최근 코로나로인해서 지금 미친듯이 폭락하고 있는 주식시장을 보고 있습니다. 요즘 코로나 문제가 너무 심각합니다. 

대한민국은 한풀 꺾였다고 하지만 전세계적으로는 이제 시작하여 폭발적으로 증가하고 있습니다. 

더 우울한 것은 우리나라만큼 의료시스템이 발달한 나라가 없다는 것입니다. 이런상황에서 코로나 바이러스가 앞으로 부동산시장에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

코로나 바이러스로 인한 팬데믹 상황이 부동산이 긍정적일까 부정적일까요? 

당연히 부정적이겠죠 그러나 얼마나 부정적인지 한번 알아보고 업종 부동산에서도 주택이 안좋은지, 상가가 안좋은지 바라보겠습니다.

부동산시장은 모든것이 물려있습니다. 일단 단기적으로 하락 압박이 들어오는것이 많습니다. 모든 것이 올스탑되었습니다. 거래 자체가 없이 완전히 동결되어 있는 상태입니다. 이 상황이 조금 재미 있는 것은 바로 정부가 원하던 바였다는 것입니다.

정부가 부동산 시장을 잡기위해서 강력한 대출규제와 부동산대책을 넣었었는데 코로나 19여파로 2020년 상반기 부동산 시장은 잠잠할 것으로 보입니다. 이미 강력한 정부대책 + 코로나약발까지 밀리게 되었습니다.

그러나 그 이후에 어떻게 될까요? 주택은 완전한 필수재입니다. 자동차는 없을 수도 있지만 주택은 규모를 줄이면 줄였지 없앨 수는 없습니다. 

중장기적으로 보았을때 가중치를 보자면 코로나 19에 따른 경기여파가 더 강할 것이냐 공급부족이 더 클것이냐의 문제입니다.

결국은 서울등 핵심지역의 공급부족은 향후 5년~8년까지는 계속 시차가 존재하여 만성적일 것으로 보입니다. 

이러한 공급부족은 서울과 수도권 대도시를 중심으로는 이어질 것으로 보여서 코로나에도 불구하고 공급부족으로 인한 가격상승 압박이 있을 것으로 보입니다. 

향후 6개월까지는 아파트가격도 떨어지지 않을 수 없게 되었습니다. 코로나 19가 부동산시장에 거대한 영향을 미쳤다기보다는 기존의 정부의 강력한 부동산 정책이 약발이 먹히고 있다는 것입니다. 

그중에서도 가장 강력한 것 하나는 재산세 과표를 현실화 시킨다는 것입니다. 즉 보유세를 인상시킨다는 것입니다. 이게 생각보다 많이 오를 것으로 보입니다. 

이런 상황에서 종합부동산세 강화하는 법안의 통과는 다소 어려울 것으로 보입니다. 재산세 과표현실화 만으로도 충분히 부동산 실질적으로 과표를 시세의 75%로 맞추고 있습니다.

2018년 2019년 엄청난 아파트의 가격상승이 있었습니다. 기존 재산세보다 50%가까이 상승할 것으로 보입니다. 

과거에 보유세를 한달에 100만원 냈다고 한다면 이제는 200만원을 내게 될 것입니다. 보유세 부담을 못버티고 팔려는 사람이 늘어나고 반대로 사려고 하는 사람은 보유세가 부담이 될 것입니다. 

보유세 상승은 정부의 가장 강력한 카드입니다. 그런데 현재는 지금 매물이 없는 상황인데 호가가 1억씩 뚝뚝 떨어질 수 있습니다.

그러나 결국은 수요가 많은데 공급이 부족한 현상에 의해 올라갈 가능성이 많습니다. 

장기보유 목적 실소유자는 10~20%하락하면 서울에서 이번 시국에 구매하는 것도 좋은 선택이 되지 않을까 싶습니다. 

상업용 수익형 부동산 즉 상가들은 월세나오는 부동산들은 지금 어마어마한 타격이 예상됩니다. 월세 나오는 부동산은 월세 자체를 환산한 것이 부동산 가격입니다. 월세가 떨어지면 부동산 가격도 떨어집니다. 월세가 오르면 자영업자들의 장사가 잘되어야 하는데 이건 망했습니다.

코로나 종료가 된 이후에도 계속 영향력이 갈 것으로 보입니다. 다중이 모이는 시설들이 당분간 어렵지 않을까 하는 개인적인 예측이 있습니다. 많은 사람들이 모이는 접촉문화가 많이 약해질 것이고 일부에서는 종교까지도 많이 약해질 것으로 예측하고 있습니다.

상가는 월세가 가격인데 현재 초토화되었기 떄문에 2021년쯤에는 경매로 상당히 많은 상가물건들이 나오지 않을까 하는 경우가 생깁니다.

경매로 인해서 싸게 매물이 나오면 분명히 그떄 한번 더 가격이 크게 떨어지지 않을까 생각해보게 됩니다. 

부동산도 국가 경제의 일부입니다. 부동산은 사실 주식시장이나 채권시장에 비하면 상당히 작습니다. 그러나 부동산이 크게 느껴지는 이유는 개인이 투자하는 영역이기 떄문입니다. 개인 자산의 70%이상을 구성하고 있기에 큰 자산으로 느껴지고 있습니다.

코로나 19가 예전의 사스나 메르스처럼 언젠가 지나갈 것으로 보입니다. 그러나 과거의 질병들과 전염병들보다 강력한것은 사실입니다. 

세계경제와 국내경제가 또 함께 물려있습니다. 대한민국은 경제의 무역의존도가 80%가 넘는 나라입니다. 미국 서브프라임 위기때 당시 대단지 아파트도 순식간에 30%가 폭락했습니다. 

그러나 많은 사람들이 잘 기억하지 못합니다 왜냐하면 겨우 6개월밖에 안갔기 떄문입니다. 그때 사고 판 사람은 거의 없었습니다. 그러나 그떄 팔았으면 배아픈일이고 샀으면 대박을 냈을 것입니다.

국제 경제가 안좋으면 개인 주택까지도 큰 영향을 미칠 수 밖에 없습니다. 앞으로 더더욱 어려워질 수 있는 부분이 있습니다. 

이번 코로나사태에 따른 각국의 대처를 바라본다면 코로나 사태를 모두가 대충 얼버무려서 덮으려는 마인드가 보입니다. 일본도 그렇고 미국도 그렇고 그러나 그런 대처가 어마어마하게 사태를 키웠습니다. 

미국 또한 현재 코로나 사태를 심각하게 받아들이고 있습니다. 얼마전에 금리를 무려 1%까지 낮추었습니다.

이제서야 전세계에서는 시작인데 뉴욕증시도 급락한 상황입니다. 미국이 초토화되면 대한민국 경제도 안좋을 수밖에 없습니다. 전염병은 브렉시트와 같은 보호무역주의 그리고 무역장벽과 경제 블록화가 더 심해집니다.

이러한 경제 하강은 결국은 부동산 시장에도 거대한 영향을 미칠 수밖에 없고  

현재 우리나라도 유동성을 엄청 키워놨는데 당장은 이 유동성이 투입될 투자처가 부동산은 규제때문에 살 수 없고 사태를 관망하려는 사람들이 늘어납니다. 이것은 전세 수요가 늘어난다는 것입니다. 

여기에 저금리가 되면 서민 주거 안정시켜준다면서 전세자금대출을  많이해줍니다. 그러면 전세시장이 움직입니다. 

전세가 올라버리면 또 다시 아파트가격을 상승시키거나 하락시켜야할 아파트 가격을 안떨어지게 합니다. 

혹은 전세가 월세나 반전세로 바뀔 가능성도 상당히 높아집니다. 

이러한 저금리 기조에서 결국 정부에서 투자하는 사람들은 다 빼고 공공으로 분양하고 싸게 분양하는데 결국은 청약 당첨된 사람들만 돈버는 구조로 만들었습니다. 정부에서는 그래도 차라리 돈많은 투자자 보다는 못사는 사람들이 청약으로 계층사다리를 노릴 수 있게 해놓은것 같습니다.

만약 내가 해당이 된다면 이러한 코로나 시국에서도 꾸준하게 청약시장에는 도전해보는것이 좋지 않을까 생각해봅니다.

최악의 경제상황 2008년과 같은 시기가 오면 당연히 부동산 시장은 나빠질 수 밖에 없습니다. 그러나 이거야 원론적인 이야기일 뿐이고 단기적으로는 안좋다는 것은 자명한 사실 입니다.

단기적인 전망은 어느정도 흐름을 타기 떄문에 맞습니다. 6개월간은 어쩔수 없습니다. 저는 장기적인 전망을 내다볼 수 없습니다. 

이제부터는 단기적인 전망을 자주 확인해야하는 부지런함이 필요합니다. 최악의 경제상황이 오게되면 부양정책들을 쓰게 되는데, 꼭 이러한 경제뉴스만을 볼 것이 아니라 주변 상가 식당이 장사가 잘 되는지 실물경제를 주의 깊게 보면서 예측해보시면 되겠습니다.

주식을 해보신분이라면 다 아는 것이지만 결국 투자수익 이라는 것은 마지막에 남겨먹고 던져주는 것이 결국은 남에게 던져주는 것입니다. 결국 중요한 것은 돈놓고 돈먹고 투자자에게 중요한 것은 현금입니다. 

최종적으로는 누군가가 사주어야 하는 것입니다. 실수요자입니다. 국가 경제가 안좋아지면 실수요자가 무너집니다. 투자자들이 이익을 얹어서 파는 실수요자가 무너지면 결국은 투자자들도 무너지게 되게 됩니다. 

여러 정보들을 확인하시면서 계속 실탄장전을 해두시고 정확한 목표에 적절한 타이밍에 쏴서 맞추시기를 바라겠습니다. 

코로나 떄문에 많이들 힘든데 어서 빨리 이 위기를 극복하고 모범적인 사례를 보이는 대한민국이 되었으면 합니다. 그러나 이런 위기를 기회로 활용해서 돈은 못벌지언정 적어도 돈을 잃지는 마시는 여러분이 되시기 바라겠습니다.

오늘은 덕현지구 재개발 사업에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 안양 평촌지역은 생가보다 핫한 곳입니다. 지리적으로 성남의 분당에 비교하더라도 서울의 접근성도 좋고 지하철 4호선이 서울의 중심부를 그대로 관통하기 때문입니다.

그중에서도 안양 호계1동 덕현지구 재개발 사업은 많은 사람들의 관심을 받고 있습니다. 왜냐하면 안양에서 보기 드문 신규분양 아파트 이기 때문입니다.

먼저 덕현지구 재개발 사업의 개요부터 한번 살펴보겠습니다.

세대규모가 거의 3000세대에 달할 정도로 어마어마한 매머드급 단지입니다. 그만큼 주변에 많은 편의시설이 함께 들어오게 됩니다. 여기에 2018년에 분양을 마친 평촌어바인 퍼스트도 4000세대가 들어서고 맞은편 도로 건너편 더 샵 아이파크도 1100세대나 됩니다.

주변에 이렇게 신축아파트들이 들어서게 되면 생활환경이나 주거환경이 좋아질 것으로 보입니다.

소형평대부터 30평대 아파트까지 있습니다. 가장 작은 타입인 36제곱미터와 그다음 46제곱미터까지 아파트들로 정말 1인가구들이 살수 있게 배려되어있습니다. 자세히 살펴보자면 아래와 같은 구성으로 아파트 세대가 구성 되어 있습니다.

가장 주력이 되는 아파트는 국민주택규모안 84제곱미터와 59제곱미터입니다. 특히 59제곱미터는 1인가구가 늘어나는 추세에서 가격이 지속적으로 상승하고 있습니다. 84제곱미터는 자녀가 한명이라도 있다면 당연히 꿈꾸게 되는 크기가 아닌가 싶습니다. 

아래로는 아파트 평면도를 한번 살펴보겠습니다.

아파트 평면도를 쭉 알아보았습니다.  부동산은 무엇보다도 입지가 제일 중요합니다. 아래로는 덕현지구의 입지를 분석해보고 분양가와 평형까지 알아보도록 하겠습니다. 

현재까지는 역세권 아파트는 아닙니다. 그러나 현재 신수원선이 개통되면 인덕원역을 가로질러서 과천까지 15분이면 주파가 가능하고 강남까지도 30분대에 진입이 가능합니다. 

현재 도로교통으로서는 1번국도와 47번국도 평촌 IC, 산본 IC가 가까워서 서울 외곽순환 고속도로를 타고 서울이나 수도권인근으로 진입하기가 상당히 좋습니다.

앞으로 인덕원-동탄 복선전철 호계사거리역이 2027년에 개통되게 되면 초 역세권 단지로 탈바꿈하게 됩니다. 그리고 GTX-C노선이 인덕원역을 지나가게 되었습니다. 인덕원역과도 가까워서 GTX-C노선의 수혜를 받을 수 있는 향후 미래가치가 있는 단지입니다.

추가적으로 인덕원 - 판교 복선전철도 계획되어 있어서 앞으로 교통호재는 갈수록 많아지는 곳이 덕현지구 일대입니다. 

일단 강남 출근이 30분이라는 점이 가장 와닿습니다. 만약에 입주를 하게 된다면 아직 역이 완공되지 않을텐데 그럼에도 불구하고 버스를 타고 가까운 평촌역이나 범계역에서 환승을해서 지하철로 간다고 하더라도 강남이 40분정도면 도착하게 됩니다.

충분히 출퇴근이 가능한 거리이며, 꼭 강남이 아니더라도 출퇴근할만한 일자리가 풍부합니다. 무엇보다 먼저 안양지역에 안양 IT밸리가 인덕원역 인근으로 형성되어 있어 판교만큼은 아니지만 괘 많은 회사들이 위치해 있습니다.

거기에 포일 IT밸리라고하여서 인덕원 의왕시 포일동 인근으로도 회사가 많이 입주해있어서 일자리가 상당히 많이 있습니다.

이정도 거리라면 자전거를 타고 출퇴근을 해도 20분정도면 도착할 수 있어서 출퇴근 스트레스로부터 자유롭게 됩니다.

마지막으로 판교쪽에 IT일자리들이 많이 있습니다. 판교까지는 대중교통을 이용하기보다는 자가용을 이용하게 될텐데 자가용을 이용한다면 약 20분정도걸리게 됩니다. 

직주근접한 첨단산업단지는 더더욱 커지고 있는 추세입니다. 

학군적인 측면으로는 상당히 다른 지역보다 좋다고 볼 수 있습니다. 일단 과거 1기신도시때 만들어졌던 평촌 인근의 학교들이 많이 있고 나름 명문대를 배출하는 학군이 형성되어 있습니다. 

단지 주변에 덕현초등학교와 평촌중학교, 귀인중학교, 범계중학교가 있으며, 공부를 잘한다면 안양외국어고등학교를 보낼수 있고, 신성고등학교, 백영고등학교까지 있어서 학교의 선택 폭이 아주 넓습니다.

초등학교 중학교 고등학교고 함께 몰려있어서 자녀교육때문에라도 특별한 이유가 없으면 계속 거주할 확률이 높습니다. 그만큼 한번 자녀를 가진 가정이 입주를 하면 자식 교육때문에서라도 이사를 가지못하게되고 매물이 희귀해져서 가격이 올라갈 가능성이 높은 아파트가 된다는 뜻입니다.

평촌의 학원가는 전국적으로 강남 다음으로 알아주는 학원가입니다. 대치동 다음으로 거대한 학원가를 형성하고 있어서 전반적인 지역의 학구열이 높은 곳입니다.

이미 1기신도시로서 주변에 생활인프라는 다 갖추어져 있습니다. 녹지나 공원적인 측면으로는 호계근린공원, 자유공원 어린이공원들이 넉넉하게 위치해 있으며, 범계역의 롯데백화점과 NC백화점이 위치해 있습니다. 

마트로는 가까이 롯데마트 의왕점과 안양농수산물 도매시장까지 가까이 위치해 있습니다. 호계 재래시장도 아주 가까이 있어서 장보기는 더 좋습니다.

안양교도소가 가까이 있어서 조금 혐오시설이라고 생각할 수는 있는데 사실상 크게 주거환경을 해치는 소각장이나 원자력 발전소 송전탑은 아니라고 생각 됩니다. 

가장 최근에 분양했던 어바인퍼스트가 분양가가 1700만원선에 분양되었습니다. 초피가 5000만원정도에 거래되었는데 그런데 피가 거의 2억 이상이 붙었습니다. 후덜덜한 가격입니다. 현재 34평짜리 어바인퍼스트가 피 가격까지 포함하면 7억 이상 정도입니다.

과연 덕현지구의 분양가가 관건인데, 1700만원은 당연히 넘을 것익 1800만원이 되느냐 마느냐의 문제가 될것으로 보입니다.  

안양 평촌지역도 이미 부동산 규제지역인지라 분양가를 마음대로 책정하지 못하고 최근 인근 시세나 분양기록과 연동하여 올릴 수 밖에 없기 때문입니다.

90년도 1기신도시로 지정된 평촌지역에는 아파트들이 20년 30년이되었습니다. 그러다보니 신규분양물량들은 엄청난 프리미엄이 생길수 밖에 없다고 생각합니다.

안양 일대에 주거하고 계시거나 판교, 수원, 강남권 출퇴근의 실수요자들에게 매력적인 주거환경으로 다가올 수밖에 없고 여기에 아이들 교육까지 생각한다면 꼭 한번 넣어볼만한 아파트가 아닐까 싶습니다.

최근 부동산 시장 2020년 1월 정점을 찍고 조금씩 정체되고 있는데 이런와중에도 꽤 청약 열기가 높을것으로 예상됩니다.

부동산 고수들은 위기속에서 돈이되는 시그널을 찾습니다. 블로그내의 많은 정보와 링크들을 확인하시고 현명한 결정에 도움이 되기를 바랍니다.

2019년부터 제가 계속 기다리고 있는 아파트 소식이 하나 있다면 그것은 힐스테이트 레이크송도 3차 분양입니다. 송도 힐스테이트 더 스카이의 분양가를 보고나니 힐스테이트 레이크 송도 3차도 분양가는 상당히 높을것으로 예상하고 있습니다.

지금까지 송도 국제도시 안에서 대방 디엠시티, 송도 더샵 등이 성공적으로 분양을 마쳤는데 사실상 한번도 제대로된 일정을 맞춰서 진행해 본적이 없습니다.

힐스테이트 레이크 송도 3차도 당장 4월달 분양예정이었지만, 이게 요즘 시국이 코로나 정국이라서 더 밀릴 가능성도 높아지고 있습니다. 1월달쯤만 분양되었다고 하더라도 사람들이 벌떼같이 몰렸을텐데 말입니다. 

오늘은 힐스테이트 레이크 송도3차 분양정보에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

아파트 주소 : 인천시 연수구 송도동 397-5번지 (송도랜드마크시티 6-8공구 A-14블록)

단지규모 : 지하2층 ~ 최고 43층 12개동  

세대수 : 1137세대

전용면적 : 84제곱미터 ~ 132제곱미터

지어지고 있는 6공구는 1공구 쪽의 중심상업지구와 가까워서 교육이나 쇼핑, 교통인프라가 비교적 좋습니다. 여기에 바다와 호수 그리고 송도의 멋진 빌딩들까지 볼 수있는 도심 뷰까지 볼 수 있다는 프리미엄이 있습니다. 

힐스테이트 레이크 송도에서 가장 중요한 것은 바로 교통입지일 것입니다. 최근 분양하는 힐스테이트 더 스카이에 비해서는 역세권 아파트는 아닙니다. 물론 역까지 걸어갈만은 하지만 산책로를 따라 호수를 한바퀴 돌아서 가야한다는 단점이 있습니다. 

랜드마크시티역이 곧 개통예정인데 해당 역이 개통되면 크게 돌필요까지는 없을것으로 보입니다. 자전거를 타고서 역까지 갔다가 역에서 인천지하철 1호선을 타고가는 방법도 좋을것으로 보입니다.

현재까지는 가장 가까운 역은 인천지하철 1호선 국제업무지구역입니다. 앞으로 교통은 조금 더 좋아질 것으로 보입니다. 송도 교통 호재중 가장 관심을 받고 있는 GTX-B라인의 종점 송도역이 인천대 입구역으로 예정되어 있습니다. 해당 인천대 입구역까지도 크게 멀지 않아서 GTX-B라인의 수혜도 간접적으로 받을 가능성이 높습니다.

앞으로 송도 내부트램 순환도 계획되어 있어 점점 더 살면서 교통은 나아질 것을 보입니다. 도로교통으로는 제 2경인고속도로와 외곽순환 고속도로로 서울과 수도권 일대의 접근이 상당히 편리합니다. 

송도는 확실히 서울과 달리 차를 갖고 움직이는 것이 더욱 편리한 도시인것 같습니다. 

주변 있을만한 학교들은 다 존재합니다. 연송초, 신정초, 신정중, 연송고, 채드윅 송도 국제학교가 인근에 있어서 초중고등학교 다 근처에 있는 학군이 되겠습니다. 

송도라는 도시가 도보권으로다닐만큼 안전한 도시여서 충분히 통학이 가능할 것으로 보입니다. 초중고가 몰려있다는 것이 일단 자식 있는 입장에서 아이가 성인으로 다 클 떄까지 크게 교육때문에 이사걱정할 필요가 없다는 점이 매력적입니다. 

가격적으로도 나가려는 매물은 잘 생기지 않고 들어오려는 수요만 있다보니 가격방어 면에서도 유리합니다.

1공구 쪽의 중심상업지구와 가까워서 쇼핑하러 다니기는 좋을 것으로 보입니다. 커넬워크, 코스트코같은 대형쇼핑시설들이 있습니다. 

향후 이랜드몰과 롯데몰 신세계몰까지 송도에 진출하게 된다면 쇼핑환경적인 측면에서도 부러울 곳 없는 곳이 되겠습니다. 

송도 더샵 센트럴파크 3차 분양가가 3.3m제곱 즉 평당 분양가가 2500~2700만원에 형성되었습니다. 송도 분양가가 정말 규제를 받지 않는 비규제지역이다 보니 하늘 높은줄 모르고 계속 치솟고 있습니다. 힐스테이트 송도 레이크 아파트 평당 분양가도 아마 비슷하거나 조금 더 낮은 평당 분양가로 책정될 가능성이 많습니다. 

그 이유는 교통여건적인 측면으로는 더샵이 훨씬 우세하기 떄문입니다. 그러나 힐스테이트 레이크 송도 3차도 워터프런트호수 뷰와 오션뷰로 인해 조망권이 상당히 좋고 공원이 바로 앞에 있기 떄문에 미래가치도 있을 것으로 보입니다. 

그러나 당장의 시세차익을 기대하기는 조금 어려울 것으로 보입니다. 왜냐하면 너무 올라버린 분양가 떄문입니다. 다른 지역같은 경우에는 신규분양가가 기존의 시세보다는 저렴한 분양가 상한제를 적용받는 단지도 앞으로 늘어날 것이고 여기에 송도라는 도시특성상 새 아파트에 대한 수요도 적기 떄문입니다.

그 이유는 앞으로도 계속 신규물량이 공급될 것이고 주변에 아파트들도 지어진지 얼마 되지 않은 새아파트들이기 떄문입니다. 

힐스테이트 레이크 송도의 청약자격도 아마도 송도 더 스카이의 청약자격과 크게 달라지지 않을 것입니다.

일반청약 1순위 자격은 청약통장 가입 1년이상에 지역예치금을 충족한 세대구성원이라면 청약이 가능할 것입니다.

당첨자 선정방법은 

1) 인천광역시 거주자 50% 우선추첨

2) 1)탈락자 + 수도권 거주자 50% 추첨 

3) 85m제곱 이하 아파트의 경우에는 가점 40% 그리고 60%추첨 

   85m 제곱 이상 아파트의 경우에는 100%추첨 으로 이루어질 것입니다.

비규제지역인 만큼 재당첨 제한을 따로 받지 않고 보유주택수 또한 상관 없이 청약이 가능할 것입니다. 분양권 전매제한도 66개월로 짧고 의무 거주기간도 없어서 많은 투자수요들이 몰릴것으로 보입니다.

송도 대방디엠시티를 미루어 보았을때 청약가점은 60점 중후반대가 가점 최저커트라인이 될 것으로 보이는데 최근 너무 많이 오른 분양가에다가, 코로나 정국으로 주식시장이 폭락하고 해당 여파가 부동산 시장까지 번질 가능성이 있어서 조금은 조심스러운 상황입니다. 

일단은 2020년 4월로 예정되어 있는 송도 힐스테이트 레이크가 더이상은 일정 변경 없이 그대로 진행하기를 바랍니다. 하지만 이 역시 미지수입니다. 힐스테이트 레이크 송도에 청약을 넣어보실 분들은 아마 거의 다 힐스테이트 더 스카이에 넣으실 것입니다.

여기서 낙첨되신 분들이 차선책으로 레이크 송도에 넣을 가능성이 높아보입니다. 이 분들은 이미 예치금도 다 맞추어져 있고 자격요건도 갖춘 상태일 것으로 보입니다. 

현재까지는 입지가 좋다고는 볼수 없습니다. 다른 데에 비해서 조망을 제외하고서는 외진 위치이기 떄문입니다. 그러나 앞으로 해당 일대에 대규모 개발이 예정되어 있습니다. 

그렇게 된다면 앞으로 더더욱 미래 가치적인 측면에서는 모르는 일입니다. 워터프론트 서향라인 6개 부지가 모두 현대건설 예정부지인데 앞으로 몇개의 부지에 더더욱 아파트 타운 형식으로 개발 될 예정입니다. 관심 있으신분들은 정보들을 놓치지 마시고 확인하시기 바라겠습니다. 

신혼부부에게 가장 큰 관심 중 하나는 바로 같이 살 집입니다. 정부에서 신혼부부에게 공급물량중에 일부 아파트물량은 신혼부부에게 우선 공급하는 제도가 바로 신혼부부 특별공급입니다.

신혼부부들에게는 새 아파트를 당첨받을 수 있는 절호의 기회입니다. 어떤 지역은 특별공급으로 당첨만되면 수억원의 시세차익을 노릴 수도 있어서 많은 신혼부부들이 관심을 가져야만 하는 것입니다. 그런데 또 그만큼 알아야만이 돈을 벌 수 있습니다. 

신혼부부 특별공급의 자격과 추첨방식에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 

특별공급이라는 것은 신혼부부나, 장애인, 저소득층과 같은 사회적 경제적으로 배려가 필요한 국민들에게 주택을 일정비율을 별도로 공급하는 것을 이야기합니다. 신혼부부 특별공급은 현재 공급되고 있는 민영주택/ 국민주택/ 공공주택 에서 85제곱미터 이하 주택의 일정 비율을 신혼 부부에게만 제공하고 있습니다. 

근데 여기서 민영주택과 국민/공공 주택에 대해서 약간 알아야지 이 자격을 이해하기가 쉽습니다. 

민영주택은 주택법 제 2조 제7호를 적용받습니다. 민간분양은 전체 아파트 공급물량의 20%가 신혼부부 특별공급으로 들어가게 됩니다. 예를들어 2020년 이수푸르지오 더 프레티움, 둔촌주공 재건축은 민간분양 주택입나다.

국민주택과 공공주택은 묶어서 생각하시는게 편할 겁니다 국민주택은 주택법 제 2조 제5호, 공공주택은 공공주택 특별법 제 2조 제1호의 적용을 받고 전체 아파트 공급 물량의 30%가 신혼부부 특별공급 아파트로 나오게 됩니다. 2020년 분양 아파트 중에서는 성남 고등S-3블록 공공분양주택, 과천제이드자이등이 있습니다.

지금부터 민영주택과 국민/공공주택의 특별공급 자격과 당첨방식에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

민영주택의 기준은 아래와 같습니다. 

1. 혼인기간 7년이내 (혼인신고일기준)

2. 전체 무주택 세대 구성원

3. 소득기준 

우선공급 (75%) : 외벌이 100% / 맞벌이 120%

일반공급 (25%) : 외벌이 120% / 맞벌이 130%

위에 내용을 이해하지 못하시는 분들이 있을텐데 신혼부부특별공급중에서는 우선공급이로 75%의 아파트 물량을 주는데  

옆에 %라는 것은 도시근로자가구 평균소득을 이야기합니다. 전년도 총급여액, 근로원천징수 영수증 21번 항목에서 확인할 수 있습니다.

그 급여를 기준으로 3인 이하의 기준 100%라면 540만원, 120%라면 648만원입니다. 

4인기준으로 따지자면 100% 616만원, 120% 739만원이 되겠습니다.

4. 청약예금 / 부금/ 종합저축 : 6개월 경과 & 청약예치금 

청약예금을 부은지 6개월 이상 되야하고, 지역별 청약예치금이 들어가 있어야 합니다.

85제곱미터 이하인 경우 서울은 300만원, 인천은 250만원, 경기는 200만원이 들어가 있어야합니다.

5. 85제곱미터 초과, 투기과열지구, 9억원 초과아파트는 공급이 없습니다. 주로 서울이 여기에 해당합니다.

입주자 모집공고일 현재 1순위는 미성년 자녀가 있는 신혼부부들이 1순위가 되게 됩니다. 대부분 신혼부부특별공급의 경우에는 1순위에서 마감이 되기 때문에 2순위는 무의미합니다.

1순위에서 대부분 경쟁률이 생기게 되는데 여기서 당첨이 되는 우선순위가 있습니다. 

경쟁을 하게 된다면 먼저 해당지역에 1년이상 거주자가 우선순위를 갖게 됩니다.

그럼에도 1년이상 거주자가 많아 경쟁이 또 있으면 미성년 자녀수가 많은 사람이 우선순위가 됩니다.

여기에서는 태아나, 재혼한 사람의 자녀도 자녀 수로 포함되게 됩니다.

여기서도 경쟁률이 있다면 이제는 추첨을 하게 됩니다. 

2순위의 경우는 무자녀가 2순위에 해당되게 되고 기존주택을 처분하고 무주택 기간이 2년이 경과된 경우가 2순위가 됩니다. 

아까 민영주택과 자격은 비슷합니다. 그런데 여기에는 자산기주이 추가되고 청약 예금 부분이 달라집니다.

1. 혼인기간 7년 이내

2. 무주택 세대 구성원

3. 소득기준 + 자산기준 충족

소득 기준 : 외벌이 100%, 맞벌이: 120% 

자산기준 부동산 : 2억 1550만원 이하 / 자동차 2799만원 이하

부동산 있고, 좋은차 타고 있는 사람이 국민/공공주택에 와서 분양받아서 사지는 말라는 이야기입니다. 

4. 청약저축/종합저축 6개월 경과 + 6회 이상

5. 거주자 우선공급

6. 85제곱미터 초과, 투기과열지구 그리고 9억원 초과의 경우에는 신혼부부 특별공급이 없습니다.

자격은 대동소이하지만 경쟁방법이 민간분양과 민간분양과 정말 많이 달라집니다.

1순위 : 미성년자녀 있는 가구

그런데 대부분 미성년 자녀는 있어서 여기서 경쟁을 하게 됩니다. 이럴때에는 가점 13점 점수로 등급을 메기게 됩니다. 가점 점수는 아래와 같이 산정됩니다. 

2.순위 : 예비신혼부부, 1순위 해당 안되는 부부

오늘 신혼부부특별공급에 대해서 알아보았습니다. 사실상 미성년 자녀가 없으면 조금 어려운 부분이 있지만서도 그래도 자격이 된다면 꼭 도전해 보아야하는 것이 신혼부부 특별공급입니다. 

모두가 내 살집 하나씩 있는 그런 날이 오기를 바라겠습니다. 그러기 위해서 최대한 많은 정보들을 분석하고 공부해야합니다. 블로그 내의 링크나 다른 글들을 통해 더 많은 정보들을 확인하시고 내집마련을 하시는데 도움이 되기를 바라겠습니다. 

오늘은 힐스테이트 송도 더 스카이에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 요즘 코로나 정국에 부동산 시장도 조금은 열기가 식는 분위기입니다.

정부의 2019년 12월부터 이어진 강력한 대출규제와 전매제한등이 있어서 식은부분도 있지만 코로나로 인해서 국민적 관심사가 부자가 되는 것보다 생존으로 가있는것 같습니다.

코로나국면이 장기화되면 부동산시장에도 타격이 갈 수밖에 없다고 생각합니다. 이런 와중에 조금은 분양가가 비싸게 나온 힐스테이트 송도 더 스카이가 잘 나갈 수 있을지 지켜봐야 할 것 같습니다. 

당장 워터프론트 호수 바로 앞에 있어서 도심속 조망이 끝내주는 아파트입니다. 지하철 1호선 국제업무지구역이랑 엎어지면 코닿을 거리입니다. 앞으로 아마 송도 국제업무지구족에서 대장아파트가 될 가능성이 확실시 되보이는 곳입니다. 

무려 59층이나되는데 한때 대한민국에서 초고층 빌딩의 대명사였던 63빌딩보다 겨우 4층차이밖에 나지 않습니다. 높은층들은 호수조망 뿐만 아니라 하늘과 바다를 다 볼수 있는 스카이라인 프리미엄이 붙을 것으로 보입니다.

전용면적은 84제곱미터 ~ 17제곱미터로 보통 중대형 평면을 위주로 설계되었습니다. 아무래도 경제적 여유가 있는 사람이 들어올 것으로 보입니다.

외관디자인도 다른 송도의 아파트들처럼 멋진 디자인으로 뽑힐것으로 보이는데 커튼월이라는 신기술이 도입될 예정입니다. 요즘 아파트들처럼 지상에 차가 없고 주차공간도 지하 5층까지 위치에 있습니다. 일부단지 최고층에는 스카이라운지를 만들어 랜드마크의 역할까지 한다고 합니다.

아파트 평수는 다음과 같은 구성으로 이루어져 있습니다. 주로 84제곱미터 약 30평의 아파트가 주력이 될 것을 보입니다. 단지배치도와 세대수는 아래와 같습니다.

아파트 타입별 평면도를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

아파트가 아무래도 디자인에 신경쓰다보니 대각선으로 나와서 일반적인 네모 반듯한 평면도는 아닌것 같습니다. 그래도 175타입같은 아파트에서는 정말 한번 살아보고 싶네요.

내부 인테리어 디자인을 살펴보았습니다. 요즘은 인테리어나 내부공간은 정말 잘 뽑는것 같네요. 

분양가는 비싸다 비싸지 않다 갑론을박이 있습니다. 그러나 앞으로 송도가 앞으로 인천의 중심이 되고 원래 비싼곳이 더 많이 오른다는 것을 본다면 조금 조심스러운 면이 있습니다.

9억을 초과하면 중도금 대출을 받을 수 없다는 것도 좀 고려하시고 분양을 넣으셔야합니다.

송도 대방 디엠시티는 2019년 10월에 분양을 했는데 34평 최고분양가가 6.8억원이었습니다. 현재 힐스테이트 송도 더 스카이는 이에비해서 거의 1억원 넘게 비싸진 것인데 해당 프리미엄을 이미 얹어서 판매하고 있는 것이 아닌가 싶습니다.

앞으로 시세차익을 기대하기는 조금 어려울 것을 보입니다. 그러나 입지나 아파트 브랜드가 더욱 우수하고 송도 전체 시세를 이끌 대장 아파틀 보입니다.  

일반청약 1순위 자격 

청약통장 가입 1년이상 + 지역 예치금 충족 세대구성원 모두 청약이 가능합니다.

당첨자 선정방법은 1) 인천광역시 거주자 50% 추첨, 1)의 탈락자 + 수도권 거주자 50%

3) 85제곱미터 이하의 경우 가점 40% /  추첨 60% 85제곱미터 초과의 경우에는 추첨이 100%입니다.

재당첨 제한을 받지 않고 보유주택수는 전혀 상관 없습니다. 분양권 전매제한도 6개월로 상당히 짧습니다. 입주 및 거주 의무기간도 없습니다. 2주택 이상인사람은 그러나 사실상 당첨확률이 상당히 낮습니다. 

계약금 10%에 중도금 대출 60% 잔금 30%로 일반적인 아파트 계약을 따르고 있으니 참고하시기 바라겠습니다.

송도 대방디엠시티를 미루어 보았을때 60점 중후반으로 가점 최저 커트라인이 되지 않을까 싶습니다. 

입지에서 가장 중요한것은 바로 교통일 것입니다. 당장 인천지하철 1호선 국제업무지구역과 연결되어있는 아파트라서 초역세권 아파트로가 보면 될 것입니다.

도로교통으로서는 제 2경인고속도로와 외곽순환 고속도로로 접근이 편리합니다. 

송도 교통의 최고 호재인 GTX-B노선의 종점 송도역이 인천대 입구역으로 예정되어 있는데 인천 1호선 국제 업무지구역에서는 두정거장 밖에 걸리지 않습니다.

송도 내부순환 트램도 계획되어 있어서 교통환경은 앞으로도 더 나아질 것으로 보입니다. 

주변에 학교들은 다 있습니다. 일단 초등학교 중학교 고등학교가 인근에 도보권에 있다는 것이 충분히 매력적으로 다가옵니다. 연송초등학교, 신정초등학교, 신정중학교, 연송고등학교, 채드윅 송도 국제학교가 인근에 있습니다.

초등학교 중학교 고등학교가 단지 인근에 다 있다는 것은 일단 자식을 가진 세대들이 들어와서 특별한 이유가 있지 않은 이상 이사를 가지 못하는 요인이기도 합니다. 그러다보면 자연스럽게 자식 교육때문에라도 계속 살아야 하는 상황이 생기게 되고 매물이 적어지게 됩니다.

공급은 없는데 들어오려는 수요는 지속적으로 있다보니 자연스럽게 가격은 상승하게 되게 됩니다.

송도 주변에는 꽤 쇼핑할 곳이 많습니다. 커넬워크, 그리고 정말 싸고 맛있는거 많은 코스트코와같은 대형 쇼핑시설들이 주변에 있습니다. 

그리고 앞으로 롯데몰, 이랜드몰, 신세계몰도 송도진출이 예정되어 있어 쇼핑환경도 더더욱 나아질 것으로 보입니다. 

또 힐스 송도 더 스카이 자체도 주상복합으로 지상 1층부터 3층까지는 스카이 애비뉴라는 상업시설이 위치하고 있어서 그냥 자체적인 자급자족 생활이 가능해집니다. 

이제 얼마 남지 않았습니다. 청약에 들어갈 준비 하셔야합니다.

가장 주가 되는 84타입은 사실상 송도 더 스카이의 입지적인 특징인 호수와 바다 더블 조망이 없는 점은 없지만 인기있는 평형에 분양가도 중도금 대출이 가능해서 경쟁률이 치열할 것으로 보입니다.

관련 링크를 통해서 더 많은 부동산 정보를 확인하시고 최대한 많은 것들을 비교 분석하신 후에 신중한 선택 내리시기 바랍니다. 

한국은행의 본격적인 금리인하로 사상 첫 0%대 금리 시대가 되었습니다. 제로금리시대가 부동산시장에 어떤 영향을 미치게 될까요?

그런데 최근 한국은행이 기준금리를 0%대의 초저금리로 인하하면서 부동산 시장에 미칠 영향에 관심이 늘어나고 있습니다. 과연 어떤 영향이 있을지 하나씩 알아보겠습니다.

예전같았더라면 시중에 풀린 저금리의 자금이 투자처를 찾아서 부동산 시장에 몰리면서 집값 상승을 자극할텐데 이번에는 사정이 조금 다릅니다.

2020년 1월달만 해도 26억 2500만원에 거래되었던 서초구의 30평 아파트 매매가격이 한달사이에 가격이 1억원이 빠졌습니다.  

하지만 매수문의는 거의 없다고 합니다. 1216대책 발표 이후부터 문의가 거의 없어졌다고 합니다. 실제로 아파트 월간매매 수급지수는 2019년 12월 이후부터 줄어들었습니다. 사실상 투자수요든 실수요든 수요 자체가 말라가고 있다는 것입니다. 

정부의 까다로운 대출규제와 자금조달계획서 의무와 같은 강력한 부동산 대책 이후로 고가 주택을 중심으로 부동산 거래시장이 둔화되가는 상황입니다.

부동산 규제로 이미 거래 자체가 많지 않은데 코로나 19로 전체적인 세계 경기의 하락이 선뜻 집사기가 어려운 상황입니다. 

코로나 19가 장기화 된다면 부동산 수요가 그만큼 위축될 수 밖에 없어서 금리 인하 효과가 그렇게 크지 않을 것으로 예상됩니다. 일부 지역에서는 집값이 떨어지는 현상도 벌어질 것입니다.

그러나 단기적으로 끝난다면 생각보다 부동산 시장이 영향을 적게 받을 수도 있습니다. 

코로나 사태에 의한 글로벌 경기침체가 되고 있습니다. 당연히 이 경기에는 부동산 경기도 포함되어 있습니다. 

부동산 가격이 오르지 더이상 오르지 않을 것이라는 생각에 사람들은 더이상 부동산을 매매하기보다는 당장은 전세에 살면서 시장을 관망하는 방향으로 수요를 잠시 돌아갈 가능성이 높습니다.

매매수요가 전세수요로 옮겨가면서 전세값이 뛰거나 반전세도 늘 가능성이 있습니다. 금리를 인하하게 된다면  

전세에 대한 수요가 늘어나면서 자연스럽게 전세는 품귀현상이 일어날 수 밖에 없다는 것을 알 수 있습니다.

또한 금리를 인하하면 전세가 월세나 반전세로 바뀔 가능성이 높습니다. 예금금리보다 저축이자보다 월세가 훨씬 높기 떄문입니다.

 그리고 앞서 말한 전세수요 증가로 전세에 대한 품귀현상이 일어나면서 이 수요들을 월세나 반전세로 바꾸어질 가능성이 있습니다. 

이렇게 된다면 아무래도 세입자들은 월 부담해야할 금액이 늘어날 수밖에 없는 상황입니다. 

금리 인하에도 불구하고 결국 규제와 2008년에도 주식시장이 폭락한 이후에 부동산 시장이 폭락했다는것은 시사하는 바가 많습니다. 단기적으로 1-2년은 정체 및 하락이 불가피한 것으로 보입니다. 

강남이나 마용성과 같이 재건축을 포함한 많이 올랐던 곳은 급락할 가능성도 존재합니다. 4-5년정도 후에는 그래도 어느정도 안정기를 찾을 것으로 보입니다. 

그래도 대한민국은 코로나 문제를 잘 대처하고 있습니다. 그리고 이번 코로나 사태를 통해서 대한민국이 선진국이구나 라고 느끼게 되었습니다. 계속 발전하는 대한민국의 부동산시장을 2030년까지 10년뒤를 내다본다면 상승추세는 유효한것이 아닌가 생각합니다.

코로나 사태가 이제는 주식시장을 넘어 부동산시장에까지도 영향을 미치고 있습니다. 

적어도 2020년 상반기에 코로나 정국이 끝난다면 부동산 시장의 타격은 있긴 하더라도 엄청난 타격까지는 아닐 것입니다. 그러나 만약에 이 코로나 정국이 올해 3분기 가을을 넘어가게 된다면 사정이 달라집니다.

자영업자가 무너지면 부동산 시장에도 상당한 타격을 주게 됩니다. 특히 자영업자가 월세를 못내게 되면 상가 부동산들은 수익성이 더 낮아질 것이고, 그렇다면 부동산 가격도 떨어지게 됩니다.

자영업자나 중소기업이 갖고있는 부동산들도 자금 확보를 위해서 팔아버린다면 매물도 많아지니 자연스럽게 공급 과잉으로 전국의 부동산 가격도 떨어지게 될 것입니다.

상반기에 코로나 사태가 끝나기를 바라지만 하반기까지 이어진다면 부동산 시장이 장기침체 될 가능성도 있습니다. 이또한 대비해야합니다. 

아직까지는 본격적으로 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있지는 않지만 분명히 이미 코로나발 금융위기에 대한 악영향은 피할 수 없다고 생각합니다.

한번도 보지 못한 제로금리시대를 처음 가고 있습니다. 이런 위기가 어찌보면 기회일 수도 있습니다. 돈을 버는 사람들은 많은 정보들을 확인하고 정보들 속에서 사람들이 보지 못하는 돈이 되는 시그널을 찾아냅니다. 

그리고 행동한다면 분명 큰 수익으로 이어질 수 있다고 생각합니다. 

카페창업을 생각하시는 분들이 가장 많이 고민하는 것이 카페의 인테리어와 익스테리어를 어떤 업체에 맡길 것이냐는 것입니다.

다른 음식점도 그렇지만 특히 카페는 경우에는 분위기, 소위 이야기하는 인스타감성의 느낌을 주는 것이 중요합니다. 스타벅스 회장 조차도 카페는 음료를 파는 곳이 아니라 공간대여업이다 라고 이야기를 합니다. 그만큼 인테리어는 기능과 구조, 심미적인 부분 모두를 고려해서 잘해야합니다.

2018년도 자료에 따르면 프랜차이즈 커피 전문점을 창업할때에는 평균적으로 1억 2천만원이 드는데 중요한건 여기서 임대보증금이랑, 권리금, 점포임차와 관련된 비용은 제외한 것입니다. 

창업하는데 들어갈 돈들 중 아마 임대보증금 만큼 혹은 그보다 더 많이 들어가는 것이 바로 카페 인테리어 비용일 것입니다. 평균적으로 인테리어 비용으로 1억원 가까이를 많은 사람들이 쓰고 있는데 돈은 엄청 많이 드는데 비용대비 제대로 된 퀄리티를 해줄 수 있을까요?

어떤 창업자는 정말 얼마 안들이고서도 높은 퀄리티로 사람들이 많이 찾는 카페가 되기도 하는데 또 반대로 많은 비용을 지출하였는데도 불구하고 카페 인테리어의 느낌이 올드하다거나, 특색이 없다거나 들어간 자재는 비싼데 촌스럽게 디자인 하는 창업주도 많습니다.

결국 허접해진 카페 인테리어는 손님들에게 매력적으로 다가오지 못하고 자연스럽게 장사가 안되는 파리날리는 카페로 인건비도 건지기 힘든 상황이 오기도 합니다. 

카페인테리어를 싸게 그리고 잘 하는데 무엇보다 중요한 것은 견적을 잘 받아야 합니다. 단순히 비용적으로 싸게 하라는 뜻이 아닙니다. 견적을 얼마나 디테일하게 잘 받았느냐에 따라 좌우됩니다.

어떻게하면 좋은 인테리어 업체와 커뮤니케이션을 잘 하면서 싸게 카페 인테리어 견적을 받을지 지금 부터 하나씩 알아보도록 하겠습니다. 

카페 인테리어 업체에 견적을 받아볼때마다 분명히 비슷한 디자인인데도 견적비용이 천차만별이라는 점을 알게 될 것입니다. 가격이 많이 차이가 날때에는 분명 같은 디자인에 요구인데 2배 3배이상씩 인테리어 비용이 차이가 나게됩니다. 

솔직히 말해서 일반적인 사람들은 카페인테리어 공사 자재가 얼마인지, 이게 비싼건지 싼건지 모릅니다. 정보의 불균형이 존재하고 이를 이용해서 고마진을 남기려고 합니다. 그리고 일일히 우리가 자재들이 얼마인지 찾아볼 수도 없는 상황입니다.

그렇기 떄문에 인테리어 업체들은 최대한 많은 마진을 남기기 위해서 어려운 설명들을 하면서 원래 다 이정도 가격 한다라는 식으로 이야기를 하고 사람들은 그 말을 믿을 수 밖에 없습니다.

이것을 방지하는 방법은 최대한 많은 업체에서 견적을 최대한 이곳 저곳에서 많이 받아보는 것입니다. 요즘은 인터넷으로도 사진을 첨부해서 견적을 받을 수 있으니 많은 곳에 카페 인테리어 견적을 받아보시기를 추천드립니다.

카페인테리어 공사가 앞으로 두달이나 세달 뒤일 수도 있습니다. 그런데 여기서 한가지 팁이 있다면 무조건 한달 뒤에 공사가 들어가야 한다고 이야기를 하면서 상담을 진행하는 것입니다.

카페 인테리어 업자 입장에서는 두세달 뒤의 일은 그때의 일이기 때문에 성심성의껏 인테리어 설계라든지 견적서를 제출해주지 않습니다. 왜냐하면 아직 먼 일이고 실제로 이 사람이 두 세달 동안에 마음이 변해서 다른곳에서 진행할 가능성이 높기 때문입니다.

그러나 한달 남았다고 하면 사정이 달라집니다. 지금 당장 수주로 이어질 고객이기 떄문에 더 성심성의껏 견적도 내주고 계약을 따내기 위해서 비용도 합리적인 수준으로 책정할 것입니다.

가장 중요한 것은 내가 여기저기 소극적으로 간보는게 아니라 진짜로 카페인테리어를 진행하기 위해서 적극적으로 알아보고 있다는 인상을 업체에도 주는 것이 중요합니다.

카페인테리어를 진행하기 위해 내가 추구하는 카페 디자인의 명확한 컨셉이 있어야 합니다. 그러면 시간도 비용도 단축할 수 있습니다. 

일단 여러가지 카페인테리어의 사진들이나, 실제 방문했던 카페중에서 분위기가 좋고 내가 하고 싶었던 카페의 사진들을 제공해주는 것이 아주 명확할 것입니다.

사진을 보고 카페의 컨셉이나 분위기에 대해서 상담한다면 아무래도 업자와도 커뮤니케이션 하는데 수월할 것이고 이러한 것들이 좋은 견적으로 뽑힐 가능성이 높습니다.

여기에다가 디테일한 소재나 장식까지도 생각해 둔다면 조금더 정확한 견적을 받을 수 가 있습니다. 

예를들면 카페 주방 공사를 한다면 타일은 어떤 타일을 쓸 것인지, 싱크대가 어떤 디자인인지, 개수대의 높이에 대해서 구체적으로 정해놓고 간다면 상담을 해주는 사람 입장에서도 이 사람이 많이 준비했구나 하고서 가격적인 부분에서 장난질을 칠 수가 없습니다.

이렇게 디테일 까지 챙긴다면 오해의 소지 없이 더불어 커뮤니케이션이 더 원활하기 떄문에 내가 실제로 원하는 카페 인테리어를 실현할 수 있다는 것이 큰 장점이며 높은 퀄리티의 카페인테리어가 될 가능성이 더욱 높아집니다. 

카페인테리어를 받을때 업체마다 견적사 폼이 다 다른것을 알 수 있을 것입니다. 그리고 어떤 업체는 내용이 뭉뚱그려 대충 들어가 있는 업체들도 있는가 하면, 어떤 업체들은 디테일하게 세세하게 들어가 있는 업체들도 있습니다.

예를 들자면 대충 내부 인테리어를 진행할때 

철거 > 전기작업 > 목공 > 필름 > 타일

이런식의공정들이 많이 있는데 각 공정들 내에서도 해당 공정마다 어떠한 작업들이 이루어지며, 그 작업에 대한 자재가 얼마인지, 인건비는 얼마인지 이런것들에 대한 내용들이 있어야 합니다. 다른 전기작업이나 목공, 필름작업도 마찬가지입니다.

중요한 것은 각각의 공정마다 이렇게 디테일하게 견적서를 써주는 업체가 실제로 일도 잘할 가능성이 높다는 것입니다. 

반대로 그냥 공정별로 통으로 견적을 책정해주는 업체는 일을 대충하고 중간에 많이 돈을 해먹을 가능성도 높습니다. 그렇기 떄문에 견적을 여러군데에서 받으면서 해당 견적에 대한 세부내용을 잘 적어주는 업체를 골라주어야 합니다.

그리고 그러한 세부내용이 있기 위해서는 위에 이야기한 내가 직접 컨셉과 디테일을 잡아주어야 합니다. 

공사를 하다보면 해당 현장의 특이사항이 발견됩니다. 예를들면 애초에 건물에 어떤 하자가 있다던지, 아니면 천정마감이나 바닥재가 특이한것이 깔려있다든지하는 부분들이 있습니다.

공사중에 이런 특이사항이 발견되면 갑자기 추가비용이 발생한다던지 하는 분쟁의 이슈가 생기면서 골치아파집니다

사전에 해당 건물 건물주나 관리소에서 건물의 카페 인테리어 현장에 대한 특이사항들을 받아서 메모하고 현장 사진을 찍어서 전달해준다면 특이사항까지 감안해서 최초에 정확한 견적을 낼 수가 있습니다. 

다시한번 말씀드리지만 최대한 다양한 곳에서 정보를 많이 알아볼수록 가격은 다운되게 됩니다. 정보의 격차에 따라서 아직도 바가지 요금을 청구하는 하는 업체들이 많이 있습니다. 

성공적인 카페인테리어 창업이 되시기를 바라며 위의 내용들을 잘 따라서 하신다면 충분히 매력적이고 현실적인 견적을 받으실 수 있으실 겁니다. 

그리고 인터넷을 통한 견적확인도 꼭꼭 받아보시기 바라겠습니다. 

최근 부동산에서 자금조달계획서라는 이야기가 들었습니다. 이 자금조달계획서라는 단어 자체가 주는 위압감이 엄청납니다. 복잡하고 귀찮아서 포기하고 넘어가고 싶다라고 생각하는 분들이 있으라고 생각합니다.

그렇게 할 수가 없습니다. 이번에 자금조달계획서가 확대 적용됨에 따라서 조정대상지역과 투기과열지구 이런 규제지역에서는 웬만한 주택을 살 때 거의 다 자금조달 계획서를 반드시 제출해야합니다.

규제지역이 아닌 규제 외지역이라고 하더라도 일정 금액 이상의 주택을 사는 사람은 반드시 이 자금계획조달서를 제출해야합니다. 따라서 자금조달 계획서에 대해서 우리는 반드시 공부를 해야합니다.

오늘은 자금조달계획사의 정체가 무엇인지 어떻게 작성해야 하는 것인지 알아보도록 하겠습니다.

자금조달계획서라는 것은 무엇일까요? 말 그대로 여러분이 주택을 살 때 어떻게 돈을 마련해서 주택을 사는지 그 계획표를 정부에 제출하는 문서라고 보면 될것 같습니다. 

은행에 들어가 있는 예금으로 집을 샀는것인지, 아니면 추가로 대출을 받았는지, 혹은 부모님에서 돈을 받았는지 여부를 자금조달 계획서에 하나씩 적으면 됩니다.

이런 자금 조달계획서를 누가 제출해야할까요? 2020년 3월13일 이후에 주택을 사는 사람 중에서 규제지역에서는 3억 이상의 주택을 사야할때 비규제지역에서는 6억원 이상의 집을 살 때 반드시 이 자금조달계획서를 반드시 작성해야 합니다.

투기과열지구에서도 9억 초과의 주택을 사는 사람들은 자금조달계획서 + 증빙자료까지 제출해야합니다. 

각항목에 맞춰서 내야하는데 이 것을 설명하자면 예금통장에있는 돈으로 주택을 산다고 하면 예금 잔액 증명서를 추가로 제출하면 됩니다. 

만약에 기존주택을 팔아서 새로운 주택에 돈을 마련하기 위해 사용했다면 기존주택에 대한 매매 계약서, 금융거래확인서나 대출신청서로 각항목별로 증빙서류를 추가 제출해야합니다.

9억 초과 주택에 대해서는 더 많은 서류가 필요하다는 것을 알아두시기 바랍니다.

그렇다면 이 자금조달계획서는 누구에게 제출해야할까요? 이부분은 그렇게 어렵지 않습니다. 보통 부동산중개업소 사장님에게 자금조달 계획서를 제출하면 됩니다. 

그러면 이 중개업소 사장님이 실거래 신고를 부동산 계약한 이후 30일 이내에 해야하는데 이 때 같이 제출하는 것으로 되어 있습니다.

본인이 내가 돈을 어떻게 마련했는지 가급적이면 주변 사람들에게 알리고 싶지 않은 사람이 많이 있습니다. 게다가 개인정보 노출이 꺼림직 하기도 합니다. 

또 이런경우도 있을 것입니다. 부동산 중개소를 끼지 않고 직접 거래하는 경우애는 집을 사는 본인이 직접 신고관청에 제출할 수 도 있다는 점 알아두시기 바랍니다.

먼저 위에 보이는 것이 부동산 자금조달계획서 양식입니다. 이 자금조달계획서는 양식을 뜯어 보면서 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

첫번째 항목에는 제출인이 있습니다. 여러분의 인적사항을 적으면 되겠습니다. 이름과 전화번호 핸드폰번호 주소를 적으면 됩니다.

그리고 바로 밑에는 자금조달계획이 있습니다. 

자기자금 부분에서는  첫번째 금융기관 예금액이있고 예금통장에서 돈을 얼마나 조달할 것인가를 봐야하고, 주식을 만약에 하셨다면 주식 매각대금을 적으면 됩니다.

새집을 사기 위해서 기존주택을 팔았다고 생각하면 부동산 처분대금에 쓰시면 됩니다.

만약에 대출을 받았다고 한다면 차입금 부분에 쓰시면 됩니다. 만약에 부모님에게 돈을 빌렸다고 한다면 그밖의 차입금에 적으신 다음에 직계 존비속에 체크하시면 되겠습니다.

조달자금지급방식에 대해서 써야하는 양식이 있습니다. 계좌이체 등 금액 이 부분에서는 여러분들이 집을 살때 매도자에게 어떻게 돈을 넘겨주나요? 보통은 계좌이체를 이용합니다. 계좌이체를 했으면 계좌이체에 해당하는 금액을 적으면 됩니다. 

집을 전세를 끼고 사시는 분들도 있습니다. 투자자이거나 아니면 지금당장 들어갈 필요가 없어서 새로운 집의 세입자가 전기만기시점이 6개월 뒤 1년 뒤에 들억되면 전세금 승계를 받아야 하는 경우에는 전세보증금 승계된 금액에 해당되는 금액을 적어주시면 되겠습니다.

마지막에 현금 및 그 밖의 지급방식금액이라고 적혀있는데 일반적으로 부동산 계약을 할때 현금으로 돈을 왔다갔다하는 경우는 거의 없습니다. 특수한 경우가 아니라면 현금으로 거래하는 경우는 정말로 드문 경우입니다.

만약에 현금으로 돈을 왔다갔다하는 경우에는 지급사유를 상세하게 적어야 합니다. 

마지막 항목으로는 입주계획이라고 있습니다. 본인이 입주로 하면 입주체크를 하시면 되고 투자를 해서 전세를 하시면 임대에 체크를 하시면 됩니다.

어떤 양식으로 되어있는지 그리고 어떻게 적어야 되는지 작성방법을 살펴보았습니다.

아까 이야기 했던 것 중에 9억초과 집을 구매할때에는 증빙자료를 제출해야한다고 했습니다. 그러나 증빙자료가 준비가 안될 경우가 많이 있습니다.

예를들어 내가 집을 만약에 샀는데 계약을 할 당시에 기존의 집이 아직 안팔릴 경우에는 새로운집에 대한 계약을 진행한 뒤에 한달 혹은 두달 뒤에 진행을 하는 경우가 있습니다. 이럴땐 집 매매계약에대한 증빙자료를 제출 할 수 없겠죠

그리고 또 사람들은 일단은 부동산계약을 먼저 한뒤에 더 싼 금리의 은행 대출을 찾을때도 많습니다. 

이럴때에는 보통 계약서를 먼저 작성한 이후에 이럴때에는 매매계약서를 제출도 못하고 금융거래확인서라든지 대출신청서도 제출을 못합니다. 이럴 경우에 먼저 있는 자료만  증빙자료를 꼭 제출하지 않아도 됩니다.

일단은 국토교통부에서 자금조달계획서를 봤는데 뭔가 수상하다고 의심이 들면 소명하라고 하는 요청이 옵니다 그때 금융거래 확인서를 제출해도 된다는 것을 마지막으로 알려드립니다.

오늘은 자금조달계획서에 대해서 알아보았습니다. 자금계획서 너무 어렵게 겁먹지 마시고 지금 블로그의 글을 참고하여 따라가다보면 쉽습니다.

뭐든지 한번 하기까지가 어렵지 막상 해보면 쉬운게 정말 많이 있습니다. 그중에 하나가 자금조달계획서입니다.