 임대하고 있는데 보증금이 50억원에 월 임대료는 2억 6250만원이라고 합니다. 한달에 2억 6천만원씩 들어오게 되면 무엇을 할 수 있을까요? 게다가 이 건물의 가격은 현재 공시지가로만하더라도 309억이라고 합니다.

무려 부동산경매에서 이 낙찰 한번에 260억 이상을 벌게 된 것입니다. 

우리가 일반 부동산을 매입했을대 대출이 잘 나오면 레버리지를 더 잘 활용할 수 있습니다. 대출이란 것은 양날의 칼입니다. 내가 잘 쓴다고 하면 더 많은 부를 쌓게 해주지만 그 반대로 나락으로 떨어질 수도 있습니다. 사전에 내 현금유동성이 얼마나 있는지를 잘 고려하여 해야합니다. 

경매대출은 80%~90% 이상 나옵니다. 일반대출상품보다는 더 많이 대출해줄 수 있는 이유는 시세보다도 더 저렴하게 낙찰 받았기 때문입니다. 은행에서는 그만큼의 리스크가 줄어들기 때문입니다. 그러나 주의해야할 것은 시세보다 더 싸게 사야합니다. 시세보다 저렴하게 매입을 해야하지 감정가보다 더 비싸게 낙찰을 받게 된다면 이 또한 어렵습니다.

가장 중요한 것은 싸게 낙찰 받는 것입니다.

경매는 모든것을 다 본인이 해야합니다. 부동산 전문가들 또한 경매는 기본적으로 다들 해보셨습니다. 부동산 공부가 많이 되는 이유는 내가 다 해야하기 떄문입니다. 직접 발품을 팔고 직접 경험을 해야하기 때문에 부동산 공부하는데 있어서는 가장 빠른 길입니다. 반면에 내가 직접해야한다는 사실이 부동산 경매의 단점이 되기도 합니다. 

권리분석과 판단 시세조사에 대한 책임 점유자를 내보내야하는 명도의 책임같은것이 바로 나에게 있다는 것입니다. 일반 물건을 살때에는 책임이 나보다는 부동산에 있다는 것입니다. 부동산이 괜히 중간에서 많은 돈을 챙겨가는 것이 아닙니다. 바로 책임을 분산하기 때문입니다. 그러나 경매의 경우에는 물건의 하자여부 시세와 호재 임대가격 향후 부동산시장을 면밀하게 분석해야만 합니다. 모든 책임을 내가 

시세조사도 대출도 사람을 내보내는것도 내가 해야한다는 것입니다. 진짜 실수요자인척 해당 지역의 부동산을 알아봐야 합니다. 특히 명도의 문제는 정말 어렵습니다. 명도할 집의 문을 열었더니 시체가 있었다거나, 기존 세입자의 이사비와 관리비 미납분 문제로 갈등을 겪게 되는 경우가 많습니다.

일반물건은 임대를 맞춘 상태에서 살수 있지만 경매물건은 잔금을 선납부하고 임대를 세팅해야한다는 것이 단점입니다. 특히 많은 분들이 경매를 통해서 상가를 낙찰받고는 하는데 이렇게 공실이 장기화 될 경우에는 건물의 가치가 하락할 뿐더러 지속적으로 이자를 지불해야하는 것이 큰 리스크로 다가오게 됩니다. 

부동산경매는 단점도 있지만 장점이 더 크다고 생각합니다. 작은 금액으로도 시작할 수 있고 가장 중요한것은 한번 부딪혀 보는 것입니다. 직접 법원경매사이트에 들어가서 물건을 자주 확인하시고 패찰하더라도 한번 입찰을 해보시는것이 더 많은 경험치를 쌓게 해줄 것입니다. 그리고 경매물건은 자신에게 모든 책임이 있기에 정말 꼼꼼히 정보들을 자세히 알아보고 검색하시기를 당부드립니다. 

부동산경매를 어렵게 생각하시는 분들이 많습니다. 사실 알면 알수록 어려운것이 부동산 경매이긴 하지만 모든 투자의 첫번재는 현재가치보다 싸게 사는 것입니다. 부동산을 싸게 사기 위해서는 급매물을 노리거나 분양가상한제가 걸린 아파트에 신규분양받는다거나, 비수기를 노려야합니다. 그러나 이것들은 너무 어렵습니다. 보다 적극적인 방법으로 부동산을 싸게 사기 위해선느 부동산 경매라는 방법이 있습니다. 오늘은 부동산 경매절차에 대해서 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 

은행가서 자서하실때 대출거래 약정서라는 것에 싸인을 하고 오셨을텐데요. 정해진 금리에 따른 이자를 지급해야합니다. 대출거래 약정서 조항에 보시면 두번에 걸쳐서 이자연체를 하게 되면 기한의 이익을 상실한 것으로 보기로한다라는 규정이 나옵니다. 기한의 이익의 상실이란 무엇일까요? 매달 은행에 대출받으면 이자만 납부하면 됩니다

 매달 이자만 납부하고 원금 전액에 대해서는 만기때 갚아도 됩니다. 이것은 금융기관에서 기한의 이익을 준 것입니다. 기한의 이익을 받았는데 금융기관과 약정한 내용대로 이자를 지급하지 않게 되면 금융기관에서는 기한의 이익을 준것을 상실한 것으로 보고 원금 전액을 청구하게 됩니다. 

물론 이자가 두세달 납부 안한다고 바로 원금을 청구하고 원칙적으로는 만약 2회이상 이자 납부를 하지 못했을 경우에 금융기관은 소유하고 있는 부동산을 관할법원에서 경매신청하게 됩니다. 이때부터 비로소 임의경매가 시작되게 됩니다. 부동산 등기사항전부증명서에 "임의개시결정"이라는 것이 기입되게 됩니다. 이때부터 약 한달 전후로 하여 법원에서 등기 우편이 임의경매가 개시되었다고 연락이 옵니다.

법원의 집행관들이 현장에 방문하여 점유자를 만나서 찾아오게 됩니다. 만약 아무도 없는 경우 안내문을 붙이고 돌아가게 됩니다. 누군가를 만난다면 점유자와 임차인, 보증관계등을 이야기 나눕니다. 이렇게 대화를 나눈 내용을 기록하게 됩니다. 이것을 현황조사서라는 이름으로 가지고 있어서 경매 할때 권리분석시 참고해야하는 서류가 나옵니다. 법원경매 정보사이트를 통해서 공개되는 정보가 바로 현황조사서입니다. 자신의 눈으로보고 대화를 나눈 내용을 기록한 것으로 현장조사이며 아주 중요한 정보입니다. 

여기에 집행관은 주민센터에 가서 두가지 서류를 발급받습니다. 하나는 전입세대열람으로서 전임신고된 세대주와 세대주의 전입신고된 날짜를 확인하는 것입니다. 권리분석시 대항력 유무를 판단하기 때문입니다. 

만약에 거주하고 있는 사람의 전입신고가 확인되어 대항력이 있는 세입자라면 경매에 아주 중요한 역할이 되기 떄문입니다. 여기에 세대주의 주민등록등본을 떼오게 됩니다 . 권리분석시 현황조사서를 잘 보면 누가 언제 전입신고가 되어있는지 알 수 있습니다.

비슷한 시기에 감정평가사가 주거용이나 업무용 부동산의 경우에는 여러가지 평가방법이 있지만 주로 거래사례비교법을 사용합니다. 최근의 거래사례들을 평균내서 해당 부동산의 가격을 결정하는 것입니다. 그런데 시세가 시간차가 발생해서 시세가 올라가는 지역의 경우에는 감정가보다 시세가 높아지는데 시세차이가 발생되기도 합니다. 

배당요구종기일이란 돈을 배당해주세요하는 의사표시를 해야하는 채권자들이 있습니다. 가장 대표적인 채권자는 임차인입니다. 또는 집행력있는 집행권원을 가지고 있는 채권자들, 경매개시결정 이후에 근저당 압류된 채권자들입니다. 

그 외에도 세금을 걷는 조세권자들도  채권자들은 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야합니다. 만약 대항력있는 임차인이 배당요구 종기일까지 배당요구 했는지 안했는지를 반드시 확인을 해야합니다. 차후에 법원경매정보사이트에 올라오는 매각물건명세서 서류를 통해서 확인할 수 있습니다. 

배당요구종기일이 지나고 4~5개월 뒤 1차매각기일 공고가 나오게 됩니다.  일간지와 법원경매정보사이트에 공고되며 매각기일로부터 2주전에 공고가 되게됩니다.

1차 매각에서 경제적인 가치가 높고 우량한 물건들은 보통 1차 경매에 낙찰이 많이됩니다. 그런데 1차에 경매를 낙찰받기 위해서가질 수 있는 시간은 오직 2주밖에 없습니다. 2주안에 임장을하고 권리분석을하고 자금을 준비해야합니다. 그리고 딱 2주만 공고에 뜨니 부지런히 검색을하고 확인을 하고 2주안에 최대한 많이 움직여야만이 1차에 낙찰받을 가능성이 높아집니다. 

가끔 시간이 날때마다 검색을하게된다면 좋은 물건들은 이미 1차때 낙찰되어 보이지 않고, 가치가 떨어지는 1번 혹은 2번 유찰된 물건만 만나게 됩니다. 만약 우량한 물건을 낙찰받기 위해서는 2주전부터 부지런히 준비를 해야합니다. 

아무도 만약에 1차매각시 경매에 참여하지 않으면 금액을 차감해서 약 한달 뒤에 2차매각을 진행합니다. 서울의 경우에는 20%가 저감되고 수도권과 지방의 경우에는 30%저감됩니다. 

만약 1차에 10억이었는데 유찰하게되면 2차시에는 8억이 되고 3차가 되게된다면 6억 4천만원으로 차감된 금액부터 경매를 시작하게 됩니다. 경기도의 경우는 1차가 10억이면 2차는 7억이 되고 3차는 4억 9천만원이 되게됩니다. 

입찰할때에는 입찰하는 가격의 10%가 아닌 최저가의 10%를 입찰보증금으로 납부해야합니다. 입찰시 낙찰을 못받게되면 입찰보증금은 바로 당일날 그자리에서 돌려받게 됩니다. 만약에 낙찰이 되게 된다면 입찰보증금은 그대로 계약금으로 들어가게 됩니다. 

낙찰을 받게된다면 떨리고 기분이 좋습니다. 낙찰 받은 후 2주동안은 크게 할 것이 없습니다. 일주일 후에 매각허가결정이라는 제도를 통해서 경매절차에 대한 이상이 있는지 확인 한 후에 아무런 매각 불허가 신청이 없었다면 그대로 진행하게 됩니다. 

대부분 채무자들이 매각 불허가 이의 신청을 많이하게되는데  농지를 낙찰받을 경우에는 매각허가결정은 농취증을 제출해야합니다. 만약 제출하지 못하면 입찰보증금을 몰수당하게 됩니다. 

낙찰 이후에는 바로 잔금을 납부할수는 없고 항고할수있는 기간이 있습니다. 항고기간은 채권자들에게 이의를 제기할수 있는 시간을 주는것입니다. 

낙찰된 매각금액의 10%를 항고보증금으로 공탁해야하기 떄문에 과거에 비해서 항고가 많이 줄어들은 상태입니다. 항고가 받아들여지게 된다면 기나긴 소송전이 들어가지만 보통은 거의 없는 일입니다.

매각허가확정은 불허가도 항고가 없으면 낙찰받은 후로부터 14일 뒤에 매각허가결정이 되게 됩니다. 등기가된 우편물로 대금납부통지서가 오게됩니다. 여기에는 대금납부해야하는 최종기한이 적혀져 있습니다. 

낙찰받은 날로부터는 45일 매각허가확정일로부터는 30일 이내에 잔금을 납부하게 되면 됩니다. 보통 이때 경매관련한 대출을 받아야합니다. 추후에 부동산경매대출과 관련된 내용을 자세히 다루도록 하겠습니다.

잔금을 납부하게 되면 소유권 이전과 명도할수있는 권한이 생깁니다. 명도를하러 찾아가게 됩니다. 대부분 보통 경매물건의 주인들은 경제적으로 어려운 상황이기에 빠른 시일내에 집을 비워주기는 어렵고 갈등을 빚는경우가 상당히 많습니다. 

이럴때에는 차분한 마음으로 원만하게 갈등상황을 피해가면서 부동산인도명령절차를 따라서 진행하면 됩니다.

많은 채무자들이 이사비를 보통은 요구합니다. 이렇게 이사비를 지급해야할 의무는 없지만 아파트경우에는 강제집행의 경우에는 400만원 정도가 소요됩니다. 보통 이사비 200만원 정도로 협의하여 비용을 지불해주면 원만하게 해결되는 경우가 많습니다. 점유자의 기존 관리비를 안내고 있는 경우도 많은데 여기서도 낙찰받은 사람이 줘야할 의무는 없지만 이부분도 확인하여서 줘야합니다. 

반면에 보증금을 배당받는 임차인의 경우에는 보통 이사비는 잘 주지 않습니다. 원만한 협의를 통해서 내게됩니다. 임차인은 대금납부한 이후에 30일 이내에 임차인이 법원에서 보증금을 배당받아 가며 낙찰자에게 명도확인서와 인감증명서를 받아가야만이 배당을 받을 수 있습니다. 미리 주기보다는 이사가는날 이사확인하고 내부확인한 뒤에 넘겨주는 것이 원만한 경우가 많습니다. 

모든 경매절차가 이로서 마무리 되게 됩니다. 경매절차에대해서 오늘은 알아보았고 말은 쉽지만 해보지 않은 경우에는 쉽지 않을 수 있습니다. 최대한 많은 경매 정보들을 확인하시고 신중한 선택을 하신다면 부동산을 더 저렴하게 사고 꽤 큰 시세차익까지 노려볼 수 있습니다.  관련된 글과 링크에서 더 많은 정보를 확인하시고 한번 직접 해보신다면 더 쉽게 이해하실 수 있으실 겁니다. 

대전의 부동산 시장은 아직까지도 불투명합니다. 12월 16일 정부의 강력한 부동산 규제 이후 강남의 주요집값의 호가가 1억~2억 이상씩 떨어지기도 하기 떄문입니다. 그러나 이렇게 서울과 강남의 고가 아파트가 빠지는 반면에 비규제 지역인 대구와 대전, 광주와 같은 주요 광역시들의 부동산 시장이 풍선효과로 가격이 오르는 모습을 보여주고도 있습니다.

왜냐하면 대전은 이번에도 조정대상 요건에 속하였어도 조정지역 대상으로 선정에서는 아직 지정이 되지 않았기 떄문입니다. 규제받지 않는 지역에 대한 수도권 지역의 투기수요가 대전으로 들어오면서 국토부에서도 다음 타겟으로는 대전을 잡으려고 들려 하고 있습니다. 

대전이 집값이 폭등했던것은 2019년 하반기부터 투기수요들이 몰려들었기 떄문입니다. 재개발되는 곳을 먼저 선점하여 수억원씩 벌어간 사람들중 많은 인구가 외지사람입니다. 재건축 수익을 노리는 수요가 갑자기 늘어나면서 오래된 아파트들이 먼저 오르고 이에 따라서 새롭게 지어지는 아파트들이나지어진지 얼마 안된 신축 아파트들도 가격이 오르게 되었던 것입니다. 

작년 대전시의 일부 아파트 분양가는 평당 1500만원에 육박하여 분양가 상승에 대한 우려도 크고 대전지역 주택가격은 40주째 연속 상승하며 신규 분양 아파트의 청약경쟁률은 전국 광역시에서 가장 높았다고 합니다. 이런 상황에서 2020년 대전분양예정아파트에 많은 관심이 쏠릴 수 밖에 없을 것입니다. 

2020년 대전에는 무려 28000호의 주택이 공급될 예정입니다. 이중 아파트는 22369호로 주택공급의 대다수를 아파트가 차지하게 될 것입니다. 재건축 조합의 아파트와 임대물량을 제외하고 나면 실제로 일반 분양으로 받을 수 있는 물량은 15500세대정도의 아파트가 될 것입니다.

2019년에도 신규 아파트 분양 물량이 정말 많았는데 2020년에도 꽤나 많은 공급이 있습니다. 특히 유성구의 대덕지구와 둔곡지구는 대규모 단지로서 실수요와 투자수요 모두가 몰려들지 않을까 조심스럽게 예상해봅니다. 

대전 아파트 분양시장에서 가장 중점이 되는 것이 바로 과연 대전 또한 조정대상 지역에 선정될 것인가 아닌가 입니다. 만약에 대전이 조정대상지역에 선정되게 된다면 부산의 아파트 가격이 지난 몇년간 계속 하락했던것처럼 대전도 비슷한 일이 벌어질 것입니다.

부동산 조정지역에 선정되면 부동산 관련 규제가 엄청납니다. LTV는 60%로 대출 자체가 집값의 60%까지 밖에 나오지 않습니다. 그러다보니 은행을 이용한 레버리지를 일으키는 투자 자체가 힘들어 질 것입니다.

뿐만아니라 총부채 상환비율인 DTI도 56%로 제한되게 됩니다. 이미 집을 갖고 있는 주택소유자는 주택을 새로 구입할 때 주택담보 대출을 받을 수없게 된다는 것이 아주 큰 영향을 미칩니다. 여기에 종합부동산세가 더해지고 양도세 또한 높아지며 2년 이상 보유했을 경우 장기보유특별공제로 비과세였던 것이 2년 이상 "거주"를 해야만 비과세가 됩니다. 

대전은 유성구의 경우엔 특히 투기과열지구 지정요건을 이미 충족하여서 앞으로 조정대상이 될 가능성이 아주 높다고 볼 수 있습니다.

대전시에서는 이러한 혼돈의 상황에서 너무 높은 분양가는 오히려 조정지역에 선정이 되어서 어려움을 겪을것을 안것인지 정부의 눈치를 보고 있는 것 같습니다. 시 차원에서 아파트 분양가 상승을 억제하기 위한 검증단을 운영하겠다고 합니다. 대학교수와 공인회계사 감정평가사로 이루어진 검증단은 공사비의 적정성을 계산하여 합리적인 분양가 책정을 유도한다고 합니다.

여기에 위장전입으로 투기하는 외부 투기 세력을 막기 위해서 주택 청약시 지역거주자 우선공급 기간을 기존 3개월에서 1년으로 더욱 엄격한 기준을 적용한다고 합니다. 

 2020년에는 이러한 시장의 흐름과 정부 규제를 확인하여 신중한 청약을 하시기 바라며 관련링크에 더 많은 정보들을 확인하시어 큰 만족하실 수 있는 선택에 도움을 드렸으면 합니다.