여러 세금혜택과 대출조건도 유리하고 추가 금리인하로 저금리로 지식산업센터를 수익형 부동산으로 찾는 사람들이 늘어나고 있습니다. 그러나 사람들은 무작정 알아보지만 진정 지식산업센터의 개념과 투자에 대해서는 문외한일 수 밖에 없겠습니다. 오늘 이글에서는 지식산업센터에 대한 내용을 다루어보도록 하겠습니다.

지식산업센터란 같은 건축물에 제조업 지식산업, 정보통신산업을 영위하는자와 그 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 3층 이상의 건축물입니다. 소위 우리가 이야기하는 아파트형공장의 고급진 표현이 바로 지식산업센터입니다.

지식산업센터는 산업용지와 공업용지가 부족한 국가인 대한민국에 적합한 건물형태로 토지이용이 고도화되고 관리운영이 쉬워서 대표적으로 구로디지털단지 가산디지털단지, 판교테크노밸리, 안양 IT밸리등 수도권 인근에 많이 들어서고 있습니다. 지식산업센터 입주가능 시설은 다음과 같습니다. 

1. 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 그 밖에 특정 산업의 집단화와 지역경제의 발전을 위해서 산업단지관리기관이나 시장, 군수, 구청장이 인정하는 사업을 운영하기 위한 시설

2. 벤처기업을 운영하기 위한 시설

3. 그 밖에 입주업체의 생산활동을 지원하기 위한 시설로 금융 보험업 시설, 기숙사, 근린생활시설 등 

정부가 날이가면 갈수록 부동산과 관련된 규제가 심하게 쏟아내는 와중에도 지식산업단지의 수익형 부동산은 규제로부터 자유롭습니다.

지식산업센터는 그 목적이 제조업이나 연구서 벤쳐기업들의 입주를 위한 곳입니다. 중소기업을 육성하고 기업을 활성화 시켜 일자리를 만들려고하는 정부 입장에서는 은행을 이용해서 적극적인 지원을 해주고 있습니다. 지식산업센터는 현재 분양가나 일반 매매가보다도 6-80% 까지도 저금리로 대출이 가능합니다. 

경매물건도 눈여겨 볼만합니다. 시세보다 저렴하게 낙찰받는 경우 최대 90%까지 나오는 경우가 많이 있으니 주택처럼 규제지역이라는 걸림돌도 없고 다주택자라도 상관이 없어 사람들의 많은 관심을 받고 있습니다.

취득세와 재산세 감면제도가 있고 부가세 환급이 가능합니다. 최초분양받아 직접 사용할시에는 2022년 12월 31일까지 취득세 50% 재산세 37.5%를 감면받을 수 있습니다. 또한 경우에 따라서 법인세 감면과 정책자금 지원 혜택도 누릴 수 있습니다. 만약 서울에서 지방으로 법인이 이전한다고하면 법인세를 4년간 100%감면해준다고 합니다. 

오피스텔과 같은경우 사무실 용도가 아니라 주거용도로 사용할 경우에는 부가세 환급을 받을수 없는 반면에 지식산업센터는 건물분에 부가세가 붙기에 정산시 환급이 가능하며 조기환급신청까지도 가능합니다. 

오피스텔이나 주택 상가 월세에 비해서 수익률이 좋다는 점 또한 매력적으로 다가옵니다. 만약에 은행을 끼고 매매했을 시에는 실제 투자한 금액 대비 10~20%까지 수익률을 기대할 수 있습니다. 

제가 투자한다면 경매로 시세보다 조금 싸게 낙찰받고 90%까지 경락잔금대출을 사용해서 투자금 대비 높은 수익을 이루려고 할 것입니다.

아파트형 공장이라는 말때문에 사람들이 높은 가격을 예상하지만 실제로는 작은 사무실부터 넓은 사무실까지 다양한 매물들이 나와있습니다. 

저렴한 물건은 1억 중반부터 평수에 따라서 가격이 천차만별입니다. 아까 전에 이야기 했던 은행권을 활용하여 투자를 한다면 실투자금 몇천만원으로도 분양을 받거나 경매 물건을 받을 수 있다는 점이 있습니다. 

가격을 형성하는 가장 주된 요인은 교통에 따른 입지입니다. 구로나 가산과 같은 경우에는 역과 가까울수록 가격대가 천차만별로 형성되어 있습니다. 

실제로 사용하는 사람들과 그 근로자들은 주차공간이 한정되어 있다보니 대중교통을 타고 이동하게 되는데, 대중교통으로 얼마나 쉽게 접근할 수 있는지가 가격 형성의 관건이 될 것입니다. 투자하기전에 직접 대중교통을 타고 얼마나 도보로 가야하는지 확인 해보시기 바랍니다.

아파트도 대규모 매머드급 단지들이 가격이 더 비쌉니다. 왜냐하면 함께 들어오는 편의시설들이 집적효과로 인해 더 좋아질 수 밖에 없기 떄문입니다. 지식산업센터도 로비, 휴게공간, 주차장, 상점과 같은 편의시설과 공용시설이 연면적이 큰 지식산업센터일수록 좋습니다. 

최근에 지어지는 지식산업센터들은 점점 더 대형화 되어가고 있고 최근에는 연면적이 8만평정도 되는 지식산업센터까지 지어진다고 합니다. 

이제 알만한 사람들은 지식산업센터가 수익률도 높고 규제가 적다는 사실을 알게 되었습니다. 실제로 최근 투자수요가 크게 증가하면서 분양가 상승도 꾸준히 이루어져 왔습니다. 

아직까지 서울지방을 제외하고 성남이나 안양, 동탄과 같은 신도시쪽의 지식산업센터는 큰 변동을 보여주고 있지 않지만 앞으로 또 좋은 투자 기회가 되지 않을까 생각해봅니다.

오늘은 지식산업센터의 분양 투자 꿀팁에 대해서 알아보았습니다. 기회는 위기속에 피어난다고 합니다. 대한민국 부동산 시장이 수많은 규제속에서 숨겨진 기회를 포착해낸다면 더 큰 경제적 수익과 자유로 돌아오게 됩니다. 부동산으로 돈을 버는 고수들은 쏟아지는 규제들 사이에서도 남들이 읽어내지 못하는 중요한 신호들을 읽어내고 기회로 만들어내는 사람들입니다.

돈을 버는 기회를 찾기 위해선 우리는 항상 정보들을 확인하고 자신만의 견해로 만들어 내야합니다. 그리고 행동해야합니다. 제 글 또한 비판적으로 읽어보시면서 관련링크를 통해 더 많은 부동산 정보들을 확인하시기 바랍니다. 

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서울 아파트 부동산 시장의 최근 강력한 정부의 규제로 주춤한 상황에서 가격이 계속 오르고 있는 곳이 있습니다. 바로 경기 남부지역 수원, 용인, 성남 일대입니다. 마용성에 이어 수용성이라고도 불리고 있습니다. 오늘은 수원지역의 아파트 분양시장과 계획에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

수원시에는 정말 많은 아파트 공급물량이 예상되어 있습니다. 아래에 2020년 수원 분양계획 아파트 목록표를 올려드립니다. 분양시기는 시공사의 상황에 따라서 다소 조정되가고 있습니다.

표에서 보다시피 정말 많은 아파트단지들이 예정 되어있는데 일단은 가장 빠른 아파트 단지들을 간략하게나마 소개해드리도록 하겠습니다.

첫번째로는 영통자이 아파트입니다. 2020년 2월 예정으로 아파트 단지규모는 653가구입니다. 시공사는  GS건설이며 사업지는 수원시 망포동 609-7에 위치해있습니다. 망포 5지구라고 불리던 지역에 들어서게 됩니다. 

분당선 망포역이 있어 분당 용인 수원등 경기 남부권으로 이동이 편리하며 다수의 버스노선이 있고 인근에 이마트 트레이더스 홈플러스등의 대형마트 편의시설을 이미 갖추고 있는 지역입니다. 교육시설로는 도보권내에 잠원초와 잠원중 망포중 망포고등학교가 위치하여 아이들 교육에도 좋은 입지적 조건을 갖추었습니다. 

영통지역 주변이 대부분 노후되어 있는데 이 지역에 신축아파트라는 프리미엄이 가격 결정에 큰 영향을 미치고 있습니다. 

둘째 매교역 푸르지오 SK뷰 아파트는 분양시기가 2020년 2월 예정으로 아파트 단지규모는 3603가구인데 이가운데 분양 물량은 1795개입니다. 시공사는 SK건설과 대우건설이 컨소시엄을 이루어 건설하게 되고 수원시 매교동 209-14입니다. 

매머드급 아파트 단지인만큼 주변 편의시설 확충과 프리미엄이 더 붙을것으로 예정되며 매교역이 가깝다는 역세권 아파트라는 장점도 있습니다. 

쌍용 더 플래티넘 아파트 오목천역은 분양시기또한 2020년 2월 예정입니다. 아파트 단지규모는 930가구인데 이중에 분양물량은 721가구입니다. 쌍용 건설에서 시공을 맡아 진행하였습니다.

앞으로 오목천역이 들어설 예정인데 이것이 완성되면 초근접 역세권 아파트로 모든 동에서 역까지 거리가 100m가 안된다고 합니다. 수인선이 개통되면 기존 노선들과 연계해서 서울까지도의 접근이 상당히 용이할 것으로 보입니다. 

인근에 영신 중학교와 영신여자고등학교가 바로 옆에 붙어 있어 학군도 좋은 입지에 위치하여있습니다.

광교산 더샵 퍼스트파크 아파트는 2020년 2월 분양예정이며 아파트 단지규모는 666가구인데 이중 일반분양물량은 475가구입니다. 포스코건설에서 시공을 맡았으며 수원시 조원동 431-2에 위치해 있습니다. 

아파트 단지 주변으로 신수원선과 신분당선 호매실 연장선이 계획되어 있어 추후 판교와 강남으로의 접근성 또한 개선될 예정입니다. 

광교산 더샵 아파트는 단지 옆에 영화초등학교가 위치해있고 수성중, 수원북중, 수원농생명과학고등학교가 있어 교육적인 입지가 훌륭합니다. 광교산과 영산공원이 인접하여 녹지와 뷰또한 좋다는 장점이 있습니다. 

급등하는 수원의 아파트가격을 잡기위해서 정부는 또다시 칼을 빼들었습니다. 가장 최근의 이슈는 수원의 일부 지역에 추가적인 규제대상 선정이 큰 이슈입니다.

최근 정부에서는 마용성에 이어, 수원 용인 성남을 부르는 수용성이라는 신조어까지 생기자 정부에서도 기획재정부 장관들이 주택동향을 점검하면서 추가규제를 논의하였습니다.

국토부는 조만간에 주거정책 심위위원회를 열고 수용성 중에서 최근 집값이 급등하고 있는 수원과 용인등 수도권 남부 일부가 조정대상으로 묶일 예정입니다. 이미 수원 팔달구와 광교는 조정대상 지역인데 그동안 조정대상 지역이 아니었던 수원 권선구와 영통구가 또 규제지역으로 묶이게 된다면 앞으로의 분양 시장에도 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

수원의 권선구와 영통구도 앞으로 조정대상으로 추가 지정된다면, 현재까지 가능했던 주택담보대출 비율 LTV가 60%까지 떨어지게 되고 총 부채 상환비율은 DTI도 50%로 적용되게 될 것입니다. 

여기에 세금문제들도 있을 것입니다.  투자목적으로 들어가는 다주택자들은 양도세가 더 많이 부과되게되며 2주택 이상 보유할시에는 종합부동산세까지 해당되게 됩니다. 

여기에 분양시장에서 가장 큰 영향을 미칠 수 있는 분양권 전매제한까지 규제가 걸린다면 2020년 수원시의 부동산 청약시장에도 찬물을 끼얹는 것일 수도 있습니다. 아마 현 정부의 부동산 규제 추이를 본다면 강화한다면 강화했지 절대 규제를 풀려고 하지는 않을 것입니다.

 2017년부터 2019년까지 이어진 부동산 가격 폭등이  지금 부동산가격은 오를만큼 오른것 같은데 더 오르지는 않을까 많은사람들이 고민하고 있습니다. 많은사람들이 광교의 아파트 가격이 이만큼이나 많이 오를줄은 아무도 예상하지 못했습니다. 

기회는 위기속에서 피어납니다. 이러한 규제속에서 틈새를 노린다면 여러분들은 더 좋은 기회들을 만들어 낼 수 있습니다. 부동산으로 돈을 버는 고수들은 요동치는 정부규제 속에서도 남들이 읽어내지 못하는 중요한 시그널들을 잡아내고 이를 기회로 직접 만드는 사람입니다.

그러기 위해서는 많은 정보들을 항상 확인하시고 자신만의 견해로 완전히 만드는것이 가장 중요합니다. 관련 링크를 통해 더 많은 부동산 정보들을 확인하시고 제 글 또한 비판적인 견해로 바라보시면서 돈이되는 시그널들을 찾아내시기를 바라겠습니다.  

인천의 부동산 시장도 이제는 많이 가치가 올랐지만 여전히 거대한 광역시인만큼 지역마다 편차가 상당히 큰 편입니다. 인천은 송도, 청라, 영종도 이렇게 세곳이 신도시 지역이며 그 외 지역들은 구도심으로 나뉘어 집니다. 

신도시의 경우에는 분양시장이 뜨겁게 불타오르고 있으며 나머지 구도심 지역들은 재개발 시장을 중심으로 발전이 이어지고 있습니다. 

따라서 같은 인천이라고 하더라도 부동산에 접근할때 신도시지역이냐 구도심지역이냐에 따라서 접근을 다르게 해야 할 것입니다. 오늘은 수도권에서 많은 관심을 갖고 있는 인천 부동산 시장과 분양예정 아파트 정보에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

요즘 인천시가 정말 뜨겁습니다. 아무래도 신도시를 중심으로 청약과 분양권이 정말 뜨겁습니다. 그 가장 큰 이유는 바로 분양가의 10%만 있어도 소액으로 투자를 할 수 있기 떄문입니다. 대출이 전부 막힌 서울과 다르게 인천은 아직까지도 비규제 지역입니다.

서울의 경우는 당첨이되더라도 입주할때까지 재산권 행사를 할수가 없음에도 불구하고 인천과같은 비규제지역은 청약에 당첨되고 6개월 뒤에 분양권 프리미엄을 붙여서 다시 팔 수 있습니다. 돈이 묶이질 않으니 좋고 프리미엄까지 붙을 수 있으니 손해볼 것이 없는 장사입니다.  

얼마전에 분양한 힐스테이트 주안과 같은경우에는 꽤 높은 분양가에 불구하고 프리미엄이 2-3천만원 붙었습니다.

인천 청약시장에 대해서 2020년 반드시 청약을 해야할 단지들을 하나씩 이야기 해보아야겠습니다.

가장 먼저 봐야할 곳은 송도신도시입니다. 가장 미래적인 도시로 해외 관광객들도 많이 찾는 도시가 송도인데 여기서 2020년 상반기에는 두 아파트 단지가 예정되어 있습니다. 

첫번째로는 2020년 2월달 분양예정인 힐스테이트 송도 더 스카이입니다. 분양세대는 1205세대 규모입니다. 역에서 내리면 바로 코앞인 곳이라 현재 많은 사람들의 관심이 쏠린 아파트 단지로 경쟁률이 치열할 것으로 예상됩니다. 

두번째로 힐스테이트 레이크 송도 3차는 1137세대 규모로 2020년 4월 분양예정을 앞두고 있습니다. 송도에 몇없는 분양예정 아파트로 꼭 한번 신청을 넣어보시기를 바랍니다. 역은 스카이만큼은 안되지만 바다와 호수가 더블조망권이라는 점에서 높은 프리미엄이 예상됩니다. 

송도에서 서 아파트 가격에 가장 영향을 많이 미치는 것이 무엇일까요? 보통 서울지역에서는 신축이냐 아니냐가 이 가격차이를 굉장히 많이 결정합니다. 그러나 송도의 경우에는 대부분이 신축아파트들입니다. 여기서 신축이냐 아니냐는 큰 가격의 차이를 결정하지 않습니다.

그러나 더 많은 영향을 미치는 것은 바로 역과 대중교통과의 거리입니다. 송도는 이 둘중에 하나를 고른다면 조금더 역과 가까운 힐스테이트 송도 더 스카이의 미래 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 

또하나 중요한 것은 아파트에서 볼수 있는 전망도 굉장히 중요합니다. 지금 소개하는 두 아파트 단지 모두 전망은 끝내줄 것으로 예상되는데 이 조망권 프리미엄에 의해서 특히 고층으로 갈수록 가격대가 높이 형성되지 않을까 예상해봅니다.  

인천분양예정 아파트 중 십정동에는 백운 2구역이 재개발 구역이 분양을 앞두고 있습니다. 현대에서 짓고있는 힐스테이트 부평이 1409세대로 상당히 대규모세대입니다. 

이중에서 837세대라는 꽤 많은 일반분양 물량도 나왔습니다. 2020년 3월에서 4월경에 분양될것으로 보이며 가장 중요한 것은 교통적으로 좋습니다.

가장 큰 입지적인 장점은 1호선 백운역과 가깝다는 점입니다. 한 정거장 앞인 부평역에서 급행으로가게된다면 서울역까지도 30분이내로 접근할수 있다는 것입니다. GTX-B노선의 영향권에도 함께 있습니다. 바로 부평역과도 한정거장 거리이기 떄문입니다. 

앞으로 지어질 십정동의 다른 구역들이 재개발 되면 현재 낙후되어 있는 주거환경이 개선됨에 따라서 입지 가치도 점점 더 나아지지 않을까 고려해봅니다. 

주변에 고압선이 지나간 다는 것은 다소 마이너스 되는 요인이나 모든 재건축이 이루어지고나면 이 고압선도 매립할 가능성도 있지 않을까 긍정적으로 생각해보고 있습니다. 

부개 서초교 재개발 구역은 1559세대에 일반분양은 883세대가 배정되어있습니다. 시공사는 SK와 한진중공업 컨소시엄으로 진행됩니다.

인천 최대 개발 호재인 GTX-B예정 역사인 부평역과 도보권으로 도보권으로 가까운 입지에 있습니다. 

최근 새아파트로 변신이되는 부평 코오롱 하늘채, 부개역 코오롱 하늘채, 부개역 푸르지오가 한꺼번에 들어오게 되면 입지적 가치도 함께 상승할 것입니다.

GTX호재에다가 신축물량이라는 점에서 이 지역은 기회가 된다면 꼭 한번 청약에 신청해보시기 바라겠습니다.

산곡동과 청천동은 2019년도부터 계속 인기가 많았던 지역입니다. 2020년도에도 신규분양이 예정되어있습니다. 청천 2구역은 규모가 5139세대로 매머드급 대단지가 들어오게 됩니다. 

일반분양은 이중에서 3196세대로 대단지 프리미엄을 받을 수 있을 것입니다. 시공사는 e편한세상으로 2020년 5-6월달에는 분양을 시작하지 않을까 예측해보고 있습니다.

입지적인 측면으로는 7호선 연장 호재가 있습니다. 석남연장선이 백마장 사거리에 7호선 역사가 생길 예정이라 이 주변으로 새 아파트들과 상권이 함께 들어선다는 것입니다

그리고 이 주변으로 신축 아파트들이 함께 들어오면서 입지환경이 집적효과로 인하여 더 좋아질 예정입니다. 

현재 송도의 경우는 지역과 상관없이 청약 1순위 자격을 가지고 있으면 50%를 가지게 됩니다. 나머지 지역은 조금 아쉽지만 인천지역이 우선이라는 점은 참고하시기 바랍니다. 

기회는 언제 어느 시대에나 있습니다. 오히려 부동산 상승장보다 부동산 하락장에서 좋은기회들이 더 많이 있습니다. 부동산으로 돈을 버는 사람들은 요동치는 부동산 시장과 정부 규제와 같은 위기속에서 남들이 읽지 못하는 중요한 정보들과 신호들을 캐치해내고 기회를 직접 만들어 냅니다. 

여러분들도 이러한 시그널들을 기회로 만들어서 경제적 자유를 누리실 수있는 날이 오기를 진심으로 바라겠습니다. 

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각종 규제로 부동산시장이 얼어붙은 와중에도 성남 중원구와 수정구는 재개발 개건축 사업이 본격적으로 진행되면서 성남 구도심 전체 집값이 가파르게 상승중입니다. 오늘은 재개발로 뜨거운 성남 재개발 이야기를 다루어보도록 하겠습니다.

성남하면 무슨이미지가 떠오르시나요? 저는 분당에 오래 살았었는데 분명히 성남시 분당구임에 불구하고 내가 어디가서 성남산다라고 이야기 하지 않았습니다. 왜냐하면 성남산다고 하면 사람들이 굉장히 못사는줄 알았거든요. 

성남시 하면 중원구와 수정구를 이야기했는데 보통 낙후되고 오래된 이미지가 저에게는 가장 강했습니다. 실제로도 성남은 60년대와 70년대 서울의 빈민들이 이주하면서 만들어진 동네여서 90년대까지만 하더라도 그러한 이미지는 틀리지 않았습니다.

성남시는 광주대단지 사업 시기에 만들어진 중원구와 수정구 지역과, 1기신도시 지역이고 이제는 조금 낙후된 분당신도시지역, 2기신도시 지역으로 아직도 인기가 높은 판교신도시 지역으로 나뉘어 있습니다. 지역마다 소득편차와 수준도 많이 달랐습니다. 

성남시는 분당과 판교 신도시가 들어서면서 성남시의 입지가 많이 달라졌습니다.  1기신도시 분당은 그 당시에 새로 지어진 아파트들에 반듯한 도로 잘 정리된 도시의 느낌을 주었습니다.  서울 주변으로 생긴 많은 위성도시들중에서 서울보다 살기 좋으면서 서울보다 강남과의 접근성이 좋은곳이라는 이미지가 생기기 시작하였습니다. 여기에 신분당선 개통은 강남과의 접근성을 획기적으로 가깝게해주면서 실제로 강남까지 걸리는 시간을 20분 이내로 단축시켜주었습니다. 

판교테크노밸리가 생기면서 수많은 IT기업들이 판교테크노밸리에 터를 잡았고 이에 따라 양질의 일자리가 생겨났습니다. 양질의 일자리가 많으니 많은 지역에서 소득이 높은 사람들이 들어오기 시작하면서 판교의 부동산 가격도 정말 많이 올랐습니다. 삶의 질은 서울보다 좋으면서 서울과의 접근성은 용이하고 직장과의 거리도 가깝기 때문입니다. 

이 세 지역 중에서 부동산 투자자의 입장으로 바라본다면 어느 지역이 가장 매력적일까요? 부동산 투자의 기본은 싸게 사서 비싸게 파는 것입니다. 판교와 분당이 지금 당장 살기 좋은것은 인정합니다. 쾌적한 환경에 각종 편의시설들이 집중되어 있고, 반듯한 도로에 강남과의 대중교통으로의 접근성이 뛰어나기 때문입니다. 문제는 집값입니다. 살기좋다는것을 아니까 사람들이 다 몰려서 가격이 10억 이상씩 합니다.

부동산 투자자라면 현재의 가치가 아니라 미래 가치를 보아야 합니다. 아직까지 성남시 중원구와 수정구는 낙후된 지역이 있고 기회가 있는곳입니다. 수정구와 중원구는 지리상으로 분당이나 판교보다도 서울과의 접근성이 용이한 지역입니다.  이 지역이 재개발되고 자리를 잡아나간다면 해당 부동산의 입지적 가치는 분당이나 판교 이상일 것입니다.

이 미래가치를 본 사람들이 성남재개발에 뛰어들은 것이고 관심을 기울이고 중원구와 수정구의 아파트와 오래된 주택에 투자를 하는 것입니다. 

현재 구 성남 지역의 40%이상이 재개발 중이거나 재개발이 예정되어 있는 지역이라고 합니다. 도시 전체가 새로 지어지고 있는 것이라고 생각할 수 있습니다. 성남이 재개발될 수 있었던 가장 큰 이유 중 하나는 재개발이 가능한 지역이었다는 것입니다. 지금 분당의 주민들도 낙후된 자신들의 지역을 재개발하자고 하지만 건물이 아직 그렇게 노후화되지는 않아서 정부에서 쉽게 허가를 내주지 않습니다. 

게다가 특히 아파트처럼 고층건물들은 더더욱 재개발 규정이 까다롭습니다. 그러나 오히려 낙후되었던 저층 단독이나 연립주택이었던 성남은 재개발 허가가 용이했습니다. 

성남시의 재개발을 오랫동안 방해하던 가장 큰 이유는 서울공항이었습니다. 서울에 무슨 공항이 있어? 라고 하지만 성남시 세곡동에 군용 공항이 하나 있습니다. 대통령 전용기를 포함한 국군의 전투기들이 있는 곳이 서울공항입니다. 서울공항 때문에 성남시 건물에는 그동안 고도제한이 있었습니다. 

높은건물이 있으면 건물과 비행기가 충돌 사고가 있을 수 있기 때문입니다. 건물을 위로 높게 지어야 재개발을 하고나서도 수익성이 있는 것인데 고도제한이 걸려있으니 수익성이 좋지 않아 재개발을 추진하지 못하고 있었습니다. 그러나 이명박정부시절 잠실의 롯데타워를 허가하면서 당시 정부는 롯데에게 고도제한 완화특혜를 주었습니다. 그리고 이를 끝까지 물고늘어진 성남시측의 고도제한 완화요구를 형평성의 문제로 들어줄 수 밖에 없었습니다.

그리고 높은 건물을 지을 수 있는 성남재개발이 적극적으로 추진될 수 있었습니다. 

성남 재개발이 또 가능한 이유중 가장 큰 이유는 바로 수익성이 높다는 것입니다. 돈이 안되면 사람들은 움직이지 않습니다 . 사업전에 사업 타당성평가를 해보고 수지타산이 맞아야만이 들어갑니다. 최근 성남 수정구와 중원구의 아파트 매매는 줄서서 사고 있습니다. 이미 사람들이 성남 재개발의 가치를 알아본 것입니다. 성남 구도심의 신축아파트의 경우에는 수억원의 웃돈을 얹어주어야 하는 상황입니다. 

성남 재개발이 큰 수익성이 있는 이유중 하나는 위례를 통과하여 강남까지 연결되는 위례신사선이 성남까지 연장될 가능성이 아주 높기 떄문입니다. 

위례 > 창곡> 을지대성남캠퍼스 > 남한산성입구 > 신구대 > 성남산업단지 > 삼동역까지 잇는 위례신사선 연장선 부분을 추진하기 위해 성남시장과 광주시장 이재명 경기도지사까지 함께하여 공동건의문을 채택하였습니다. 위례신사선이 준공된다면 특히 역세권 주변의 신축 재개발 아파트들의 가격이 얼마나 올라갈지에 대해서는 여러분의 상상에 맡기도록 하겠습니다.

서울지역 부동산 규제로인한 대출이 다막혔습니다. 하지만 유동성 즉 돈은 돌고 돌아야 합니다. 어디론가 투자할 만한 곳을 찾습니다. 그 중 강남과 엄청 가까운 성남 구도심입니다. 아직까지 성남 재개발 지역은 투기과열지구가 아니라 청약조정지역이라서 주변의 위례 판교등의 집값에 비해 아직은 저렴한 성남 구도심의 인기가 하늘을 찌르고 있는 것입니다. 투자자들은 규제를 피해서 강남3구에서 > 마포,용산,성동 소위 말하는 마용성으로 > 이제는 수원, 용인, 성남으로부동산 투자의 지역트렌드가 변화하는 모습을 보여주고 있습니다. 

성남구도심의 재개발이 진행되며 주거환경이 나아지는것은 좋은 소식입니다. 그러나 투자자들이 몰려 너무 오른 집값에 정작 성남의 원주민들은 갈곳이 없어지는 것이 아닌가 하는 안타깝고 걱정되는 마음도 함께 듭니다. 실거주나 투자의 목적 둘다 좋지만 같은 성남 구도심이라고 하더라도 입지별로 향후 가격이 크게 차이가 날 수 있으니 링크내에서 많은 정보들을 확인하시고 현명한 결정을 내리시기 바라겠습니다.

대한민국 서울의 위성도시중에서 판교를 뛰어넘을만한 도시는 어디일까요? 가장 유력한 곳이 바로 위례신도시입니다. 그러나 현재 위례신도시는 교통적인 부분이 아직 해소되지 못하는 것이 많습니다. 그러나 앞으로 위례신사선이 들어오게되면 강남과의 접근이 개선되어 위례신도시는 준강남화되는 모습을 보여줄 것입니다. 오늘은 위례신사선에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

현재 위례신도시는  지하철 8호선과 분당선의 환승역인 복정역과 북동측에 있는 서울지하철 5호선 마천역을 이용하고 있습니다. 그리고 좀 더 가까운 거리에는 장지역과 거여역이 있습니다. 이중에서 사람들이 가장 많이 쓰는 역은 장지역인데 보통 위례신도시 시내에서 장지역까지 가는데 버스로 30분이상 걸리기 떄문에 강남 잠실과 거리상으로 가깝지만 시간이 많이 걸리는 형국입니다.

이러한 위례신도시의 대중교통 상황을 개선하기 위해 국토교통부와 서울특별시가 추진하여 위례신도시에서 강남구를 직접연결하는 사업을 추진하게 되었습니다. 위례신도시 뿐만아니라 송파구와 강남구를 거쳐가기 때문에 인접지역의 교통체증을 해소하기 위한 목적으로도 추진되는 것입니다.

위례신사선이 개통되면 위례신도시에서 신사역까지의 이동시간이 현재 1시간에서 > 20분으로 단축될 것입니다. 

위례신사선이 개통되면 위례신도시 뿐만아니라 인근지역 교통개선과 함께 부동산 시장에 많은 영향을 미칠 수밖에 없습니다. 그렇다면 위례신사선의 수혜 부동산에 대해서 노선도와 함께 알아보도록 하겠습니다.  

위례신사선이 들어오게 된다면 인구가 11만명이 넘는 위례신도시의 교통 불편을 크게 해소할 수 있습니다. 현재 송파대로의 교통상황은 카오스 그 자체인데 위례신도시뿐 아니라 장지동과 문정동 가락동의 신축과 재건축 아파트들에서 발생하는 교통수요까지도 흡수할 수 있습니다. 도로확장 공사도 진행하고 있지만 위례신사선이야말로 가장 근본적인 해결책으로서 작용하게 될 것입니다.

위례신도시의 아파트 가격은 이미 30평형이 넘는 아파들은 15억원에 근접하였습니다. 아직까지도 시수요자들이 대출이 불가능한 송파나 하남보다 성남 위례에 많이 몰렸기 떄문입니다. 여기에 위례신사선은 타오르는 위례 집값에 기름을 부은 격이 되었습니다. 향후 강남보다 쾌적한 주거환경에 위례신사선으로 교통 접근성이 뛰어난 "신축"아파트라는 메리트가 위례신도시 아파트 가격에 큰 영향을 주고 있습니다. 

위례신사선이 들어오면 이제는 낙후되어가는 올림픽 훼밀리타운 같은 아파트들의 재건축 사업성이 더욱 높아질 것으로 보입니다. 재건축으로 인한 세대수 증가는 이미 예견되어 있는데 이 늘어나는 인구들을 감당하기 위해서 위례신사선의 확충은 필수적입니다. 

가락시장역과 가락시영아파트 인근과 엄청난 대단지를 형성하였던 헬리오시티와 둔촌주공 재개발단지의 가격도 위례신사선의 수혜를 받을 것입니다. 

강남 동측을 연결하는 위례신사선은 대규모 공급 물량으로 조금은 정체되어 있는 강동의 부동산 시장에 활력을 불어넣어 줄 것으로 많은 전문가들이 예상하고 있습니다. 

경기도 성남시와 광주시는 위례신사선을 광주역과 오포읍까지 위례신사선을 연결하려는 계획을 추진하고 있습니다. 사업타당성 분석결과 위례 > 창곡 > 을지대성남캠퍼스 > 남한산성입구 > 신구대 > 성남산업단지 > 삼동역까지 10km를 연장하는 것이 가장 경제성이 높습니다.

특히 남한산성 입구쪽과 성남산업단지가 발전하기 위해서 위례신사선이 개발된다면 그동안 분당이나 판교와 비교하여 낙후된 지역으로 평가받았던 성남 구도심의 부동산 가격에도 큰 영향을 미칠 것입니다. 

그러나 그동안 소외받았던 광주를 발전시킬수있는 절호의 기회인 위례신사선은 여기에 더해 탄벌 > 보건소앞 >경기광주역까지 연결시키려는 노력을 하고 있습니다. 경기도 성남시와 광주시가 수서광주선 및 위례신사선 연장사업을 위해서 은수미 성남시장과 신동헌 광주시장, 이재명 경기도지사까지 위례신사선 연장사업 추진을 위한 공동 건의문을 채택하기까지 했습니다. 

사업타당성은 삼동까지 연결하는 것이 좋지만 그동안 오랫동안 서울과의 접근성에도 불구하고 소외받았던 광주도 오포를 지나서 에버랜드까지 연결되기를 바라고 있습니다. 위례신사선이 확정되면 강남까지의 접근성이 크게 개선되어 부동산 시장에서 조명을 받게 될 것입니다. 

용산지역이 위례신사선으로 가능성이 많이 없지만 그래도 초기 위례신사선은 강남이 아니라 용산역까지 운영하도록 계획되어 있었습니다. 그러나 용산국제업무지구가 무산됨에 따라서 노선도는 대폭 수정되었습니다. 기존에는 신사역에서 노들역을 거쳐 용산역으로 들어가는 구간이 있었으나 현재는 신사역까지만 단축되었습니다. 

계획대로 진행되었다면 신사역에서 한강변쪽으로 올라가 신동초등학교 - 반포한강공원 -  반포디에이치 - 동작역 - 중앙대 - 노들역 - 한강 - 서부이촌동 - 용산역 - 삼각지 까지 아름다운 라인을 형성했을 것입니다. 그러나 신분당선이 용산역까지 연결되는 바람에 위례신사선의 용산 연장은 중복노선으로 전망 가능성이 거의 없습니다. 

위례신사선은 현재 사업자 선정단계가 끝났습니다. 최종 승자는 GS건설 컨소시엄이 되었고 사업비 1조 5000억원 규모의 경전철 위례신사선 사업을 맡게되었습니다. 사업자가 선정된 만큼 2022년 착공하고 이제 완공까지 2027년 7년이라는 시간이 남았습니다. 지금당장은 멀게 느껴지지만 금방 다가오는 것이 시간입니다. 

당장 위례신사선 착공이 확정된 구간은 이미 아파트 가격이 큰 수혜를 받아서 들썩이고 있습니다. 그리고 성남과 광주의 연장선쪽도 가능성이 높아 보입니다. 앞으로 타당성조사가 끝나고 국토부계획에 최종반영되는 시점에 광주와 성남지역의 집값도 큰 호재로 작용할 것입니다.

사실상 서울과 수도권에 돈을모아서 집을 산다는것은 정말 어렵습니다. 딱히 월급이 늘어날것 같지 않은 상황에서 매달 비싼 월세나 전세 대출 이자를 갚는것은 가계에 큰 부담입니다. 

내가 큰 목돈이 없어도 시세대비 저렴한 임대료를 낼 수 있는 임대아파트 라는 제도가 있습니다. 임대아파트의 입주조건과 절차에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 

"국민임대주택"이라는 용어가 좀 더 정확하지만 우리는 보통 임대아파트라는 말로 더 많이 부릅니다. 왜냐하면 정부와 주택기금에서 저소득층을 위해서 주로 소형평수의 아파트를 많이 건설하기 때문입니다. 임대아파트를 건설하는 목적은 소득재분배와 시장의 불완전성을 해소하기 위함입니다. 

아무래도 주택시장이라는 것이 차가운 자본주의 시장의 원리로 돌아가게 되는데 생활의 필수요소중 하나인 주거의 문제는 또한 공적인 부분이기도 하기 떄문입니다. 저소득층의 주거부담을 줄여주기 위한 임대아파트인만큼 시장의 가격보다는 저렴한 편입니다. 단점으로는 평수가 작다는 점입니다. 주로 10평에서 20평 사이가 가장 많은데 요즘은 1~2인 가구가 늘어나고 건설 공법이 좋아지면서 임대아파트의 평수가 크게 작게 느껴지지 않기도 합니다.  

임대아파트의 입주조건은 각각의 임대형태마다 조금씩 다릅니다. 임대아파트는 크게 4가지로 영구임대, 공공임대, 국민임대, 매입임대가 있습니다. 각 임대아파트마다 입주조건이 다르므로 하나씩 살펴보겠습니다. 

영구임대아파트의 경우에는 가장 들어가기 어려운 아파트입니다. 시세대비 엄청 저렴한 가격으로 공급되는 주택이며 주로 기초생활수급자나 독거노인, 국가유공자, 다문화가정과 같은 취약계층에게 우선적으로 들어갈 수 있는 아파트입니다. 주로 15평정도 하는 아파트가 월 5~8만원의 임대료만 내면 됩니다. 

주로 1~8번에 속하는 사람이 1순위이며 9,10번에 속하는 경우 2순위 입니다. 마지막 11호는 3순위인데 거의 1순위에서 대부분 꽉 차버립니다. 

영구임대아파트의 경우에도 신혼부부 특별공급이 있습니다. 입주자 모집공고일 현재 혼인기간 5년이내인데 자녀가 있는 무주택 세대주 수급자에게는 10%의 물량을 우선공급합니다. 그러나 신혼부부들은 이를 잘 알지 못하고 놓치는 경우가 참 많습니다. 그리고 영구임대아파트의 경우 복도식아파트에 낡은 경우가 많기 때문에 비선호되어 종종 해당 물량이 남는 경우도 많다고 합니다. 

공공임대는 n년 공공임대와 50년 공공임대 두가지로 나뉘어집니다. n년 공공임대는 n년간 임대후에 임대기간이 지나면 해당 주택을 입주자에게 분양합니다. 근데 중요한건 여기서 분양에 대한 우선권한을 준다는 것이지 무료로 아파트를 준다는 것은 아닙니다. 

쉽게 말해 n년동안 시세대비 저렴한 가격에 월세로 사는 것이고 n년 이후에는 그 집을 구입할 수 있는는 1순위가 되는 것입니다. 근데 최근에 문제가 되고 있는 것은 보통 n년 이후에 부동산 가치가 오르는 경우가 많다는 것입니다. 살던 사람이야 저렴하게 하면 좋겠지만 건설사 입장에서는 비싸게 받고 싶어서 최근 판교 임대주택의 경우에는 문제가 되기도 했습니다.  

50년 임대주택은 50년 임대라고 써져있지만 입주자격없는 영구임대주택으로 보면 되겠습니다. 

공공임대아파트들은 입주제약조건이 단지마다 다르게 있습니다. 비인기 지역의 경우에는 보통 제약조건이 아예 없는경우도 많습니다. 해당 아파트 관리소에서 바로 신청이 가능합니다. 가족중에 부동산을 소유하고 있거나 자동차 보유가격이 너무 비싸면 입주가 불가능합니다. 

1. 무주택자

2. 청약저축가입자

3. 소득 및 자산기준 충족자 

위의 기준은 아주 기본이고 경쟁이 없는 지역은 임대아파트 입주조건이 훨씬 간편합니다.  

국민임대아파트의 경우는 필수적으로 주택종합청약저축에 가입되어 있어야하며, 무주택구성원에다가 소득 및 자산보유 기준을 충족해야합니다. 분양공고문에서 제시하는 기준이 그떄그때 조금씩 달라지므로 기준을 잘 확인하고 신청하면 됩니다. 

요즘 국민임대아파트는 원룸형, 1.5룸형, 2룸형이 기본인데 2룸형의 경우에는 꽤 경쟁률이 높은 편입니다. 공공임대아파트보다 더 경쟁이 높은 편입니다. 2년씩 최장 30년간 임대가 가능합니다. 아래의 기준이 최저 자격이고 그외에 가점을 받는 부분에서 당첨여부가 갈립니다. 

1. 세대 구성원 전원 무주택자

2. 소득 도시근로자 가구 월평균소득의 70% 이하

3. 보유 자동차가격 2499만원 이하

4. 자산보유 합산금액 2억 8천만원 이하 (자동차포함) 

마찬가지로 신혼부부와 자녀 수가 많을수록 가점대상이 됩니다. 임대아파트 입주모집에따라 조금씩 변경될 수 있으니 자세한 사항들은 LH분양 가이드라인을 참고하시기 바랍니다.

임대아파트가 아니기 떄문에 간단히 다루고 넘어가도록 하겠습니다. 임대아파트 말고 매입임대주택이라는 것도 있습니다. 매입임대란 짓다가 파산한 빌라나 소형공동주택을 LH나 SH에서 사들여서 시중가모다 싼 가격에 전세로 임대하는 아파트가 매입임대아파트입니다. 처음에는 전세보증금이 5천만원에서 7천만원 이상으로 꽤 큰 목돈이 필요했습니다.

그러나 요즘은 500만원 보증금에 최대전환 보증금 2~3000만원으로 하여 월 임차료를 받는 식으로 바꿨습니다. 보증금을 높일수록 월임차료는 무척 싸지게 됩니다. 2년단위 계약에 최장 20년까지 살수 있으나 아무래도 다른 아파트만큼 관리가 잘 되지 않는다는 단점이 있습니다. 

임대아파트는 서민들의 주거부담을 덜어주기 위해 정부에서 정책적으로 실시하는 만큼 주변 시세보다 저렴하다는 큰 장점이 있습니다. 그러나 반대로 들어가기는 경쟁률도 심하고 조금만 소득수준이 넘어가도 살수 없다는 단점이 있습니다. 

그러나 한번 들어가게 되면 좀처럼 이 혜택을 포기하는 분들은 보지 못했습니다. 내가 소득이 낮다면 지속적으로 임대주택 청약에 신청해보시는 것이 어떨 까 싶습니다. 청약신청은 LH나 SH에서 할수 있으니 자주 임대아파트 공지를 확인하시기 바라겠습니다.

내 경제적 상황이 어려운 경우에 국가에서 혜택을 주기도 합니다. 특히 살아야 하는 집과 관련된 비용이 부담되는데 소득이 어려운분들에게는 주거급여가 큰 힘과 보탬이 될 수 있습니다. 오늘은 주거급여 자격에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 

주거급여란 국민 기초생활 보장제도인 생계,의료,교육,주거 중 하나로 주거와 관련된 현물 지원을 받는 제도입니다. 주거급여의 목적은 이러한 국민기초생활보장법에 의거하여 국민의 주거안정과 주거수준 향상을 위해 생활이 어려운 사람에게 필요한 급여를 실시하여 최저생활을 보장하고 자활을 돕는것을 목적으로 합니다. 

과거에는 무조건 기초생활수급자에 들어있었으나 2015년 개정되면서 지원항목이 따로 주거로 나오게 되었습니다. 기초생활 수급자가 현금으로 받을 수 있는 두가지 혜택 중 하나입니다. 

주거급여는 내가 집을 가지고 있느냐 혹인 어디 전세나 월세에 사느냐에 따라서 다른 방식으로 지원됩니다. 먼저 임차가구에게는 본인 임대차를 통해 거주하는 집으로 매달 월세에 대한 임차급여를 지원합니다. 지역에 따라 조금씩 다릅니다. 

이 임차급여는 소득인정액과 생계급여선정기준을 비교하여 소득인정액보다 생계급여 선정기준보다 낮으면 기준임대료를 전액 지원하게 되지만 만약 소득인정액이 생계급여 선정기준보다 높을경우에는 기준임대료에서 자기부담분을 뺀 금액이 지원됩니다. 2020년 4인기준 서울이 경우 최대 월 41만 5000원을 주거급여로 지원 받을 수 있습니다.

실제 임차료는 임대차계약서의 보증금과 월차임을 합하여 선정하며 이렇게 임차급여를 받더라도 기준임대료를 초과하는 금액을 지원받을 수는 없습니다. 

만약 임대가 아닌 자가가구의 경우에 본인명의의 집에서 거주하는데 너무 가난하고 소득이 없으면 관할 담당 공무원이 현장답서하여 주택의 노후도를 평가하여 주택을 보수하는데에 보조금을 지급합니다. 수선유지급여라는 이름으로 지원하게 되며 노후도평가에 따라, 그리고 소득인정액에 따라서, 차등 지급됩니다. 추가로 장애인과 65세 이상 고령자의 경우는 주거약자 편의시설을 지원금액내에서 추가합니다. 

그러나 누구나 주거급여를 받을 수는 없습니다. 주거급여 자격에 충족되어야만이 지원금을 받을 수 있습니다. 2020년 주거급여 선정기준은 다음과 같습니다.

부양의무자 소득 및 재산과 관계없이 신청가구의 소득과 재산만을 종합적으로 반영하여 판단합니다. 소득 인정액이 기준 중위소득 (즉 1~100순위를 따졌을때 50등의 소득)의 45%가 되면 주거급여 자격이 충족됩니다. 

1인 가구의 경우에는 월 79만원, 2인가구시에는 월 134만원 , 3인가구일 경우에는 174만원 4인가구일 경우는 213만원의 소득이라면 주거급여를 받을 수 있습니다. 만약 내 소득이 이보다 이하일 경우에 주거급여 외에 의료급여와 생계급여에도 해당 되는 경우 더 많은 혜택을 받을 수 있으니 참고 바랍니다. 

매년 복지가 늘어나면서 주거급여를 받는 사람들의 수도 늘어나고 있습니다. 이런 복지제도가 있고 자신이 자격에 해당되는데에도 국가에서 주는 복지혜택을 놓치는 안타까운 분들이 이제는 좀 없어지기를 바랍니다. 

좀 더 자세히 알아보기 위해서는 인터넷에서 자가진단을 통해서 내가 주거급여를 받을 수 있는지 확인해 볼 수 있습니다. 먼저 검색 포털창에 마이홈을 쳐봅니다.

그런 다음에 상단메뉴중에서 자가진단을 클릭하신 후 주거급여로 들어가시면 다음과 같은 페이지에 나오게 될 것입니다. 

임차가구와 자가가구를 선택한 후에 월 소득 인정액, 본인 가구수, 소재지역, 임차계약 방식과 임차료를 입력한 뒤에 결과를 보면 되겠습니다. 자가 진단결과 다음과 같이 예상 주거 급여액과 기준임대료까지 나올 수 있습니다.

다음과 같이 자가진단 결과가 나오게 됩니다. 진단결과는 어디까지나 자가진단한 결과일 뿐이고 더욱 자세한 사항은 보건복지상담센터나 마이홈 콜센터에서 상담을 받아보신뒤에 필요한 서류를 제출하면서 확인하셔야 할 것입니다.

먼저 주거급여를 받지 않도록 많은 소득을 이루시는 미래를 바라겠습니다. 그러나 생활이 어려울 때 당장의 월세나 임대료가 부담스러울때 주거급여는 정말로 큰 힘이 됩니다. 적어도 주거급여 자가진단만큼은 돈이나 노력이 많이 들지 않는 일이니 꼭 자가진단을 해보시기 바라며 주거급여를 비롯한 국가의 혜택을 몰라서 못받는 일은 없어야 할 것입니다. 

복지의 사각지대에 놓인 사람들이 아직도 많습니다. 누구나 가난하고 생활이 어려워질 수 있습니다. 이럴때 최대한 많은 정보들을 확인해보시고 비교하시면서 현명한 선택을 내린다면 어려운 상황을 타개하는데 큰 도움이 되지 않을까 싶습니다. 

요즘 정부에서 밀고 있는것중 하나가 주택임대사업자로 등록하여 합법적으로 월세를 받으라는 이야기입니다. 정부에서는 주택거래를 활성화하고 전월세 시장을 안정화 시키기 위해서 2010년부터 주택을 매입해서 임대사업을 하는 사람들에게 주택임대사업자 등록을 권하고 있습니다. 

주택임대사업자 등록시에는 각종 세금혜택을 준다고 홍보하고 있지만 분명 단점도 존재하는 것이 있는것이 사실입니다. 게다가 요즘에는 이 혜택 또한 줄어들고 있는 추세입니다. 오늘은 주택임대사업자 등록 할때의 장단점을 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

임대사업자 등록이란 말 그대로 여러채의 집을 가지고 있으면서 해당 임대사업을 한다는 것을 국가에 등록하며 임대료로 벌어들이는 수익을 신고하고 세금혜택을 받는 것입니다. 기본적으로 임대사업자로 등록하려면 스스로 소유한 주택이 있어야 합니다. 

임대사업자 등록에는 두가지 방식이 있습니다. 기업형임대사업자와 일반형 임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하는 "준공공임대"가 있으며, 두번째에는 일반형 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 단기 임대 주택이 있습니다.  

주택임대사업자 등록하고 신축건물이라면 취득세를 감면받을 수 있습니다. 특히 전용면적 60m제곱 이하의 신축주택이나 최초분양 공동주택 혹은 오피스텔을 구입하고서 60일 이내에 사업자 등록할 시에는 취득세가 감면되는 혜택을 받을 수 있습니다. 아쉽게도 개인 단독주택이나 빌라같은 다가구 주택은 취득세 혜택을 받을수가 없습니다. 

임대주택을 보유하는 동안 세금혜택을 받을 수있습니다. 임대주택의 공시가격이 6억이하이고 전용면적이 85m제곱의 국민주택규모라면 임대소득세를 감면받을 수있습니다. 

임대수익에 대한 임대소득세를 8년 등록했으면 75%감면 받을 수 있고 4년 등록시 30%감면 받을 수 있습니다.

재산세 감면은 적게는 25%에서 많게는 100% 전체 감면받을 수도 있습니다. 특히 주택임대기간을 8년 등록하면 종합부동산세는 수도권의 경우 공시가격 6억 이하 지방의 경우 3억 이하라면 과세대상에서 아예 배제됩니다. 

건강보험료를 감면받을 수 있다는 장점도 있습니다. 2000만원 이하의 임대사업 수익의 경우에는 소득세가 과세되며 건보료도 소득분부터 정상 부과 됩니다. 그러나 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간동안 건강보험료 인상분에 대해 4년임대는 40% 8년임대는 무려 80%까지 건보료를 감면해줍니다. 

8년 이상 약정임대기간을 마치고 주택을 처분했을때에는 세금혜택 또한 얻을 수 있습니다. 수도권 임대주택의 경우에는 고시가격이 6억 이하일 경우 8년이라는 긴 약정임대기간을 마치고 처분하면 양도소득세 중과세에서 아예 제외됩니다. 장기보유특별공제 또한 최대 70%까지 적용 받을 수 있습니다.

비수도권의 경우에는 고시가격 3억 이하일 경우에만 해당됩니다. 여기에 임대주택과 별개로 자신이 거주한 주택을 처분할 경우에도 1가구 1주택으로 인정되어서 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 예를들어 내가 거주하고 있는 주택 한채와 임대주택 2채를 보유한 사람이 3주택자가 임대사업자등록을 했을 경우엔 내가 산 집에서 거주기간 2년 이상이었으면 거주주택을 팔 경우 비과세 대상이 됩니다. 

의무임대기간이 너무 길어서 집이 너무 오랫동안 묶이게 됩니다. 살다보면 갑자기 돈이 필요해지는 순간에 의무임대기간에 있는 주택을 처분하는 것이 불가능합니다. 게다가 위에서 소개한 임대사업자등록의 장점들이 대부분 8년 약정을 해야만이 받을 수 있는 혜택들이기 때문에 세금 때문에라도 8년 이상을 집을 처분할 수 없는 상태가 됩니다.

만약에 임대기간이 끝나지 않은 상태에서 임대주택을 처분시에는 그동안의 세금혜택을 거꾸로 뱉어내야하며 이 금액이 상당히 어마어마할 수 있슷ㅂ니다. 주택을 장기 보유할 수 없고 갑자기 자금환경이 바뀔 가능성이 많은 경우에는 임대사업자 등록은 한번 더 고려해 봐야할 문제입니다.

보통 임대사업자로 그동안 피부양자였던 아내의 이름으로 하는 경우가 많습니다. 이런경우 의료보험과 국민연금이 바로 부과됩니다. 바로 매달 20~30만원의 세금이 매월 나가야 한다는 단점이 있습니다.

전세나 월세를 집주인 마음대로 올릴수 없다는 것이 큰 단점입니다. 세금감면을 받기위한 8년약정속에는 임대보증금과 임대료 증가율이 연 5%를 넘을 수 없다는 독소조항이 있습니다. 월세수익이 목적인 수익형 주택의 경우에는 주변 시세만큼 임대료를 올리기에는 힘들어져 수익률이 높은 주택의 경우에는 세금혜택받는 것보다 손해가 훨씬 큰 경우가 많습니다.

게다가 2017년부터 2019년처럼 전체적인 집값이 크게 상승하는 시기와 맞물려서 임대사업자등록의 인기가 떨어진 가장 큰 이유입니다.

임대현황이나 임대조건이 바뀔때마다 신고하는것이 의무이기 떄문에 번거로운 상황이 많아집니다. 만약 소득세 신고하지 않은경우에도 세금혜택을 받지 못하게 됩니다. 여기에 세금혜택을 받을 수 있는 조건 또한 너무 까다롭습니다. 수도권의경우 공시가격 6억 이하에 비수도권 3억 이하의 조건또한 맞추기가 어려운 상황입니다. 

게다가 최근 일부세제혜택도 줄어들었습니다. 1주택 이상자가 조정대상지역에 신규취득주택을 임대등록할 경우에는 양도세를 중과하고 종합부동산세도 합산과세하기로 했습니다. 

임대사업자 등록은 필수는 맞지만 가치판단의 문제일 수 있습니다. 임대사업자 등록을 하지 않고 가산세를 내는 것이 건강보험료 증가분과 각종 임대수익과 비교하여 어느것이 유리한지 판단해야합니다. 

임대사업자와 관련된 세금 규정은 최근 부동산 정책에 따라서 조금씩 변경되오니 자세한 부분은 더 많은 정보를 찾아보거나 비싸긴 하더라도 세무사와 상담해보시는 것을 추천드립니다.