무직자라면 불리한 게 많습니다. 당장의 소득도 소득이지만, 그보다는 바로 전세자금 대출을 비롯한 갖가지 금융생활이 직장인들을 기준으로 유리하게 설계되어 있기 때문입니다.

신용대출이야 받을 일이 거의 없을 수도 있지만, 전세자금 대출이나 주택담보대출 같이 생존과 직결된 주거문제를 위한 대출 때 무직자라면 대출받을 수  있는 곳이 거의 없습니다.

특히 진짜 무직자는 아닌데 소득이 안잡히는 일을 하시는 분들의 경우 전세자금 대출을 못 받아서 아쉬울 수 있는데 좀 찾아보면 충분히 있습니다. 

전세자금 대출 상품은 정부에서 보증해주고 무직자도 받을 수 있게 되어있는데 어떤 상품들이 있는지 하나식 살펴보도록 하겠습니다.

무직자 전세자금대출전세자금 대출 1. 청년전용 버팀목 전세자금 대출 

• 대출자격 : 만 34세 이하 청년 무주택자 (군복무기간에 따라 최대 39세까지도 가능)
• 대출 한도 : 무직자의 경우 최대 4500만원, 일반 최대 7천만 원 
• 대출금리 : 연 1.5% ~ 2.1%

특례 보증 상품중에서 청년들의 주거 안정을 위해서 만들어 놓은게 버팀목 청년전용 전세자금 대출입니다. 직접 은행에 문의해봤을 때 무직자의 경우 최대 4,500만 원까지 나오고 일반적으로 소득증빙이 조금이라도 된다면 7000만 원까지 전세금액의 80% 이내로 나오는 상품입니다. 

무소득자의 경우 연간 인정소득이 4500만원이며, 연간 소득 1500만 원~2000만 원만 되어도 이보다 3.5배까지 대출한도가 나옵니다. 연간 소득 2천만 원이 초과하면 4배까지 연간 인정소득이 됩니다.

만약에 무직작인데 청년이라면 이 대출을 알아보는 게 좋습니다. 그 이유는 무엇보다 금리가 저렴하기 때문입니다. 소득이 2천만 원 미만 시에 1.5%, 2천만 원 ~4천만 원 1.8%, 4천만 원 초과할 경우 2.1%입니다. 

무직자 전세자금대출 2. 일반 버팀목 전세자금 대출 

• 대출자격 : 부부합산 연소득 5천 이하(신혼부부 6천), 순자산 2억 9200 이하 무주택자
• 대출 한도 : 수도권 최대 1억 2천만원, 기타 지역 8천만 원
• 대출금리 : 연 1.8% ~ 

버팀목 전세자금 대출은 청년 전용만 있는 게 아닙니다. 어느 정도 나이가 있으셔도 소득조건과 자산 조건만 맞춘다면 이용 가능합니다. 반드시 세대원 전원이 무주택자여야 하고, 합산 소득이 5천만 원 이내, 그리고 순자산이 2억 9200만 원 이하여야 합니다. 

대상 주택은 85제곱미터 이하에 임차보증금은 수도권 3억, 이외 지역 2억 이내여야 합니다. 더 자세한 내용은 아래 내용을 참고하시기 바라겠습니다.

- 버팀목 전세자금 대출 자격 조건 신용등급은?

무직자 전세자금대출 3. HUG 허그 안심 전세자금 대출

• 대출자격 : 신용등급 8등급 이내, 연소득 5천만 원 이하, 수도권 7억 이하 그 외 5억 이하 주택 전세계약자 
• 대출한도 : 최대 4억 전세 보증금 80% (만 34세 이하 청년 및 7년 이내 신혼부부 90%)
• 대출금리 : 2~3.5% 

주택도시 보증 공사에서 나중에 전세금 떼여도 돈 다 돌려받을 수 있는 보증보험까지 가입하게 되는 그런 상품입니다. 무직자뿐만 아니라 프리랜서도 대출이 가능하고 대출 한도도 높아서 많은 사람들에게 인기 있는 상품입니다.

대출금리는 시중 1 금융권 대출금리보다 약간 더 싼편입니다. 문제는 대출한도인데 대출한도는 무직자라고 하더라도 한도는 7천만원까지 나올 수 있습니다. 여기에 현금 좀만 더 보태게 되면 1억짜리 전세집하나정도는 얻을 수 있다는 것입니다. 

4. 시중은행 1금융권 전세자금 대출

전세자금 대출 한도는 실제 제한될 수 있지만, 만약 자산기준이나 소득기준이 초과하는 분이라고 한다면 1 금융권에서 받는게 맞다고 생각합니다.

1금융권 전세자금 대출은 아래 내용들을 참고하시기 바라겠습니다. 현재 소득이 없다고 하더라도 직접 견적을 받아보면 내 조건에 따라서 생각보다 한도가 많이 나올 수 있기 때문입니다.

- 국민은행 전세자금 대출 조건 후기

- 기업은행 전세자금대출 조건 서류 알아보기

- 하나은행 전세자금 대출 자격조건 금리 비교

- 우리은행 전세자금대출 자격조건 금리 한도

최근 중도금 대출을 알아보시는 분들 중에서 중도금 대출 규제를 걱정하시는 분들이 많아졌습니다. 부동산과 대출과 관련된 규제들이 많이 늘어났기 때문입니다.

현재 중도금 대출규제는 어떤 것들이 있으며, 무엇이 문제가 되는지 알아보도록 하겠습니다. 

중도금 대출이란?

중도금 대출이 무엇인지 알아보기 전에 중도금에 대해서 알아야 합니다. 아파트를 분양받게 되면 처음에 계약금으로 10%를 납입해야 합니다. 예를 들어 5억짜리 아파트라고 한다면 5천만 원을 계약금으로 먼저 내야 하고 이것은 계약자의 자금으로 내야 합니다. 

나머지 60%인 중도금의 경우에는 10%씩 6회에 걸쳐서 내게 되는데, 5억 원의 60%면 3억 원인데 이걸 현금으로 가지고 있는 사람은 거의 없습니다. 그래서 은행에서 대출을 받는데 이것이 바로 중도금 대출입니다.

그리고 마지막 잔금은 입주시 내는 30%의 금액으로서 이 또한 현금으로 해야 하지만 이때 대부분 주택담보대출로 중도금 대출을 전환하여 내게 됩니다. 

중도금 대출 규제 1. LTV규제

중도금 대출도 LTV 규제를 지역에 따라 받게 됩니다. 무주택자 실수요자와 기존 유주택자, 지역이 어디냐에 따라 대출이 나오는 한도가 달라집니다.

실수요자 요건은 투기/과열지역 주택 가격은 6억 이하에, 부부합산 연소득은 7천만 원 (생애최초 8천) 이하여야 합니다. 조정 직역이라면 주택 가격 5억 이하에 부부합산 연소득 6천만 원 이하 (생애최초 7천) 무주택세대여야만 됩니다.

실수요자라면 투기 및 투기과열지구 50%, 조정지역은 60% 그 외 지역은 70%까지 나옵니다. 1 주택자라면 처분 조건으로 해도 이보다 10%씩 다 깎여서 나오게 됩니다.

중도금 대출 규제 2. 분양가 9억 이상

분양가 9억 원 이상이 되면 중도금 대출이 정말 줄어듭니다. 투기지역 및 투기과열지구는 20%까지 밖에 나오지 않고 조정지역은 30%, 그 외 조정지 역외 수도권이나 지방 기타 지역은 60%까지밖에 안 나옵니다.

부동산 시장에서 분양가를 9억 이상 책정하지 말라고 강요하는 것과 동일합니다. 혹시라도 9억 이상의 아파트를 분양받는다고 한다면 중도금 대출이 거의 안 나온다는 것을 인지하시고 충분한 현금을 준비해야 하겠습니다.

중도금 대출 규제 3. 대출 총량규제

정부에서 가계대출이 너무 많이 늘어나는 것을 우려하여 은행에 대출 총량규제를 실시했습니다. 대출 총량규제란 대출총액이 1년 전 보다 일정 비율 이상 늘리지 못하도록 하는 것입니다.

은행에서는 대출을 빌려주고 싶어도 빌려줄 수 있는 돈의 양이 한정되어 있다 보니 아주 많은 돈을 지어지기 이전의 주택을 가지고서 내주어야 하는 중도금 대출에 있어서는 소극적일 수밖에 없습니다.

은행에서는 한정된 돈을 가지고서 더 비싼 금리의 신용대출을 빌려주는 게 더 이득이기 때문입니다. 대출 총량규제는 애초에 중도금 대출을 막기 위한 것이 아니었으나, 중도금 대출로 불똥이 튀었다고 볼 수 있습니다.

대출 총량규제는 일시적인 현상

보통 시행사에서 중도금 대출을 알선해서 중도금 대출을 받고 나중에 잔금을 치르는 시점에서 주택담보 대출로 대환 하여 갈아타는 것이 대부분입니다. 

현재 대출 총량 규제로 인해서 중도금 대출이 안 되는 것은 일시적인 현상일 것이지 계속될 것은 아닙니다. 다만 얼마나 바르게 국회와 은행이 이 문제를 해결하려고 하는 의지를 가지고 있느냐가 문제입니다.

오히려 앞서 말한 9억 이상 아파트와 LTV 규제를 잘 살펴보시면서 차근차근히 분양 자금 계획을 고려해보시는 것이 더 좋겠습니다.

• 중도금 대출 주택담보대출 전환 방법과 시기 한도 정리
• 토스 뱅크 마이너스통장 만들기 자격조건 한도 금리 정리

분양에 당첨이 되더라도 고민인 게 바로 중도금과 잔금을 어떻게 치를 것인가입니다. 계약금이야 어차피 10%밖에 되지 않으니까 어떻게든 있는 돈 없는 돈 끌어다가 계약금을 치를 수는 있겠습니다.

문제는 중도금과 잔금입니다. 하지만 너무 걱정할 것 없습니다. 요즘같이 아파트 가격과 분양가격 차이가 큰 경우에는 잔금을 납부하는 시기가 되면 주택담보대출로 전환할때 한도가 더 많이 나오기 때문입니다.

이 제도에 대해서 잘 모르시는 분들이라면 아파트 분양과 재무 계획을 제대로 세울 수 없습니다. 자세히 알아보도록 하겠습니다.

아파트 중도금 대출이란?

예를들어서 내가 무주택자인데 운 좋게 수도권에 5억 원짜리 아파트 1채를 분양받았다고 가정해봅시다. 기쁨도 잠시 어떻게 돈을 마련해야 할까 머리를 굴려보기 시작합니다. 

아파트 분양을 받게되면 처음에는 10%를 계약금으로 내게 됩니다. 일부 시행사나 엄청나게 인기가 많은 지역의 아파트의 경우에는 20%를 계약금으로 받는 곳도 종종 있습니다. 계약금은 내가 가진 현금으로 해야 합니다. 

그리고 60%를 중도금으로 지불해야합니다. 중도금은 10%씩 총 6회에 걸쳐서 지불하게 되는데 보통 계약금 지불 이후 4~5개월에 나눠서 입주 전까지 지불하게 됩니다. 

중도금은 대출이 가능합니다. 정부의 주택담보대출규제를 마찬가지로 적용받습니다. 투기지역이나 투기과열지구는 유주택자의 경우는 분양가의 40%까지만 나오고 무주택자는 50%까지 나오게 됩니다. 조정지역은 그나마 10%씩 더 완화되어서 무주택자는 60% 전액 다 나오게 됩니다.

그리고 입주와 동시에 잔금을 치루게 되는데 이때 30%의 돈을 내야 합니다. 아파트 분양가가 5억 원이라고 한다면 잔금은 1억 5천만 원을 준비해야 합니다. 그런데 그렇게 큰 목돈을 가지고 있는 사람은 거의 없죠. 

입주 시 담보대출 전환 

입주 시 잔금을 치루어야 할 때 주택담보대출을 받아서 중도금 대출도 대환 하고, 나머지 잔금도 치르는 경우가 대다수입니다. 정말 현금부자라고 한다면 집을 현금으로 사겠지만 보통 일반적인 직장인이 그렇게 큰돈을 모으기란 쉽지 않습니다. 

입주 시 주택담보대출을 받을 때 선택사항이 3가지 정도가 있습니다.

첫 번째는 정부에서 지원하는 무주택자 서민지원 주택담보대출을 받는 것입니다. 한국 주택금융공사나, 주택도시 기금에서 운영하는 보금자리론이나 내집마련 디딤돌 대출입니다. 일반적인 시중은행의 금리보다 더 저렴한 조건으로 이용이 가능하고, 고정금리 상품도 취급하고 있습니다.

자격조건은 좀 까다로운 편인데 무주택자여야만 하며, 소득조건과 자산기준도 보게 됩니다. 자세한 내용은 아래 참고하시기 바랍니다. 

- 내집마련 디딤돌 대출자격 조건 금리 확인

- 보금자리론 대출자격 금리 한도 후기 및 조건

두 번째는 입주 시행사에서 추천하는 집단 주택담보대출을 받는 것입니다. 보통 어느 은행이 이미 지정되어 있고 단체적으로 많은 대출을 받기 때문에 개인이 받는 것보다 조금 더 좋은 조건으로 해주는 경우가 대다수입니다. 

세 번째는 개인적으로 주택담보대출을 알아보는 방식입니다. 본인이 안정적인 직장인 공무원이나 교사 군인이라면 이와 관련된 좋은 조건의 주택담보대출이 있습니다. 아니면 앞서 살펴본 첫 번째와 두 번째 주택담보대출의 자격조건이 안돼서 개인적인 주택담보 대출로 전환하는 경우도 있습니다.

- 신한은행 주택담보대출 아파트 금리 한도

- 국민은행 주택담보대출 금리 한도 자격

중도금대출한도 VS 주택담보대출 한도

앞서 중도금대출 한도는 분양가의 40~60%까지 밖에 나오지 않습니다. 그런데 주택담보대출로 전환대출을 받게 된다면 중도금 대출보다 더 많은 한도로 대출을 받을 수 있게 됩니다. 

그 이유는 바로 "분양가"와 "아파트시세"의 차이 현상 때문입니다. 일반적으로 인기가 많은 지역의 경우에는 분양가보다 아파트 시세가 훨씬 높게 책정이 됩니다.

분명히 분양받을때는 5억이었는데 아파트가 준공되기 전부터 프리미엄이 1억씩 붙더니, 준공되고 나니까 7억이 된 겁니다. 이런 경우는 주변에서 아주 흔하게 볼 수 있습니다.

그래서 중도금 대출받을때에는 분양가 5억을 기준으로 LTV50% 2억 5천만 원까지 중도금 대출이 나왔는데, 주택담보대출을 받게 되니 아파트 KB시세가 7억이기에 LTV50%를 적용받아서 3억 5천만 원까지 주택담보대출이 나오는 겁니다.

그래서 결론적으로는 아파트를 구매할때 5천만 원을 계약금으로 내고, 나머지 중도금은 대출받다가 중간에 주택담보대출로 갈아타게 되었을 때 3억 5천만 원을 주택담보대출로 받아서, 잔금을 치르는 시점에는 1억 원이 있으면 잔금을 치를 수 있게 되는 겁니다. 

무리한 예산계획, 망할 수도 있다

문제가 있습니다. 이건 어디까지나 준공되고나서 분양가보다 훨씬 더 아파트 가격이 올랐을 때의 이야기입니다. 문제는 분양가보다 가격이 오르지 않거나, 반대로 오히려 가격이 떨어질 수도 있다는 것입니다.

애초에 가격이 오를걸 생각하면서 예산계획을 짜다보면 나중에 잔금을 치루어야 하는데 잔금이 부족해서 큰 문제가 생길 수도 있습니다.

항상 부동산시장이 오르기만 하던 건 아니기 때문입니다. 생각해보면 2009년부터 2016년까지는 부동산 시장에 미분양 물량도 많았고, 또 분양을 받아도 마이너스 피가 붙으면서 깡통전세, 깡통 분양권이라는 말까지 나올 정도였기 때문입니다.

그렇기 떄문에 예산계획을 짤 때에는 조금은 그래도 넉넉하고 감당할 수 있을 정도로 주택구입 예산계획과 대출 계획을 철저하게 짜시기 바라겠습니다. 

[같이 보면 좋은 글]

• 마이너스통장 신용등급 하락 영향 얼마나 있을까?
• 토스 뱅크 마이너스통장 만들기 자격조건 한도 금리 정리

아파트 중도금 분양을 받았거나, 아파트 분양을 받으려고 계획하시는 분들이라면 중도금 대출과 주택담보대출에 대해서 혼란스러워하시는 분들이 많습니다. 

특히 중도금대출이 주택담보대출로 전환되는 것에 있어서 언제 전환되는지, 그리고 어떤 주택담보대출로 전환되는지, 한도는 얼마나 되는지에 대해서 잘 알지 못합니다. 잘 알지 못하는 자금계획도 제대로 세울 수가 없겠죠? 

자금계획을 세우기 위해서는 중도금대출과 주택담보대출 전환에 대해서 잘 알아두는 것이 반드시 선행되어야 합니다. 

아파트 분양 후 집값구조와 중도금 대출 주택담보대출 전환시기와 방법 그리고 대출한도에 대해 총정리해보도록 하겠습니다.

아파트 분양후 집값 납부

아파트의 집값은 계약금, 중도금, 잔금으로 이루어져 있습니다. 계약금은 분양가격의 10%만 내면 되고 중도금은 분양가격의 60%, 잔금은 나머지 30%로 이루어져 있습니다. 

아파트 경기가 좋은 경우 일부 시공사에서 계약금을 10%가 아닌 20%를 받는 경우도 종종 있습니다. 분양사무소에 이와 관련된 내용을 꼭 확인해야 합니다.

중도금 60%는 10%씩 총 6번에 나누어 내게 됩니다. 보통 3년간 분할하게 될 경우에는 1년에 2번씩 5개월 간격으로 내게 됩니다.

요즘 아파트 분양 시에도 각종 옵션이 있습니다. 발코니 확장비나 시스템에어컨이나 팬트리 같은 옵션비는 계약금 때 10%, 잔금 때 나머지 90%를 내게 됩니다. 

무조건 필요한 내 돈은 계약금 10%와 잔금 30%입니다. 중도금 대출 60%는 대출이 나오게 됩니다. 

대출규제와 필요한 금액

부동산 시장이 과열됨에 따라 정부가 가장 먼저 한 것이 주택담보대출의 한도를 줄인 것입니다. 과거에는 주택담보대출이 집값의 80%까지 나오던 시절이 있었지만, 투기지역이나 투기과열지역에는 집값의 40%만 나오게 되었습니다.

조정대상지역의 경우에는 대출이 집값의 50%만 나오게 바뀌었습니다. 예를 들어 투기지역이라면 중도금 대출 6번을 나눠내는 중에서 4번만 대출이 가능하고 5, 6번째에는 내가 가진 목돈이 필요하게 됩니다.

무주택 실수요자의 경우에는 투기지역 및 투기과열지구는 50%까지 중도금 대출이 가능하기 때문에 5번까지, 조정지역의 경우 6번 다 가능합니다.

중도금대출 주택담보대출 전환 방법

잔금을 치를 때 내 돈이 들어가지만 방식은 특이합니다. 중도금 대출을 잔금대출로 바꾸어야 합니다. 이를 대환대출이라고 하는데 이때 중도금 대출이 주택담보대출로 전환되게 됩니다.

보통의 경우에는 아파트 분양사에서 주택담보대출을 집단대출로 받는 경우가 많이 있습니다. 분양업체에서 상세하게 안내해주며, 보통 지정된 은행에서 괜찮은 조건의 금리로 받게 됩니다. 

국가가 보증하는 주택담보대출을 이용하게 되면 디딤돌 대출이나 보금자리론을 이용하면 더 저렴한 고정금리로도 이용이 가능하지만, 일정한 소득조건과 무주택 요건을 반드시 채워야 합니다. 관련된 내용은 아래 포스팅을 참조하시기 바랍니다.

[참고하면 좋은 글]

• 내 집 마련 디딤돌 대출자격 조건 금리 확인
• 보금자리론 디딤돌 차이 금리, 한도, 자격조건 차이점 정리
• 보금자리론 대출자격 금리 한도 후기 및 조건
• 주택금융공사 보금자리론 대환대출 갈아타기 조건

이렇게 받은 잔금대출로 중도금 대출을 갚고 잔금대출을 차차 갚아나가면 됩니다. 잔금대출인 주택담보대출은 보통 중도금 대출보다 한도가 많이 나오게 됩니다. 그 이유는 무엇일까요?

주택담보대출이 중도금대출보다 많이 나오는 이유

예를 들어 분양 가격이 5억이라고 생각해보겠습니다. 그리고 중도금 대출은 "분양 가격"의 50%나 60%까지 밖에 대출이 나오지 않습니다. 즉 잔금대출은 2억 5천만 원이나 3억 원까지 나오게 되겠죠?

하지만 아파트를 다 지어갈 때쯤에는 이 분양 가격에 프리미엄이라는 것이 붙습니다. 분양권 전매제한이 되어있는 경우에는 아파트 감정 가격으로 KB시세로 뜨게 됩니다.

잔금대출인 주택담보대출로 전환해서 받을 때에는 KB시세 감정 가격이 8억이 되었습니다. 그렇다면 주택담보대출은 이 KB시세의 50%인 4억 원까지 대출을 받을 수 있습니다.

대출을 더 많이 받을 수 있으니 분양을 받을 때 내 돈이 더 적게 들어갑니다. 원래라면 내가 필요한 돈이 2억 5천만 원인데, 갑자기 내 돈이 필요한 금액이 1억 원으로 줄어든 겁니다.

초기에 분양가 5억에 대한 5천만 원은 이미 냈을 테니 나머지 5천만 원만 있으면 일단은 집을 구매까지는 할 수 있다는 겁니다.

결론

앞서  KB시세가 그만큼 많이 올라 주었을 때의 이야기입니다. 반대로 마이너 스피가 붙는다면 거꾸로 대출한도가 안 나오게 됩니다.

그리고 만약에 현금이 모자란 경우를 생각한다면 마이너스통장이나 신용대출까지 최대한 당겨서 나머지 중도금 10%와 잔금을 마련해야 하겠습니다. 집값이 워낙 비싼 걸 생각해본다면, 잘 알아보고 계획을 세워야 하겠습니다.

그리고 부족한 금액의 경우에는 신용대출이나 마이너스 통장으로 저렴한 금리로 받아서 채워나가야 하겠습니다. 관련된 내용은 아래를 참고하시기 바랍니다.

• 국민은행 마이너스 통장 만들기 조건 금리
• 토스 뱅크 마이너스통장 만들기 자격조건 한도 금리 정리
• 마이너스 통장 만들기 꿀팁 유리하게 만드는 방법

내가 살 집은 우리가 살아가는데 필수적인 자원입니다. 그런데 워낙에 비싸진 집값 때문에, 내 집 마련은 이제 내 것이 아니라고 생각하고 좌절하는 분들이 많습니다. 

하지만 국가에서 진행하는 공공임대주택을 이용하면 당장 돈이 없어도 주거의 안정성을 가질 수 있고, 시세보다 더 저렴한 가격으로 내 집을 마련할 수 있습니다. 자세히 공공임대주택이란 무엇인지 살펴보고 입주자격들을 살펴보겠습니다.

공공임대주택이란?

임대주택의 형태인 국민임대주택은 30년, 행복주택은 최대 10년까지 살고 나중에는 집에서 나와야 합니다. 내 집 마련을 할 수는 없는 구조입니다.

• 국민임대주택 입주자격 및 신청방법

그러나 공공임대주택의 경우에는 살면서 임대료를 내며 살다가 분양후전환을 통해서 실질적인 자가 소유를 이룰 수 있거나, 50년이라는 긴 시간을 빌려줌으로써 한평생 주거 걱정할 필요가 없습니다. 

공공임대주택에는 3가지 종류가 있습니다. 그리고 각각의 공공임대 주택마다 특징이 조금씩 다르니 내가 원하는 공공임대주택을 신청하시기 바랍니다. 

1. 5년(10년) 공공 임대주택
   -일정 기간동안 보증금과 임대료만 내다가 입주자에게 우선적으로 분양권을 주는 주택
2. 분납 임대주택
   -입주시에 집값의 30%만 납부하고 임대기간 10년 동안 매달 잔여분납금을 납부하고 분양전환받는 주택
3. 50년 공공임대 주택
   - 분양은 하지 않으나 50년이라는 긴 시간을 임대해줌으로써 보증금에 월 임대료만 내면 되는 주택

공공임대주택 입주자격

공공임대주택의 입주자격은 각각의 임대주택 형태에 따라 다르게 됩니다. 

1. 소득기준

월평균 소득이 기준 중위소득 150%이하 (1인 가구는 170% 2인 가구는 160% 이하)

2. 무주택 및 당해지역 기준

85㎥이하 주택 : 입주자 모집공고일 당해 주택건설 지역 거주하는 무주택자, 주택청약저축 가입자
85㎥이하 주택 : 입주자 모집 공고일 주택청약저축 가입자

3. 자산보유 기준

부동산 : 토지와 건물 합하여 2억 1550만 원 이하

자동차 : 3천496만 원 이하의 자동차(비영업 승용차)

※2021년 기준으로 물가 변동에 따라 오르기도 함

4. 각각의 입주자격

공공임대분 야은 일반공급도 있지만 특별공급 물량을 따로 빼놓습니다. 특별공급은 보통 경쟁률이 일반공급보다 낮아 자격요건이 된다면 살펴보고 해당 특별공급물량으로 지원하시면 좋습니다.

입주자 선정 순위

공공임대주택 중에 특히 좋은 위치에 좋은 조건으로 나온 임대주택은 인기가 많습니다. 그래서 여러 사람이 몰리면 결국 공정한 방법으로 입주자를 선정해야 합니다.

1순위

수도권 : 주택종합저축 가입 후 1년이 경과되었으며 매월 약정납입일에 12회 이상 납입한 무주택자 (투기과열지구의 경우 24회 이상) 

비수도권 : 주택청약종합저축 가입 후 6개월 경과되었으며 월 납입금 6회 이상 납입한 자 

1순위에서 경쟁이 있을 경우 40㎥이상의 경우 3년 이상의 무주택기간을 가지며 저축총액이 많은 사람이 우선적으로, 배분받고 저축총액이 많은 사람이 그다음 순위입니다.

40㎥이하의 주택의 경우 저축 총액보다는 납입 횟수를 봅니다. 3년 이상의 무주택기간에 납입 횟수가 많은 사람이 우선순위를 가지고 그다음은 납입 횟수가 많은 사람을 뽑습니다. 

2순위

1순위에 해당되지 않는 청약저축이 없거나 가입기간 및 납입횟수가 적은 무주택자가 2순위가 됩니다. 거의 될 가능성은 없습니다. 2순위에서 경쟁이 있을 경우에는 추첨을 통해 발표합니다.

임대 후 분양전환의 주의사항

공공임대 분양전환을 많이 생각합니다. 특히 첫 번째 5년이나 10년 분양전환의 경우에는 나중에 임대주택의 시세가 너무 올라버리면 문제가 될 수 있습니다.

가장 대표적인 예가 판교의 공공임대 분양전환 아파트였습니다. 당시 시세는 5억 정도밖에 하지 않았는데 10년이 지나고 분양전환을 할 시기가 오자 주변 시세가 15억이 넘게 된 것입니다.

물론 계약 당시부터 종결 시세의 90%선으로 주기로 했지만 당시에 입주 당시 가격을 생각하면 너무 올라버린 아파트 가격 때문에 억울할 수밖에 없습니다.

마찬가지로 비슷한 일이 세종시에서도 벌어졌습니다. 공급 당시에는 2억~3억밖에 하지 않던 가격이 시세보다 싸긴 하지만 그래도 7억~10억을 줘야 하니까 말이죠. 이걸 고려한다면 임대 후 분양전환보다는 분납임대주택이나, 차라리 분양을 받아버리는 게 더 나을 수도 있다는 것입니다. 

[같이 보면 좋은 글]

전세임대주택 자격 조건 매물 및 지원한도 월 임대료 알아보기

LH신혼부부 전세임대 2021 자격조건 정리

월급은 그대로인데 집값은 하늘 높은 줄 모르고 올라버렸습니다. 사실상 월급을 한푼두푼 모아서 집을 사겠다고 하는 것은 이제는 불가능한 시점이 되어버렸습니다.

이러한 국민들의 불만을 잠재우기 위해서라도 정부에서는 임대주택을 많이 지어서 공급하겠다고 합니다. 임대주택 중에서도 가장 인기가 좋은 임대주택은 국민임대주택입니다.

아직 내집마련을 하지 못했고 목돈도 없는데, 주거안정이 필요한 분이라고 한다면 내가 국민임대주택 입주자격 조건이 되는지 살펴보는게 좋겠습니다.

국민임대주택이란?

국민임대주택은 저소득 무주택자가 시장보다 저렴한 보증금과 임대료로 주택을 장기간 임대할 수 있도록 만든 제도입니다. 2년에 한번씩 전세금을 올려줘야 하고 이사를 가야 할 필요가 없어지는 겁니다.

조건만 충족한다면 최장 30년동안 임대주택에서 살 수 있으며, 월 임대료도 시중의 시세보다도 훨씬 더 저렴한 임대료만 납부하고 살 수 있습니다. 

임대 후 분양이나 행복주택과는 다른 제도이니 이를 혼동하지 않으시기 바라겠습니다. 다른 임대주택제도보다 국민임대주택이 가장 저렴하게 이용이 가능하지만 또 입주자격 조건도 까다롭습니다.

국민임대주택 입주자격 조건

국민임대주택에 들어가는 것이 하늘의 별따기라는 말이 있을정도로 자격조건은 까다롭고 경쟁도 치열합니다. 자세하게 자격조건이 되는지 살펴보겠습니다.

1. 소득요건

소득기준은 전년도 도시근로자 월평균소득의 70%이어야 합니다. 1인가구는 90% 이하, 2인 가구는 80% 이하까지 인정해줍니다. 

소득산정은 근로소득, 사업소득, 재산소득, 기타소득을 모두 합한 금액입니다. 사회보장 정보시스템이나 공공기관이 보유한 공적 소득자료를 근거로 산출됩니다. 

2. 자산요건

자산기준은 토지, 건물, 자동차, 금융자산등올 합하여 자산 총액이 2억 9200만 원 이하여야 합니다. 세대 구성원 전원이 보유하고 있는 모든 총 자산 가액 합산 기준입니다.

자동차 가액은 3496만 원 이하의 자동차만 인정해줍니다. 이 또한 세대 구성원 전원이 보유하고 있는 모든 자동차 가액을 따진 금액입니다. 

3. 무주택 요건

세대원 전원이 무주택자여야 합니다. 만약에 임대주택에 입주하였다가 주택을 취득하게 되면 임대주택에서 퇴거해야만 합니다. 

이 요건은 어디까지나 기본 자격요건입니다. 실제 국민임대주택에 들어오기 위해서는 우선공급순위가 어느 정도 되어야 입지가 좋은 국민임대 주택에 들어갈 수 있습니다.

국민임대주택 우선 공급 순위

국민임대주택은 들어오려는 사람은 많고 반대로 또 한 번 들어오면 잘 나가려고 하지 않기 때문에 입주 경쟁이 치열합니다. 특히 입지가 좋은 곳이나 수도권 서울의 국민임대주택은 경쟁이 치열합니다. 이때에는 입주자 선정 순위에 따라서 입주자를 우선 선정합니다.

우선적으로 도시근로자 가구 50% 이하의 가구에게 우선적으로 임대주택을 공급하고 나머지 주택에 대해서 이를 초과하는 가구에게 공급합니다. 이마저도 경쟁이 있을 때 아래의 조건으로 입주자를 선정합니다.

• 1순위 : 당해 주택 건설 시/군/자치구 거주자
• 2순위 : 당해주택 건설 인접한 시/군/자치구 중 사업주체지 거주자
• 3순위 : 그 밖의 인원

이보다 더 우선해주는 임대주택 입주자격이 있습니다. 이분들은 최우선 하여 임대주택을 주게 됩니다.

①사업지구 철거민, ②장애인등록증이 있는 장애인, ③만 65세 이상의 직계존속 1년 이상 부양자, ④장기복무 제대군인, ⑤북한이탈주민, ⑥다자녀가구, ⑦국가유공자, ⑧아동보호 양육 조부모 가정 ⑨가정폭력 및 범죄피해자, ⑩비닐하우스 거주자, ⑪65세 이상 고령자, ⑫소년소녀가장, ⑬국군포로, ⑭한부모가정

국민임대주택 신혼부부 입주조건

결혼한 신혼부부에게도 임대주택을 주게 됩니다. 혼인한 지 7년 이내의 신혼부부이거나 만 6세 이하의 자녀를 두었다면 신혼부부의 자격을 갖춥니다. 이외에도 만 6세 이하의 자녀를 가진 한부모가정이나 결혼을 예비 신혼부부도 신혼부부 국민임대주택을 받게 됩니다.

50㎥ 이상의 주택을 공급받고 싶다면 일반공급 입주자격인 주택청약에 가입한 뒤 6개월이 경과되고 월 납입금을 6회 이상 납입해야 합니다. 

• 1순위 : 자녀가 있는 신혼부부 및 만 6세 미만 자녀가 있는 한부모
• 2순위 : 자녀가 없는 신혼부부

이마저도 경쟁이 붙게 된다면 가구소득이 50% 이하라면 1점, 미성년 자녀수에 따라 1점씩, 해당 주택건설지역의 연속 거주 년수에 따라 최대 3점, 청약납입 횟수에 따라 24회 이상 3점, 12회~24회 미만 2점, 12회 미만 1점, 혼인기간에 따라 혼인 3년 이내 3점, 3년~5년 이내 2점, 5년~7년 이내 1점을 줍니다. 한부모가정의 경우 만 2세 이하라면 3점만 3세~4세의 경우 2점, 만 5세~6세는 1점을 줍니다. 

국민임대주택 입주 신청방법

국민임대주택 마이홈 홈페이지에서 신청이 가능합니다. 아파트 외에도 연립주택과 단독주택에서도 국민임대주택 신청이 가능합니다. 

1. 입주자 모집공고를 계속 확인해야 합니다. 온라인 홈페이지를 통해서 입주자 모집공고를 확인할 수 있고 알람 설정을 해두는 것도 좋은 방법입니다.

2. 입주하고 싶은 임대주택이 있으면 인터넷 접수를 통해서 청약신청을 할 수 있으며, 현장접수도 가능합니다. 관련된 증빙서류들을 제출은 우편이나 직접 제출로 받습니다.

3. 입주자로 선정되면 관련한 내용이 발표가 됩니다. 문자와 전화로 오게 되고 예비입주자로 자격이 됩니다. 이때 추가적인 서류를 제출하라고 하기도 합니다.

4. 임대차 계약을 체결하고 계약금을 납입해야 합니다. 임대차계약서를 작성해서 해당 사업주체 장소에 제출해야 합니다. 

5. 입주일을 확인하고 입주일 날 나머지 잔금을 치릅니다. 해당 잔금도 80%까지 전세자금 대출 이용이 가능하니 너무 걱정 안 하셔도 되겠습니다. 이사를 하고 입주를 한 뒤 전입신고를 합니다.

결론

다시 한번 요약해서 보자면 임대주택 신청요건이 공통적으로는 까다롭지 않지만, 여러 사람이 경쟁하게 되면 공정하게 진행되기 위해서 우선순위를 선정하는 기준을 복잡하게 정해두었습니다.

해당 취지는 사회적 취약계층에게 우선적으로 돌아가게끔 해두었습니다. 그래서 심사기준이 더 까다롭게 느껴집니다. 내 자격조건이 되는지, 그리고 우선순위에 해당되는지를 잘 살펴보고 임대주택에 신청해보시기 바라겠습니다.

[같이 보면 좋은 글]

• LH신혼부부 전세임대 2021 자격조건 정리
• 역세권 청년 주택 입주자격
• 전세임대주택 자격 조건 매물 및 지원한도 월 임대료 알아보기

맨날 헷갈리는 게 부동산 정책입니다. 특히 세금과 관련된 문제는 내야 하는 돈이 천차만별이 될 수 있다 보니까 자세히 알지 않으면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 부동산 관련된 세금 중에 가장 무서운 게 바로 양도세인데요.

양도세는 일시적 1가구 2주택으로 양도세를 비과세 받으면 다행이지만, 이것이 인정되지 않고 양도세 전체를 내야 한다면 수천만 원을 세금으로 내야 할 수도 있습니다. 그래서 오늘은 일시적 1가구 2 주택 양도세 비과세 요건에 대해서 자세히 정리해보도록 하겠습니다.

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세란?

보통 우리가 어디선가 살다가 이사를 해서 집을 바꾸는 경우가 종종 생깁니다. 기존 집을 팔기 전에 새로운 집을 먼저 구하는 게 보통입니다. 종전의 주택을 팔기전에 신규주택을 취득하여 일시적으로 1가구임에도 2 주택이 되는 경우를 일시적 1가구 2 주택이라고 이야기합니다.

어쩔 수 없이 2주택이 되었는데 이때 2 주택자라고 비싼 양도세를 받게 되면 실 수요자가 타격을 받을 수 있기에 법적으로는 일시적 1가구 2 주택자에게 양도세를 비과세 해주고 있습니다.

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택을 받으려면 1 주택자가 "일시적"으로 2 주택자가 된 것이기 때문에 주택을 일정기간 이내에 팔아서 다시 1 주택자가 되어야 양도세를 비과세 해줍니다. 

어떤 조건이 되어야 1가구 2주택 양도세 비과세 요건이 될까요? 우선 1세대 1 주택 비과세 요건부터 먼저 채워야 합니다. 

일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 2. 1세대 1주택 비과세 요건 충족자

먼저 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 받으려면 기본적으로는 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족하고 있어야 합니다. 이를 간단하게 살펴보면 다음과 같습니다. 

• 취득 당시 조정지역 : 보유 2년, 실거주2년
• 취득 당시 비조정지역 : 보유만 2년
• 매매가 9억까지만 비과세

양도일 현재 국내 1 주택을 보유하고 있다면, 취득 당시에 비조정지역이었다면 보유기간 2년 이상만 되면 되지만, 취득 당시 조정지역이었다고 한다면 보유기간 2년 이상에 실거주 2년 이상 되어야 비과세 요건이 가능합니다.

매매가액 9억 원 이하까지만 비과세가 되고 9억 초과분은 과세가 됩니다. 세대원 전부 합쳐서 다른 주택이 없어야 하고 단 1채까지만 되니 이를 유의하시기 바랍니다. 

일시적 1가구 2 주택 양도세 비과세 요건 2. 기간

기간 : 비조정지역이 섞여있는 경우

비조정지역에서 비조정지역으로 이동하거나, 조정지역에서 비조정지역으로 이동하거나, 비조정지역에서 조정지역으로 이동한다고 하면 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하면 양도세가 비과세 됩니다. 

기간 : 조정지역에서 조정지역으로 이동하는 경우

더 복잡한 건 수도권에서 수도권으로 옮기는 대부분의 경우입니다. 언제 신규주택을 취득했느냐에 따라서 양도세 비과세 요건 기간이 달라집니다. 2018년 9월 13일 전에 이전 주택을 취득한 분이라면 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 되지만, 2018년부터 2019년 사이 취득하신 분은 2년 이내에, 19년 12월 17일 이후 취득했다면 1년 이내에 양도해야 합니다.

만약 신규주택에 임차인이 거주 중이고 임대차 종료일이 1년 이후라면 이사랑 전입신고가 불가능합니다. 이런 경우에만 2년 한도로 잔여 임대차 계약 종료일까지 종전주택 팔고 신규주택으로 전입신고를 마쳐야 합니다. 

주택담보대출 갈아타기 대환대출 방법 서류 정리

디딤돌대출 후 추가대출 가능한 곳 어디일까?

취득일 양도일 구분 법

일시적 1가구 2 주택 양도세 비과세 요건에서는 취득일과 양도일이 중요합니다. 취득일은 언제로 보고 양도일은 언제로 보는지 살펴본다면 다음과 같습니다

취득 및 양도시기 

• 일반 매매거래 시 : 대금청 산일 or 소유권 이전등기접수일 중 더 빠른 날짜
• 재개발 재건축 : 재개발 재건축 전 옛날 주택 취득일
• 본인 건설 주택 : 사용승인서 교부일, 임시사용 승인일, 사실상 사용일 중 빠른 날짜
• 완성되지 않은 주택 : 주택이 완성된 날이나 대금청 산일 중 더 늦은 날짜 
• 상속받은 주택 : 상속개시일
• 증여받은 주택 :  증여등기 접수일 

글을 마치며

매번 부동산 관련 양도세를 살펴보면 일반인들이 정보에 접근하기가 쉽지 않다는 것을 알 수 있고 헷갈릴 수 있다고 생각을 많이 합니다.

어렵지만, 내 취득일을 잘 생각해보시고 1가구 2 주택 비과세 요건을 충족시킬 수 있다면 무조건 충족시켜야 합니다. 이를 잘 계산하셔서 신규 주택 취득과 기존 주택 취득을 잘 고려하셔야 하겠습니다. 그래야 내지 않아도 될 많은 양도세 폭탄을 덜 맞을 수 있을 테니 말입니다.

최근에 미국이 국채금리를 인상하면서 우리나라도 금리가 오르고 있습니다. 금리가 오른다는 것은 세계 경제가 크게 움직인다는 것입니다. 

당장 우리 피부에 와닿는 것은 이미 주택담보대출을 받은 분들일 겁니다. 매달 나가야 하는 원리금 상환부담이 더 커진다는 뜻이기도 하니까요. 얼마전까지만해도 2%대의 주택담보대출 상환을 하시던 분들이 3%가 넘어가자 더 저렴한 주택담보 대출로 갈아타야 하나 생각하십니다.

그 중에서 그나마 믿을만하고 변동금리에도 취약하지 않은 고정금리 상품이 바로 주택금융공사의 보금자리론입니다. 오늘은 보금자리론 대환대출에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

보금자리론 대환대출 누가 받을 수 있나?

보금자리론 대환대출이란 간단하게 얘기해서 고정금리로 신규주택구입, 기존주택 담보대출 상환용으로도 사용할 수 있습니다. 대환대출 이용 가능한 사람은 다음으로 제한됩니다.

주택수

• 무주택자 또는 1주택자
• 1주택자의 경우 9억 이하 주택 소유

소득기준

• 일반 연 7천만원 이하
• 결혼 7년 이내 신혼부부는 연소득 8500만원 이하
• 1자녀 가구 연소득 8천만원 이하
• 2자녀 가구 연소득 9천만원 이하
• 3자녀 이상 가구 연소득 1억원 이하

보금자리론 대환대출 가능주택

아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 가능 (오피스텔, 근린생활시설 숙박시설 불가능)

대출 승인일 현재 담보주택 평가액이 KB시세 기준으로 6억원 이하의 주택

보금자리론 대환대출 한도

• 3억6천만원

최대 한도 금액은 3억 6천만원입니다. 다자녀 가구의 경우에는 4억까지 가능합니다. 대출한도는 당연히 DTI에 따라서 내 소득이 낮으면 제한될 수 있습니다.

LTV는 최대 70%까지 가능합니다. 실수요자의 경우에는 조정대상지역이라고 하더라도 LTV70%까지 나올 수 있다는게 가장 큰 장점입니다.

실수요자의 요건은 소득이 7천만원 이하에, 주택가격 5억원 이하 무주택자 구입용도만 가능합니다. 만약에 아파트가 아닌 연립이나 빌라, 단독주택이면 LTV가 5%차감 됩니다. 

보금자리론 대환대출 금리

대출금리는 보금자리론도 최근에 많이 올랐습니다. 전부 상당히 많이 올랐지만 향후 금리가 더 오른다고 생각해본다면 지금이라도 고정금리로 받아두는게 유리할 수도 있습니다.

우대금리 요건은 여러가지가 있는데 내가 속한 우대금리 요건을 받을 수 있으면 최대한 받아야 하겠습니다. 일반적으로 서민우대 프로그램이나 신혼가구 우대프로그램, 미분양관리지역 내 미분양 아파트 입주자, 안심주머니 앱은 많은 분들이 이용할 수 있지 않을까 싶습니다.

보금자리론 대환대출기간 및 상환방식

대출기간은 10년 / 15년 / 20년 / 30년 / 40년까지 설정이 가능합니다. 상환 방식은 원리금 균등분할 상환방식, 원금균등분할상환방식, 체증식 분할상환이 있습니다. 

원리금 균등분할 상환방식은 매달 똑같은 금액을 납부하는 방식이며, 원금균등분할 상환방식은 원금을 똑같이 나누고 이자를 처음에는 많이 내다가 점점 원금이 줄어들면서 이자 부담이 낮아지는 구조입니다. 체증식은 초기에는 부담이 적지만 갈수록 부담이 늘어나는 방식입니다. 총 이자액은 원금균등분할이 가장 적지만 초기 부담이 큰 편입니다. 

보금자리론 중도상환 수수료

중도상환 수수료는 있습니다. 3년 이내에 갚을 경우에는 최대 1.2%까지 조기상환 수수료가 있으며 남은 대출기간을 고려해서 내게 될 금액이 있으니 이를 참조학시기 바라겠습니다. 

보금자리론 대환대출 견적 후기

대출금 상환이 현재 2억정도 남아있는 상태에서 연 3%로 20년 상환으로 계산했을 경우에 월 납입금이 146만 8천원입니다. 그럼에도 고정금리 상품이기 때문에 더 이상 원리금 상환 인상 압박으로부터 자유로워져서 계획적인 경제생활을 할 수 있다는 장점이 있겠습니다. 

기존 주택담보대출 원리금 납부가 3%가 넘어간다고 한다면 보금자리론으로 갈아타는게 아직까지 훨씬 유리할 수 있습니다.