오늘은 공인중개사 자격증의 시험일정과 시험과목 그리고 시험접수 방법에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

공인중개사 시험은 매년 10월 마지막주 토요일에 있습니다. 시험은 1차와 2차 두가지로 나뉘어져 있습니다. 원서접수는 8월 10일~19일 총 10흘간 진행됩니다. 이떄를 놓치면 안됩니다.

시험일정은 10월 31일날 있습니다. 합격자 발표는 12월 2일날 있습니다. 일정을 잘 기억해두셨다가 나중에 접수기간을 놓치거나 접수해놓고 시험날을 까먹는 일은 없어야 할 것입니다. 

공인중개사 원서접수는 포털사이트에서 큐넷이라고 검색하면 됩니다. 검색하면 해당 사이트에서 클릭해서 들어가게 되면 전문자격시험이라는 페이지에서 공인중개사 란이 있습니다. 

해당 내용을 클릭하면 됩니다. 지금은 접수기간이 아니기 떄문에 접수할 수 가 없습니다. 위에 나와있는 8월 10일~19일 사이에 로그인 해서 들어가게 되면 이곳에서 공인중개사 원서접수를 할 수 있게 됩니다.

큐넷에서 원서접수를 하려면 회원가입을 하고 사진등록, 공인인증서 등록도 미리 해두어야합니다. 사진을 등록시 주의사항이 있습니다. 사진규격은 가로 90픽셀 세로 120픽셀 이상이어야하고 파일 형식도 JPG여야 합니다. 용량은 또한 200KB이하여야합니다.

사진 편집은 해당 사이트에서 맞춰서 수정을 하고 저장을 할 수 있으니 컴퓨터를 잘 못하시더라도 걱정하실 필요는 없습니다. 

원서접수비는 자격증의 가치에 비해서 그렇게 비싸지 않습니다. 공인중개사는 1차와 2차 시험이 있습니다. 1차만 접수할 수 있기도 하고 2차만 접수할 수도 있습니다. 가격은 아래와 같습니다.

1차만 접수할 경우 > 1차시험응시 > 합격 > 2021년에 2차만 접수할 수 있습니다. 그러나 1차 합격한 것은 1년까지만 유효하기 댸문에 다음회 2차를 떨어지면 전부 무효가 됩니다.

반면에 1,2차 동차 접수할 경우 > 1~2차 시험응시 > 1차만 합격 > 다음해 2차만 접수 가능. 여기서도 단 1년까지만 유효합니다. 2021년 2차도 떨어질 경우는 다시 또 1~2차를 봐야합니다. 

만약에 1~2차 시험모두 접수하여 2차만 합격한 경우에는 모두 무효가 되어서 다시 봐야합니다.

마지막으로 1~2차 시험을 동차합격할 경우에는 공인중개사 자격이 부여됩니다. 

공인중개사 시험은 1차를 우선 합격한 이후 2차를 합격해야합니다. 공인중개사 시험은 쉬운 시험이 아닙니다. 잘 준비하셔서 응시하셔서 한번에 합격하시기를 바라겠습니다.

공인중개사 시험 과목에 대해서 말씀드리겠습니다. 시험과목은 1차시험과 2차시험으로 있습니다. 1차/2차모두 같은날에 다 시험이 진행되는데 타임테이블은 다음과 같습니다.

1차시험에서는 과목당 40문제 민법과 민사특별법 부동산학개론 총 80문제가 출제가 됩니다. 시험은 9시까지 입실해서 9시반부터 11시 10분까지 총 100분을 보게 됩니다.

2차시험의 경우에는 동일한 날짜에 이루어집니다. 점심식사를 하고 1교시는 2과목 2교시는 1과목을 보게됩니다. 1교시에는 중개법과 공법을 보게 되고 각각 40문제씩 80문제를 100분동안 시험을 보게 됩니다. 12시30분까지 입실하면 1시부터 2시 40분까지 100분동안 시험을 보게 됩니다.

2차시험 2교시는 1과목만 보게 됩니다. 공시법과 세법을보게되고 40문제만 보게 됩니다. 3시10분까지 입실하면 3시 30분부터 4시20분까지 총 50분동안 시험을 보게 됩니다.

한마디로 과락이 있다는 것입니다. 단 하나의 과목도 40점 이하로 떨어질 경우에는 탈락합니다. 그래도 평균 60점이상 받으면 통과할 수 있다는 것입니다.

공인중개사 일정과 과목 접수방법에 대해서 알아보았습니다. 공인중개사 시험은 갈수록 접수자가 많아지고 있습니다. 

그만큼 문제의 난이도도 매년 높아지고 있어서 변호사나 법무사들도 공인중개사의 시험 난이도가 상당히 높은 수준이라고 인정하고 있습니다.

2020년에는 청년만 시험응시가 10만명이 넘어선다고 하니 얼마나 힘들어질지 예상이 됩니다. 철저한 준비만이 합격을 할 수 있는 방법입니다.

요즘은 학원들이나 교재들도 여러가지가 잘 나온다고 합니다. 다양한 교재와 학원들을 알아보시고 자신에게 잘맞고 할인도 많이해주는 곳을 찾아보시기 바랍니다. 이미합격한 전문가의 도움을 받아보시는 것도 좋은 방법 중에 하나입니다.

오늘은 전세자금대출에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 최근 2020년 들어서 개정된  전세자금대출 정책 부분까지도 함께 알아보는 시간을 함께 가져보도록 하겠습니다. 

전세자금대출을 보통 받을때 은행에서 나가는 것이 많지만 대부분 주택금융공사(HF), 도시보증공사 (HUG), 서울보증보험 (SGI) 이 세곳에서 보증서라는 것을 발행해서 은행에서 다시 대출이 나가는 형태로 이루어지게 됩니다.

은행에서 이 3곳을 이용할 수 있는데 약간의 차이가 있습니다. 오늘은 이 차이에 대해서 알아보겠습니다.

각각의 상품들을 알아보기전에 2020년들어서 개정된 전세자금대출 자격 개정안에 대해서 잠시 살펴보도록 하겠습니다. 

당연히 예전과 같이 무주택자는 가능하고 다주택자는 불가능합니다. 근데 여기서 좀 주의해서 보아야 할 것이 1주택자의 경우입니다. 

1주택자의 경우에는 9억원 이하의 주택을 보유시에는 전세자금 대출을 바로 상환해야합니다. 무주택자가 전세대출 진행 이후에 9억 이상 고가주택 취득시에도 대출을 즉시 상환해야합니다. 1주택자가 전세대출 진행 후 추가주택 취득시에도 전세대출 상환해야합니다.

소득기준은 무주택자는 연봉이 아무리 높아도 전세자금 대출이 가능합니다. 그런데 1주택자의 경우는 연봉의 제한과 각 보증사의 차이가있습니다.

부부합산 연봉 1억이하의 경우 주택금융공사, 도시보증공사, 서울보증보험 세곳 모두 이용 가능하지만 부부합산 연봉 1억원 이상인 경우 서울 보증보험에서만 가능합니다. 

주택금융공사 전세자금대출 자격: 주택금융공사는 소득으로 대출한도를 계산하기 떄문에 4대보험이 되는 직장인이 유리합니다. 프리랜서나 자영업자는 소득금액 증명이 아무래도 적게 잡히기 때문에 불리합니다. 

주택금융공사 전세자금대출 가능 보증금 한도 : 서울과 수도권 5억원 / 지방 3억원 이하의 주택

주택금융공사 전세자금대출 한도: 최대 2억 2천 2백만원

이 한도를 설정하는 것은 어떻게 설정될까요? 주택금융공사의 경우에는 대출금 한도를 결정할 때 세입자의 연봉이 아주 중요합니다. 

(세입자 연봉 x 3.5배 ~ 4배) - 세입자 기존부채 27%) 이런 계산으로 한도가 결정됩니다. 

만약에 내가 2억 2천만원까지 다 최고한도로 대출을 받으려면 내 연봉이 6천만원정도는 되어야 한다는 것입니다. 

대상주택 : 모든주택이 다 가능합니다.

그런데 집주인채권최고액 + 전세대출액 < 주택가격100% 의 주택만 가능합니다. 

임대인 동의 여부 : 주택금융공사는 임대인 동의가 필요 없다는 장점이 있습니다. 질권설정이나 채권양도를 해서 집주인에게 따로 전화가 가지 않습니다. 

도시보증공사 전세자금대출 자격: 소득이 무관합니다. 신용만 된다면 노려볼만한 곳이 바로 도시보증공사 전세자금대출입니다. 만약에 임대인이 소유권 이전 3개월 미만의 경우 임차인은 4대보험 가입 직장 1년 이상의 재직자만 가능합니다. 

도시보증공사 전세보증금 한도 : 수도권 5억 / 지방 4억원 이하의 주택

지방 부분에 있어서 주택금융공사보다 1억원 높은 집에 대한 전세보증금을 받을수가 있다는 장점이 있습니다. 

도시보증공사 전세자금 대출한도 : 최대 4억원까지 대출이 가능합니다. 주택금융공사에 비해서 2배가 넘는 금액입니다. 여기서 또 전세 보증금의 80%까지 만 대출이 가능합니다. 

도시보증공사는 신용등급이 중요합니다. 나이스 or KCB중 하나만 4등급 이내라면 최대한도 4억원까지 대출이 가능하나 5~6등급인 경우에는 1억 5천만원, 7~8등급인 경우에는 7천만원까지 한도가 설정되어 있습니다.

대상주택 : 아파트, 다세대, 연립, 주거용오피스텔, 단독주택, 다가구 주택 거의 대부분의 주택이 가능합니다. 집주인채권최고액 + 전세보증금 < 주택가격100%

임대인 동의여부 : 도시보증공사 전세자금대출의 경우는 임대인 동의가 필요합니다. 질권설정이나 채권양도를 해서 집주인에게 따로 전화가 가고 전세계약서를 작성할때 전세자금대출을 받는것에 협조해야한다는 특약사항을 넣어야만 합니다.

도시보증공사의 경우에는 세입자의 연봉이 그리 중요하지 않습니다. 신용등급만 갖춰진다면 간단히 대출이 가능하기 떄문에 5억원 이내의 주택이라면 도시보증공사의 상품을 많이 사용합니다. 

서울보증보험 전세자금 대출자격: 매월 이자 상환액이 월간 소득 40%이내여야 가능합니다. 아무래도 이 또한 직장인이 유리합니다. 

하지만 자영업자도 신용카드 사용금액또한 소득환산으로 인정받을 수 있는 금액이 있습니다. 

신용카드는 소득공제용 1년사용금액 x2.2배를하고 건강보험 월납부금액 x 365배를 하면 환산소득입니다.  환산소득 최대 인정금액은 최대 5천만원까지입니다. 

서울보증보험 전세자금 대출가능 전세금 가격 : 제한 없음. 서울보증보험의 경우에는 주택의 전세보증금한도가 상관이 없습니다. 요즘 서울의 전세가격이 5억원 이상인 경우도 많기 떄문이 이런 경우 서울보증보험의 상품을 많이 이용합니다. 게다가 아무래도 최대 한도도 상당히 높은 편입니다. 

서울보증보험 전세자금 대출한도: 최대 5억원까지 나옵니다. 오늘 소개드린 3상품중에서 가장 많이 나오고 소득에 관한 자격도 널널합니다. 대출한도는 마찬가지로 전세 보증금의 80%까지만 대출이 가능합니다. 

여기서 한도를 결정할때 신용등급이 마찬가지로 중요합니다. 나이스 or KCB중 둘 다 4등급 이내에 들어 가야만이 최대한도 5억원까지 대출이 가능합니다. 

만약에 둘 중에 하나만 4등급이라면 3억원까지 대출이 가능하며 5~6등급인 경우에는 2억원, 7~8등급인 경우에는 1억 5천만원까지 한도가 설정되어 있습니다.

서울보증보험 전세자금 대상주택 : 아파트, 다세대, 연립, 주거용 오피스텔

집주인채권최고액 + 전세대출액 < 주택가격 80% 의 주택만 가능합니다. 

임대인 동의 여부 : 서울보증보험의 경우에도 전세자금 대출을 받을때 임대인 동의와 전세계약서 작성 시 전자금대출에 관한 협조 특약사항을 넣어야 합니다.

오늘은 가장 많이 사용하고 있는 전세자금 대출에 대해서 알아보는 시간을 가져보았습니다. 각각의 대출상품마다 대출 자격과 한도, 금리가 다릅니다. 

지금 소개드린 내용들을 상품들을 제외하고서도 정말 많은 전세자금대출상품들이 있으니  최대한 많은 상품들을 확인해보면서 나의 조건에 가장 잘 맞는 대출 상품을 찾으시는 것을 추천 드립니다. 

관련 링크를 통해서도 더 많은 정보를 확인하실 수 있으니 확인하시고 상담을 받아보시면서 저렴한 금리로 많은 한도의 금액을 받으실 수 있기를 바라겠습니다.

오늘은 건폐율에 대해서 알아보는 시간을 가져보려고 합니다. 오늘은 부동산 투자 상식중에서 많은 사람들이 어려워 하는 것입니다.

건폐율이라는 말을 많이 듣게 됩니다. 특히 재건축이나 재개발하는 사람들은 꼭 알아야합니다.

그럼 건폐율이우리가 실무에서 어떻게 쓰이는지 정확하게 개념을 가져보도록 하겠습니다,

대지면적에 대한 건축 면적의 비율을 이야기합니다. 내가 만약에 100평의 땅을 갖고 있다고 한다면 이 면적에 얼마나 많은 건물을 지을 수 있느냐에 대한 이야기합니다.

이 건폐율은 해당 토지의 용도에 따라서 다르게 됩니다. 상업지, 공업지, 주거지에 맞는 건폐율이 있습니다. 기본적인 개념은 내가 가진 땅은 용도지역이 있고, 내가 해당하고 있는 용도지역에 한정된 한계의 건폐율이 정해져 있다는 것입니다.

자세한 건폐율은 다음의 표와 같습니다.

예를들면 1종 일반 주거지역의 경우는 건폐율이 60%입니다. 만약 내가 1종주거지역의 땅을 100평 갖고 있으면 해당 땅에 60평까지 건물을 지을 수 있는 것입니다. 

이 건폐율은 국토계획및 이용에 관한 법률로 정해져있는 건폐율을 넘길 수 없습니다. 한마디로 규제를 하고 있다는 것입니다. 내 땅에서 건폐율이 몇%인지를 알려면 먼저 용도지역을 알아야하고 이 용도지역의 건폐율이 내가 지을 수 있는 바닥의 면적입니다.

지금까지 바닥면적에 대해서 이야기했으면 또 층으로 올라갈 수 있을 겁니다. 이를 용적율이라고 합니다. 

대체적으로 건폐율을 많이 이야기하는 사람들은 개발업자들입니다. 모든 개발계획의 시작은 건폐율과 용적율부터 시작하기 떄문입니다. 

건폐율과 용적율에 따라서 내가 얼마나 건물을 넓고 높게 지어서 분양 혹은 임대할 수 있는 면적이 얼마나 많이 나오느냐에 따라서 사업 수익이 결정되기 떄문입니다.

예를들어 내 땅이 100평인데 자연녹지라 건물을 20평밖에 짓지 못한다면 좁고 낮게 지어야 하니까 활용 가능 토지면적이 적으니 사업성이 떨어집니다.

그러나 내가 100평이 있는데 해당 지역이 상업지면 90%까지 지을 수 있습니다. 여기에 용적률은1500%이기 때문에 활용 가능 면적이 높아지기 떄문에 개발자들이 많이 쓰입니다. 개발자가 아닌 투자자들에게도 건폐율과 용적율은 중요합니다. 

그러나 저같은 일반 부동산 투자자로서는 토지개발자의 단계로 나아가기까지는 아직 먼길이 남았습니다. 

투자자가 건폐율을 확인하는 경우는 보통 이럴 떄입니다. 해당 땅을 최소로 활용할 수 있는 건축면적으로 반할할때 활용합니다. 내가 만약에 100평의 땅이 있는데 주거지역이라면 건폐율이 60%입니다. 100평에 60평까지 건물을 지을 수 있다는것을 확인할 수 있습니다.

그러나 만약에 협소 주택을 짓는다고 한다면 20평만 지어도 건물을 4층까지 올릴 수 있습니다. 20평이니까 총 3개동의 건물을 지을 수 있습니다.

해당경우에는 만약 100평의 땅이 있지만 한평에 1000만원이라고 한다면 10억의 돈으로 사야합니다. 하지만 누가 10억이나 주고 60평짜리 집을 지을 수 있는 땅을 살 사람이 많이 있을까요? 아마 대한민국에 그리 많지 않다고 생각합니다.

근데 내가 이걸 33평씩 쪼갠다면 20평씩 건물을 한동씩 지을 수 있습니다. 그리고 이 땅을 3억 3천만원으로도 이 땅을 팔수가 있습니다. 

3억 3천만원이 되니 아무래도 비용부담이 적어집니다. 대한민국에서 3억 3천만원짜리 땅을 살 수 있는 사람은 꽤 많이 있을거라고 생각합니다. 사람들도 부담없이 살 수 잇으니 이것은 즉 환금성을 높일 수 있는 방법입니다.

부동산의 최대 단점이 무엇입니까? 잘 안팔리고 돈이 묶이는 환금성이 낮다는 것입니다. 나중에 잘 안팔리면 가격을 다운 시킬 수밖에 없습니다. 

그런데 우리가 건폐율에 대한 조금의 지식이 있으면 33평씩 잘라서 팔수도 있는 것입니다. 요즘시내권에 협소주택으로해서 15평 대지바닥면적으로 위로 많이 올리는 생활도 많이 하고 있습니다.

과거에는 저택이나 넓은 평수의 집을 원했지만 요즘은 작은 주택을 더 많이 선호하고 있습니다. 

즉 건폐율을 알아서 용도지역에 따라서 몇평까지 작게 잘라서 건축을 할 수 있는지 안다면 다시 되팔때 더 좋은 수익을 얻을 수 있다는 이야기입니다.

오늘은 건폐율에 대해서 알아보는 시간을 가져보았습니다. 대지면적에 내가 지을 수 있는 땅의 평수를 이야기하는데 용도 지역에 따라서 건폐율이 조금씩 다르다는 것을 알아보았습니다.

개발자의 입장에서 건폐율이 얼마나 중요한지 사업성을 결정짓는것을 확인해보았고, 개인 투자자의 경우 아파트의 경우는 많이 적용이 되지 않지만 토지를 투자할때 건폐율을 알면 매도를 할 수있는 매도할 수 있는 폭을 넓혀서 더 성공적인 토지 투자를 할 수 있습니다. 

부동산 투자는 정말 많은 것들을 알아보아야합니다. 결국 정보의 싸움에서 이기고 지느냐가 부동산 투자의 성공과 실패를 좌우합니다.

최대한 많은 곳에서 견적을 내보고 확인하시어 성공적인 투자 하시기 바라겠습니다. 

집담보대출에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 많은 사람들이 아직도 빚을 갖는것에 대한 두려움을 많이 갖고 있습니다. 

가장 무서웠던것은 이자였습니다. 매달 은행이자가 몇십만원씩 빠져나가는 것이 너무 아쉬웠습니다. 부모님의 경우에는 백만원 넘게 이자가 빠져나가곤했는데 그러고나면 정작 생활비가 없어서 다음달까지 카드로 돌려막는 것을 보며 자랐습니다. 

그래서 항상 뭐든지 할부를 싫어하고 최대한 아껴가면서 내가 가진 현금으로 구매해왔습니다. 심지어 자동차도 그냥 현금으로 구매했습니다. 

그런데 살다보면 진짜 돈이 많이 필요할 때가 있습니다. 종종 사업을 한다거나, 집을 구매할때는 천문학적인 돈이 필요한데 당장의 현금으로는 불가능합니다. 그러다보면 자연스럽게 집을 담보로 대출을 받아야 하는 경우가 생깁니다.

집담보대출은 내가 가진 "집"을 담보물로 잡고 은행에서 돈을 빌리는 것을 이야기 합니다. 여기서 이야기하는 "집"이라는 것은 아파트, 단독주택, 연립주택을 담보로 받을 수 있는 대출입니다. 

아무래도 담보물이 다른 것보다도 자산가치가 있다보니 그 어떠한 담보대출보다도 한도도 높고 금리도 낮은 것이 사실입니다.

그런데 많은 사람들이 헷갈려 하는 것이 주거용 오피스텔입니다. 오피스텔은 집담보대출을 받을 수 있을까요? 결론부터 이야기 하자면 못받습니다. 오피스텔의 경우에는 실거주를 하고 집과 같은 기능을 할지라도 주택에는 포함되지 않기 때문입니다.

은행 상품마다 오피스텔의 경우 준주택으로 쳐줘서 대출이 따로 진행되기도 하지만 집만을 한정하는 곳에서는 대출이 불가능하다는 사실을 알아두시기 바랍니다.

대출에서 가장 중요한 것은 얼마나 빌릴수 있느냐? 그리고 이자는 몇%이느냐일 것입니다. 이를 좀 유식하게 이야기해서 한도와 금리라고 이야기합니다. 집담보 대출의 한도와 금리는 어떻게 결정될까요? 하나씩 뜯어서 살펴보도록 하겠습니다.

이 집이 얼마짜리 집이냐에 따라서 나올 수 있는 대출금액이 다를 수 밖에 없습니다. 예를들면 지금 내가 갖고 있는 집이 5억짜리 집이라고 한다면 5억 이상으로는 빌려줄 수 없을 것입니다. 

이 집의 가격을 주로 시세라고 하는데 매매가격과는 차이가 있습니다. 은행에서 대출하기 위해 판단하는 감정가격은 KB시세와 부동산 공시가격알리미, 감정평가, 외부감정평가로 해당 집을 판단하게 됩니다.

주로 KB시세와 부동산공시가격 둘 중에서 낮은 금액을 감정가격으로 산출합니다. 이렇게 산출된 감정가격은 집담보대출 한도를 결정하는 가장 첫번째 지표가 됩니다.

앞서 이야기한 감정가격을 얼마만큼이나 인정해서 돈을 빌려줄수 있느냐를 은행에서 결정해줍니다. 요즘은 부동산 투기니 이런이야기가 많아서 새로 집을 살때 나오는 LTV (Loan to Value Ratio)를 투기과열지구의 경우에는 낮게 책정하는 경향이 있습니다. 

내가 만약 구매할 집의 위치가 투기지구 혹은 과열지구로 선정되었다면 40%까지밖에 산정이 되지 않습니다. 그런데 조정대상지역이라고 한다면 60%까지 대출한도가 나옵니다. 조정대상 지역과 수도권은 70%까지 LTV가 적용됩니다. 서민 실수요자의 경우에는 이보다 10%정도 완화해주었습니다. 

내가 만약에 담보로하려는 집에 이미 세입자가 있을수가 있습니다. 그런데 이러한 세입자들의 권리를 지켜주기 위해서 한도에서 얼마정도 뺀다는 의미입니다.

그 이유는 임대차보호법에 최우선 변제금이라는 것이 있어 근저당순위와 상관 없이 임차인을 보호해주기 위해서 일부 금액을 쟁여놓는 것입니다.

금액은 서울의 경우 3700만원정도 한도에서 제하게 되고 수도권의 경우는 일반적으로 3400만원 정도를 제합니다. 

다시 한번 정리하자면 집담보대출 한도는= (감정가격 / LTV) - 소액보증금 차압 이런 공식이 되게 되는 것입니다. 규제를 받지 않는 지역의 5억짜리 집의 경우 집담보대출 한도가 보통 2억 5천만원 ~ 3억 정도 받을 수 있는 것입니다.  

일단 은행에서 돈을 빌려주면 이사람이 이 돈을 성실하게 갚을 수 있는가에 대해서 심사도 합니다. 돈을 갚을 능력도 없는 백수가 아무리 집이 있다고 하더라도 집담보대출을 빌려주었다가 갚지 않게되어서 집이 경매로 넘어가게 된다면 은행입장에서도 피곤하고 곤란한 상황에 처할 가능성이 높아지기 떄문입니다. 

이 상환능력을 보는것을 DTI라고 합니다. Debt to Income이라는 약자로서 즉 소득이 얼마인데 이 대출을 소득으로 나누었을때 감당할수 있는지 여부를 보는 것입니다. 지역별로 DTI를 규제하는 비중도 조금씩 다릅니다.

자세히 보자면 총부채 상환비율로 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 결정하는 계산비율입니다. 계산식은 (아파트담보대출 원리금 상환액 + 기타대출 이자상환액) / 연간소득 입니다. 

이런것 떄문에 집담보대출을 받을때 은행에 소득과 관련된 증빙 서류를 제출해야 하는 것입니다. 이 소득에는 일반 월급뿐만 아니라 사업소득, 기타 연금까지도 가능합니다.

DSR이란 DTI와 비슷하긴 한데 (아파트 담보대출 원리금상환액 + 기타대출 원리금상환액) / 연간소득을 뜻합니다. 달라진게 있다면 기타 대출에 있어서도 원리금 상환액을 보겠다는 것입니다.

좀더 규제가 심해진것처럼 보이지만 DSR의 경우는 70%를 초과하더라도 은행에서 일부 판단의 여지를 남겨두어 조정이 가능합니다. 

한도를 알아봤으면 이제는 더 중요한 금리이야기를 하겠습니다. 내가 10억을 빌렸는데 금리가 10%라면 한해에 1억을 갚아야 합니다. 금리가 높으면 높을수록 이자에 대한 부담은 늘어날 수밖에 없습니다.

집담보대출 금리는 보통 시장금리 + 가산금리의 형태로 이루어져 있습니다. 먼저 시장금리를 살펴보자면 고정금리고 았고 변동금리가 있습니다. 고정금리는 대출을 다 갚을 때까지 금리가 변동이 없는 것입니다.

그런데 좀 더 금리가 싼 상품을 찾다보면 변동금리가 있습니다. 이것은 시장 상황에 따라서 금리가 오를수도, 내릴수도 있는 금리입니다. 보통 CD, COFIX, 금융채 금리같은 다양한 시장금리들이 있습니다. 

이 시장금리들은 짧은것은 3개월 마다 금리가 변동되기도하고 긴 금융채 금리는 5년짜리도 있습니다. 

여기에 가산금리가 추가되게 됩니다. 집담보대출을 받으려는 사람의 신용도와 조건에 따라서 금리가 더 붙게 되거나 깎아주게 되는 것이 이 가산금리입니다. 내가 만약에 신용도 1등급이라서 감면금리를 받은게 있을 수 있습니다. 

그런데 만약에 내 신용도가 중간에 하락한다고 하면 이 감면금리 혜택이 사라지면서 금리가 더 높아질 수도 있습니다. 금리 변동주기가 안되었는데 이자 부담이 늘어났다고 하면 대부분 이렇게 내 조건이 변동되어 감면금리 혜택이 사라진 경우입니다.

이러한 감면금리 혜택은 집담보대출 상품마다 상이하니 최대한 많은 대출상품들을 비교해보시면서 자신이 가장 싸게 할 수 있는 것을 찾으셔야합니다.

요즘은 세상이 좋아져서 금리비교를 한눈에 할 수 있게 되었습니다. 사설 사이트인 뱅크몰이나 뱅크아이를 통해서 여러 금융회사들의 대출금리와 특징을 한꺼번에 비교해 주어서 나에게 가장 맞고 가장 싼 금리를 선택할 수 있습니다.

사이트에 들어가서 내가 담보물로할 집을 선택해주면 자동으로 뜨게 됩니다.

만약에 1금융권에서만 빌리고 싶다 싶으면 전국은행연합회 홈페이지에 들어가보시는것을 추천드립니다. 여기서는 최근 한달동안 집담보대출 금리가 얼마로 빌렸는지 확인 할 수가 있습니다. 2020년 2월 기준으로는 국민은행이 가장 낮은것 같습니다.

세번째로는 직접 은행에 일일히 찾아다니면서 방문하여 상담을 받아보는 것입니다. 좋은 은행원 분을 만나면 일사천리로 일이 진행될 수도 있습니다.

그러나 적어도 인터넷에서 어느정도 금리 시세를 파악하고 진단을 받아보시고 가시기를 추천드립니다. 은행도 결국은 장사하는 것이기 떄문에 잘 모르면 비싼 금리를 권유받아서 계약하고 오는 경우도 상당히 종종 있기 떄문입니다.

오늘은 집담보대출에 대해서 알아보았습니다. 그런데 대출을 받기 전에 마지막으로 꼭 하고 싶은 이야기가 있습니다.

우리는 착한대출을 받아야합니다. 착한대출은 금리가 낮은데 이 돈으로 더 큰 돈을 만들 수 있는 대출입니다. 단순히 소비를 하기 위한 대출은 아무리 금리가 낮다고 하더라도 나쁜 대출입니다. 가장 대표적으로는 저금리의 집담보대출이 이에 해당합니다.

착한대출을 이용하면 레버리지 효과를 일으켜서 남들이 열심히 일해서 벌 큰 돈을 빌린돈을 지렛대 삼아서 벌어줄 수 있습니다. 

나쁜대출은 금리가 높은 대출입니다. 일단 금리가 높으면 매달 지불해야할 이자가 늘어나게 되고 매달 생활비를 허덕이게 만드는 대출입니다. 근데 사람들은 아직도 무엇이 착한대출이고 나쁜대출인지 구분을 못하는 사람도 많습니다. 금리의 문제가 아니라 레버리지를 일으킬 수 없는 대출의 경우에는 한번 고려해 보아야 합니다.

명품백이나 내 수준에 안맞는 비싼 SUV차량을 할부로 구매하는 것들은 모두 나쁜 대출에 해당합니다. 나중에 나에게 돈으로 돌려주는 것이 아니라 내 자산을 갉아먹기 떄문입니다. 

이 글을 통해서 여러분들이 다양한 집담보대출 금리 상품들을 비교해보고 낮은 금리로 최대한 많은 한도를 빌리실 수 있기를 바라겠습니다.

2020년 분양시장은 침체될것이라는 예상을 많이들 하고 있지만 가격상승의 기세가 꺾이지 않을 만한 아파트들이 있습니다. 부동산시장의 침체에도 불구하고 부동산 가격이 상승 하는 곳은 서울시 내의 재건축 일반분양 아파트 물량들입니다. 

그중에서도 가장 핫한 곳은 바로 강남의 재건축 입니다. 수십년전부터 재개발을 한다 못한다 얘기가 많았던 "개"도 "포"기한동네라고 했던 개포 주공 1단지 이야기를 오늘은 해볼까 합니다.  

자 무려 6702세대라는 매머드급 대단지 아파트로 들어서게 됩니다. 아파트가 동수가 무려 144개동이나 됩니다. 강남지역에 들어설 수 없는 핵심적인 입지에 이렇게 대단지 아파트라니 한번쯤 군침흘리게 만드는 아파트지역입니다. 

대단지아파트의 경우에는 기반 인프라들이 훨씬 좋고 관리비도 저렴하기 때문에 많은 사람들에게 선호되어 프리미엄이 형성됩니다. 

주차대수도 넉넉합니다. 요즘 각 집마다 차가 보통 2대이상씩 있는 집이 참 많은데 특히 강남지역에 살면 더더욱 차가 더 많이 있겠지요. 세대당 거의 2대에 가까운 주차대수를 확보해서 매일 저녁 늦게퇴근했을때 주차와의 전쟁에서 자유로울 수 있습니다. 

서울의 강남인데 뭣하러 입지분석이 필요한가 싶지만서도 예의상 한번 해보겠습니다. 먼저 구룡역이 가깝고 대모산역도 가까워서 강남권 생활에서 도보권 혹은 버스 지하철 다 이용이 용이합니다.

교육적으로도 강남입니다. 단지안으로 초등학교가 2개 중학교 1개가 들어올 예정이고 이미 강남에 있는 학군들은 대한민국 최고라는 사실을 다 아실 것입니다. 주변 반포 학원가도 있고 교육적으로 

상업시설로는 주변에 하나로마트와 양재역의 코스트코 이마트등을 이용할 수 있고 강남 롯데백화점 세브란스 병원 모두 자가용으로 10분이면 이동할 수 있는 곳입니다. 

저는 개포1단지가 특히 좋은 것은 서울임에도 불구하고 주변에 녹지가 참 많다는 것입니다. 남쪽에 구룡산과 대모산이 있고 북쪽으로 양재천이 있어서 쾌적한 자연과 함께 산책을하고 여유로운 삶을 살 수 있다는 것이 개포 주공 1단지가 매력적으로 다가옵니다.

앞으로 달려가야할 일들이 정말 많습니다. 어떻게든 분양가 상한제 적용을 받지 않기 위해서 일정이 타이트하게 잡혀있는데 무슨수를 써서라도 2월달에는 석면해체작업을 완료하고 3월 관리처분인가와 해체를 완료하고 4월에는 착공과 일반분양까시 시키겠다는 목표로 달리고 있습니다.

2020년 4월 28일까지 입주자모집공고를 내지 못하면 분양가 상한제를 적용받아 조합원 분담금이 가구당 1억원 까지 늘어나게 됩니다. 

그러나 건축사업이라는 것이 항상 미루어지는 만큼 분양가 상한제를 피할 수 있을지가 관건으로 보입니다. 만약에 계획에 차질이 있게 되면 분양가 상한제를 피하지 못하게 되고 더 많은 규제를 받게 될 것을 예상됩니다.

재건축 초과이익 환수제라는 것은 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 주변의 집값 상승분과 비용을 빼고 1인당 3000만원이 넘을 경우 초과 금액의 50%를 세금으로 걷어가는 제도입니다. 노무현정권때 불타오르는 부동산 열기를 식히기 위해서 2006년에 시행되었는데 2008년 서프프라임 모기지사태가 터지면서 전세계 부동산 시장이 얼어붙으며 2013년~2017년까지 유예되었었습니다.

그러나 다시금 불붙는 대한민국 부동산 시장을 막기 위해서 2018년 1월부터 다시 시행되었습니다. 재건축이라는 것은 기존에 살고 있었던 원주민들이 더 큰 수익을 얻기위한 것이 주요 이유인데 이것이 적용되게 되면 아무래도 재건축 사업들은 힘을 잃게 됩니다.

일부 재건축 조합이 헌법소원을 근거로 위헌을 주장했습니다. 결국 헌법재판소까지 갔던 이 것은 합헌 결정이 나오면서 재건축 초과이익 환수제는 다시 시작될 것을 보입니다. 

재건축이 완료되는 준공시점에서 집값에서 추진위원회 설립승인 되던 시점의 집갓과 주택가격상승분, 개발비용을 뺀 금액이 1인당 3000만원이 넘는 경우 초과 금액 구간별로 10~50%를 누진 과세하게 됩니다. 

하지만 개포 1단지는 재건축 초과이익환수제는 피하게 되면서 개포 재건축의 대장 아파트 역할을 할것을 보입니다. 

이번 HUG분양가를 알기 위해서는 주변지구의 시세를 한번 살펴보겠습니다. 개포 재건축지구에서 이미 개포주공 2단지(래미안 블레스티지)는 3.3m제곱 즉 평당 분양가가 3762만원에 분양했습니다. 이보다 조금 늦어진 개포주공 3단지 (디에이치아너힐즈는 평당 4137만원, 개포래미안포레스트는 4160만원에 성공적으로 분양을 마쳤습니다.  

2019년 평당 분양가 시세도 조금씩 올라서 분양가 상한제만 받지 않는다면 평당 분양가는 4200만원 ~ 4300만원 사이가 되지 않을까 싶습니다. 

일단 재건축 조합에서는 분양가를 4850만원으로 책정하기는 했는데 아마 HUG가 이걸 그대로 내버려 둘 지 모르겠습니다. 2018년 관리처분인가 당시 4100만원 정도로 이야기를 했는데 협상의 키는 HUG가 들고 있는걸지도 모릅니다. 

해당 지역에 1년이내 분양한 아파트의 평균분양가 및 최고분양가 100%이내로 제한하게 된다면 개포프레지던스 자이가 2019년 12월 4750만원에 분양을 했는데 이정도 수준이 가장 합리적이지 않을까 싶습니다. 

분양가 협상에 늦어질수록 개포주공 1단지는 결국 분양가 상한제 적용을 받을수 밖에 없기 때문입니다.  

아마 일반분양일지라도 아파트에 당첨만된다면 34평 아파트를 기준으로 수억원의 시세차익을 노릴수 있는 아파트로 거듭나게 될 것입니다. 그만큼 청약 로또 광풍이 한번더 개포동을 중심으로 불수도 있습니다. 

예전에는 개도 포기한 동네라고 해서 개포동이 드디어 재건축이 되는 것이 참 신기한 일입니다. 끝까지 개포동에서 존버하신 분들은 드디어 수익을 내지만 아직도 갈길이 멀었습니다.

만약에 분양가 상한제라도 걸리게 된다면 수익이 많이 떨어지게 될 것입니다. 참 부동산 투자라는것도 쉽지 않습니다. 온갖 규제에 대해서도 알아야하고 부동산으로 수익을 내더라도 대부분을 세금으로 가져가는 시대입니다.

이럴 수록 더욱 많이 공부해야합니다. 부동산으로 돈을 버는 사람은 따로있습니다. 그들은 이러한 규제속에서도 남들이 알아차리지 못하는 시그널들을 해석해서 새로운 기회를 찾고 남들보다 발빠르게 움직이는 사람입니다.

글 안에 관련 정보들을 더 많이 확인하시고 기회를 찾아 움직이신다면 분명 좋은 성과가 있으실 것입니다. 

부동산 거래를 하다 보면 꼭 한번 듣게되는 이야기가 있습니다. 바로 근저당 설정이라는 말입니다. 그러나 우리에게는 부동산 거래라는 것이 어쩌다 한번 있는 생소한 일이다보니 근저당에 대해서 잘 모르고 넘어가는 경우가 많이 있습니다. 

그러나 근저당 설정은 부동산 거래에 있어서 안전하게 계약하기 위한 필수사항이니 놓치지 말아야합니다. 

근저당권이란 쉽게 이야기해서 집주인이 부동산을 담보로 대출을 받았는데, 대출해준 사람이 가지고 있는 권리로서 만약에 집주인이 빌린돈을 갚지 못하는 경우가 생기면 돈을 빌려준 채권자는 담보인 부동산을 차압할 수 있는 권리를 이야기합니다. 

전세나 월세로 보증금을 내고 들어갈때에는 근저당이 더욱 중요해집니다. 요즘 솔직히 얘기해서 융자껴있지 않은 집이 없습니다. 그런데 이 융자 즉 근저당 금액에 따라서 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있기 때문입니다.  

만약에 매매가가 5억짜리 아파트에 전세금을 4억을 가지고 들어가는데 해당 아파트를 그런데 여기에 대출금 융자가 3억이 껴있습니다. 그런데 집에 문제가생겨서 집이 경매가 넘어갔다고 가정해 봅시다.  경매로 4억 5천만원에 낙찰되었습니다. 근저당권이 우선순위 세입자는 전세보증금을 1억 5천만원밖에 돌려받지 못할 가능성이 높습니다. 

나의 소중한 전 재산이 날아가는 경우가 많이 있습니다. 그래서 근저당권이라는 것이 이렇게 중요한 것입니다. 

근저당이 임대차 계약을 맺는 주택에 몇 %나 설정되어 있느냐에 따라서 보증금을 돌려받을 수도 있고 어떤 경우는 일부나 전부를 돌려받지 못하는 경우도 많이 있기 때문입니다. 

아파트같이 시세가 어느정도 확실하게 형성되어 있는 부동산이라면 해당 부동산에 대한 근저당이 70%이하의 근저당이 설정되어 있는 곳을 선택하고, 단독주택이나 빌라 같은 경우에는 시세가 더 불명확하기 때문에 시세 대비 60%가 넘지 않는 곳을 선택하는 것을 추천드립니다.

만약에 내가 들어가는 전세 보증금과 근저당으로 잡힌 금액을 합친 금액이 해당 아파트의 시세보다 100%넘어가는 곳이라고 한다면 계약을 한번 더 고려해볼 필요가 있습니다. 

근저당권과 임차인의 보증금금 둘중에 누구의 빚을 먼저 보상해줄까요? 채권자나 임차인은 둘 다 자신의 채무를 먼저 받아야 한다고 주장할 것입니다.

이것을 판단하는 기준은 근저당권설정일과 전입신고일입니다. 

만약 부동산의 전입신고일이 해당 부동산의 근저당권 설정보다 늦을 시에는, 안타깝게도 임차인은 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 종종 생기게 됩니다.  

보증금 VS 근저당권 문제는 무조건 더 빨리 시간이 된 경우에 최우선변제 순위가 높아집니다. 만약 보증금 지급과 전입신고, 실질적 점유가 다 이행된 뒤에 근저당권이 설정되었다면 집 주인이 채권자로 바뀐다고 하더라도 보증금을 전액 환불받을 수 있습니다.

그러나 전입신고는 신고하고 다음날 00:00부터 효력이 있는 반면에 근저당권은 설정 즉시 효력이 발생하기에 기존 임대인이 고의적인 사기행각의 경우에는 당해낼 재간이 없습니다.

실제로 이러한 사기는 종종 이루어 지고 있습니다. 

또한 반대로 집주인들이 근저당에 설정되어 있던 금액을 지속적으로 상환하면서 등기사항전부증명서에 나와있는 금액보다 낮은 금액이 남아있는 경우도 있습니다. 그러나 서류상에는 기존 금액이 나와 있을 수도 있습니다. 

그러나 반대로 해당 집을 담보로 추가대출을 받는 경우도 서류반영이 늦기 때문에 부동산 계약전에 서류를 한번 더 정리해달라고 집주인에게 요구하는 것이 좋습니다. 

실제로 세상에 융자가 껴있지 않는 집이 거의 없습니다. 10채중에 2채정도 남짓합니다. 집주인이 아주 돈이 많거나 현재 세입자가 있는 경우 이 두경우이지요.

사람들이 대출이 없는집을 선호하는데에는 이유가 다 있습니다. 내 자산을 안전하게 지킬 수 있기 때문입니다. 

대출이 없는 집은 잔금치를때 전입신고와 확정신고만 받으면 1순위로 나의 보증금에 대한 권리를 보호받을 수 있습니다.

첫번째로 부동산 계약시 특약사항으로 잔금때 임대인이 근저당권을 말소한다라는 조항을 꼭 기재해야합니다. 융자를 다 갚아서 집에 대출을 하나도 남기지 않아야 세입자의 권리가 1순위가 되고 보증금을 지킬수 있기 때문입니다. 세입자가 전세대출을 받을 때에도 부동산 계약서에 해당 조항이 있어야만이 은행에서 전세 대출을 받을 수 있을 겁니다. 

은행에서도 은행 돈을 회수하기에 문제가 될 것 같으면 아예 대출이 불가능합니다. 매매도 마찬가지입니다.

잔금때 대출이 제대로 상환되는지 꼭 확인해주세요. 그냥 돈만 입금하면 끝이 아닙니다. 계약할때 대출을 다 갚는다고 임대인이 얘기했을 지라도 안갚는 경우가 가끔씩 있습니다. 세입자는 소중한 나의 전 재산을 임대인만 믿고 갚으려니 하면 안되고 대출금을 직접 갚는지 직접 확인해야합니다.

보통은 부동산중개업자가 임대인에게 대출받은 은행에 전화를 걸게해서 대출 원금과 이자를 확인시킨 후에 대출 상환금은 은행에서 지정한 대출계좌에 넣고 나머지 잔금은 임대인의 계좌에 넣습니다. 임차인이 전세대출을 받은 경우에는 대출받은 은행에서 근저당권 상환영수증과 말소영수증을 요구하기 떄문에 꼭 집주인에게 요청해서 받아야 합니다. 

지금 위에서 이야기한 계약서에 근저당권 말소조항을 꼭 기재해야하고, 그 다음에는 실제로 이 것이 없어지는지 내 눈으로 확인해야 한다는 것입니다. 

최소 몇천만원에서 몇억원씩의 큰 돈이 움직이는 부동산 시장에서 남보다 더 많이 알고 있는것은 내 자산을 지킬수 있는 무기입니다. 꼭 여러번에 걸쳐서 법적인 문제가 없는지 확인하시고 부동산 거래를 하시기 바라겠습니다.

상가계약을 보통 몇년씩 하시나요? 과거에는 이런추세였ㅆ으나 요즘은 임대인과 협의를 해서 1년단위로 계약하는 경우가 많습니다.

그런데 만약에 내가 3년을 임대계약을 했는데 만약에 중간에 장사가 너무 안되서 매달 수백만원씩 손해가 나고 있으면 어떻게 하지요? 매달 나가야하는 인건비와, 관리비, 그리고 비싼 임대료를 감당하지 못해서 보증금을 앉은자리에서 까먹으면서 매달 버텨야 할까요?

이럴때는 어쩔 수 없습니다. 임대계약기간이 남아있지만 그래도 중간에 손해를 보더라도 나가야합니다. 사람들이 임대차기간동안 어떻게든 버티고 나면 남는건 빚밖에 없습니다.

만약 계약기간이 얼마 남지 않은 경우라면 임대인과 협의해서 남은기간의 월세를 임대인에게 납부하고 나갈 수가 있습니다. 

어떤 사람들은 왜 그러냐라고 물을 수 있습니다. 그러나 우리가 항상 명심해야할 것이 있습니다. 시간은 곧 돈입니다. 그 시간동안 다른 사업의 기회를 찾아내고 노력해서 더 큰 돈을 벌 수가 있습니다. 그런데 가게에만 묶여 있다보면 결국 내 시간을 온전히 다른 기회로 만들 수가 없기 때문입니다.

임대인 입장에서도 사실 나쁠것이 없습니다. 남은기간동안의 월세를 받기 때문에 손해보는 장사가 아니기 때문입니다. 이런경우 대부분 문제가 하나도 없이 해결되게 됩니다.

그런데 문제는 아직까지 중도해지시에 임차계약이 많이 남아있는경우 입니다. 보통 6개월에서 1년이상 남아있는 경우라면 새로운 임차인을 구하는 것이 가장 첫번째 방법입니다. 이럴 경우 중개수수료는 기존 임차인이 지불해줍니다.

법적으로는 임대인이 중개수수료를 내는 것이 맞지만 계약해지의 귀책사유가 임차인에게 있기 때문입니다. 이런경우 임대인에게 미리 협의를 해서 법적인 분쟁이 나지 않도록 사전에 설명을 많이 해두는 것이 좋습니다. 

만약에 임대인에게 알리지 않고 새로운 임차인을 구하게 된 경우에는 추후에 계약해지에 대한 귀책사유를 임차인에게 물어서 분쟁이 생길 가능성도 높기 때문입니다.

통상적으로 이런경우에는 보통 3개월 치의 월세를 미리 주고 보증금을 돌려받는 경우가 관례적으로 많습니다. 

하지만 만약에 1개월도 안되서 새로운 임차인이 해당 건물을 계약하게 된다면 신규임차인이 들어온 이후  2개월치 분의 월세를 돌려받는 것이 또한 관행입니다.

종종 임대인이 사람 좋은 사람이라면 사정을 잘 설명할 경우에 계약해지를 아무런 조건 없이 해주고 보증금도 돌려주는 경우가 있으니 대화를 통해서 최대한 임대인과 협상하는 것이 가장 좋은 방법이 아닐까 싶습니다. 

오늘은 상가건물 임대차 보호법 전체에 대해서 자세히 살펴 볼까 합니다. 해당 버전은 2019년에 최근 개정된 부분까지 알기 쉽게 풀어보도록 하겠습니다.

임대인과 임차인이 합의로 인해서 임대차 계약의 내용을 정리하게 되는데. 편면적 강행규정이라는 것입니다. 임차인에게 유리하면 효력은 있다는 뜻입니다. 상가건물 임대차 보호법이 일종의 강행규정으로 되어 있기 때문에 상가건물 이외의 다른 계약은 전부 무효입니다.

이 이야기를 보자면 아주 일시사용만 하는 그런 임대차들에는 적용되지 않는다는 것을 볼수 있습니다. 예를들면 목좋은곳이 잠깐 비었을때 땡처리 상인들이 들어와서 몇일에서 몇주 팔고 나가는것을 볼 수 있습니다. 

우리나라는 일반적으로 전세권이라는 것이 있고 미등기 전세라는 것에도 적용이 되고 이 전세금은 임대차의 보증금으로 본다는 것입니다. 

상가건물 임대차 보호법에서 조심해야할것이 하나 있다면 바로 상행위가 존재해야만 합니다. 제조업 공장이나 창고, 사무실과 같은 경우는 적용대상이 되지 않는 다는 것입니다. 영세 상인의 상행위를 보호하기 위해서 만들어졌기 때문에 상행위가 벌어지지 않는 경우에는 보장하지 않습니다. 

환산보증금 이라는 것이 있습니다. 환산보증금이란 상가임대차보호법에서 보증금과 월세환산액을 합한 금액을 이야기합니다. 환산보증금 = 보증금 + (월세x100)으로 계산할수 있습니다. 임차인이 임대인에게 지급한 보증금과 매달 지급하는 월세 이외에 실제로 얼마나 자금 부담 능력이 있는지를 추정하는 것입니다. 

서울특별시의 경우 6억1천만원, 과밀억제권 경기도 웬만큼 큰 시와 부산광역시는 5억원이 보장됩니다. 인구가 조금 적은 시와 광역시는 3억 9천만원을 그 밖의 지역은 2억 7천만원 보장 

이 환산보증금이라는 것이 왜 중요하냐면 나중에 임대하고 있는 건물이 경매나 공매로 넘어갔을 때입니다. 이것을 초과하는 임대차 보증금에 대해서는 이 법이 적용되지 못하는 부분이 있습니다. 환산보증금 이내일때에는 상가보호법 건물 전체가 보장이 되지만 환산보증금을 초과할 경우에는 일부규정만 적용되고 있습니다. 

적용 범위는 계약 체결시점을 기준으로 합니다. 환산보증금 이내일경우는 전체가 적용되고, 초과할 경우는 법이 보호할 수 있는 일부가 적용됩니다. 최우선변제금 기준 같은 경우는 정상적인 임대차에서는 적용되지 않고, 임차건물이 경매 또는 공매가 되었을때 임차인의 임대보증금을 최우선으로 변제하게 만드는 그런 법입니다. 

상가건물 임대차보호법은 첫번째 환산보증금 이내와 초과의 경우로 둘로 구별을 해서 적용이 됩니다. 이내일 때에는 임대인과 임차인과 임대차 계약을 체결합니다. 그 이후에 임대차 계약기간은 1년으로 체결합니다. 

임대차 기간을 1년으로 정할 때에는 갱신요구권이라는 것이 인정 되기 떄문에 만약에 3년으로 체결한 경우 1년동안 장사를 하다가 장사가 안될 경우 3년동안 유지해야하는 게 큰 부담일 수 있습니다.

환산보증금 초과일 경우에는 영업을 위한 시설투자금이 많기 때문에 임대차 기간을 장기로 많이 한경우가 있습니다. 이런경우 갱신요구권이라는 것이 인정되기 떄문에 환산보증금이 초과하는 경우에도 장기가 아닌 단기로 체결하는 경우가 많습니다.

임대인과 임차인이 임대차 계약을 체결할때 임대인이 임차인과의 사이에서 6개월부터 1개월 사이에 임대인이 임차인에 대해서 갱신거절을 통지를 하지 않으면 자동으로 연장됩니다. 이 기간은 6개월~1년 사이입니다.

임대인이 갱신거절을 받으면 임차인은 갱신요구를 할 수있습니다. 여기서 해지하면 권리금 회수기회를 받을 수 있습니다. 

만약 임차인이 갱신 요구를 했으면 기존 계약과 동일한 내용으로 갱신이 됩니다. 갱신이 될때 내용은 기존 계약과 동일합니다.  임차기간 또한 기존계약과 동일합니다. 기존에 3년으로 했으면 또 3년이 되는 것입니다. 3년동안은 계약해지를 하고 싶어도 하지 못합니다. 

임대인에 6개월부터 1개월 사이에 아무런 통지를 안한경우 묵시의 갱신이 이루어 진 것입니다. 기존 계약과 동일하게 되지만 임대차 기간은 1년이 되는 것으로 봅니다. 근데 역시서 중요한 것은 임차인은 하다가 그냥 언제든지 해지통보를 할 수 있습니다. 해지통보가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 지나면 자동으로 임대차 계약이 종료됩니다. 

임대인이 임차인에게 아무 소리 안하면 묵시의 갱신이 이루어진다는것, 그리고 이런경우에는 임차인인에게 계약해지에 있어서는 무조건 유리하다는 점을 명심하시기 바랍니다. 

이 부분이 주택임대차 부분과 상당히 다른부분입니다.

임대인하고 임차인 사이에 1년으로 임대차 계약을 체결하고 6개월부터 1월 사이에 임대인이 갱신거절 조건변경의 통지를 한 경우가 있을 겁니다. 임차인은 이것을 받았기에 6월부터 1월 사이에 갱신요구를 해야합니다. 갱신요구를 하지 않았다고 한다면 임대차 계약이 해지되게 됩니다.

갱신계약을 하게되면 기존계약과 동일한 내용으로 갱신한 것으로 보이는데 최초 계약을 체결한날로부터 갱신요구를 10년까지 할 수 있습니다. 갱신이 되다보니 임대인 입장에서는 월세를 올리고 싶을 때가 있습니다. 

이럴때 증감청구권을 행사하게 됩니다. 임대인은 자신이 받을수 있으면 최대한 많이 월세를 받고 싶습니다. 그런데 이러 증감청구권은 1. 증감 사유에 대한 제한 2. 증감 범위 제한 3. 증감 기간에 대한 제한을 받습니다. 한마디로 건물주가 마음대로 월세를 올린다고 올릴 수 있는 것이 아닙니다.

얼마까지 올릴수 있느냐가 법률에 정해져 있고 협의를 해야합니다. 그런데 여기서 협의에 이르지 못할 경우에는 임대인은 법원에 청구를 하게 되고 증감 청구권이 효력이 없으니 전환 청구권을 요구하기도 합니다. 보증금을 월세로 전환해서 더 많이 받겠다 이 말입니다. 여기에 대해서도 임차인이 응하지 않을 수 있습니다. 이것도 법의 테두리 안에서만 가능합니다.

그런데 법원에서는 당사자간 협의가 되지 않을경우에 어떻게 해야할지 따로 법을 두고 있지 않습니다.

그래서 건물주는 임대차 계약을 쓸때 이런걸 써야합니다. 정당한 이유없이 협의가 이루어지지 않을 경우에는 본 계약을 해지할 수 있다는 내용을 넣어야 하는 겁니다. 반대로 임대인은 이런 내용이 있으면 빼야하는 것입니다. 이럴때에는 진짜 법률사무소를 써서 대응할 수밖에 없습니다.

임대인이 갱신계약을 거절하고 싶을때가 있습니다. 그리고 진짜 문제가 있는 임차인들도 있을수 있습니다. 여기서는 갱신계약을 거절 할 수 있는 사유들이 있습니다. 그 사유가 굉장히 중요합니다. 

임차인 입장에서는 갱신요구권도 중요하지만 갱신계약 거절 사유에 속해있는지도 굉장히 중요합니다. 이 부분을 정확하게 알고 있어야 합니다. 임대인이 증감청구권을 행사할 경우 이 증감청구권에 대해서 정확히 대응하기 때문에 사유 범위 기간에 대한 내용도 알고 있어야 합니다. 

임차인이 양수인을 데리고 와서 임대차 계약을 요구할 떄에도 계약을 체결하지 않을 정당한 사유가 있지 않은 이상 잘 봐야합니다. 

오늘은 상가임대차보호법에 대해서 중요한 핵심내용을 위주로 알아보았습니다. 어떤 상가들이 적용을 받는지 갱신 계약에 대한 부분, 그리고 상가 임대료를 높이는 것에 대해서 알아보았습니다. 

법에 대해서 개인이 공부해서 대응하기라는 것은 정말 쉽지 않습니다. 그래서 변호사같은 사람들이 피터지게 공부하는 것이지요. 그래도 아주 기본적인 법률지식이 없으면 우리는 어떤 중요한 계약을 할때에 큰 손해를 볼 수 있습니다.

그러기 위해서 기본적인 상가임대차보호법에 대해서 알아두고, 이를 바탕으로 내가 난처해지는 것을 막는 것이 중요합니다. 실질적인 임대인 임차인간의 분쟁이 있을 때에는 혼자서만 끙끙 앓지 마시고 전문가인 법률사무소에서 상담을 받아 보시는것 또한 추천드립니다.