요즘 비즈니스를 카페에서 하는 분들 참 많습니다. 이런 분들이 가장 많이 애용하는곳이 바로 프랜차이즈중 스타벅스입니다. 

사람들이 많이 이용하지만, 또 눈치주는사람이 없기 때문에 많은분들이 이용합니다. 카페에서 일하면 적당한 백색소음과 감미로운 음악덕분에 오히려 업무 집중도도 높아집니다.

그러나 하다보면 결국은 카페를 넘어서서 정말 나의 사무공간이 필요하다는걸 느끼게 됩니다. 집에서 일을하게 되면 업무와 휴식의 분리가 되지 않아 업무효율이 결국에는 떨어지기 때문입니다.

쾌적하고 업무효율이 높은 곳에서 비즈니스를 하는것이 비즈니스의 성공의 승패를 가르기도 합니다. 

오늘은 창업 사무공간에 대해서 이야기를 해보려고 합니다. 

요즘 워킹스페이스 문화중에서 가장 핫한 문화가 바로 공유사무실 위워크입니다. 

코워킹스페이스라고도 불리우는데 이중 가장 글로벌한 곳은 바로 위워크입니다.

우리나라에도 강남이나 잠실, 을지로와 같은곳에도 이제는 공유사무실이 신기한게 아니라 새로운 업무 주거 문화로 탈바꿈해나가고 있습니다.

소프트뱅크의 손정의 회장도 이러한 공유사무실인 위워크에 투자했습니다. 우리나라에도 위워크는 이미 10개가 넘는 지점이 개설되었는데, 프리랜서나 스타트업 뿐만아니라 전문직이나 대기업 직원들 또한 입주해서 업무 공간을 이용하고 있습니다.

전체 매출의 30%를 대기업에서 채워준다고 합니다. 

공유오피스는 사무 공간이 플랫폼이고 네트워크가 기회인것이 특징입니다.

스타트업들이 모이는장소이다보니 자연스럽게 네트워킹이 활용되고 비즈니스 기회가 형성되기도 합니다. 비즈니스 관련 모임과 교육을 제공하기도 합니다. 

이외에도 패스트파이브, 스파크플러스같은 공유사무실 또한 멋진 인테리어와 쾌적한 사무환경을 제공해주고 있습니다. 

이용하는 방법은 크게 3가지 방식으로 이용이 되며 이에 따라 비용도 달라집니다. 

<자유석>

도서관 열람실처럼 보면 되겠습니다. 자신이 원하는 자리 아무곳이나 앉아서 사무공간으로 쓰면 되겠습니다. 월 임대료는 다음과 같습니다.

WEWORK : 월 35~40만원

FASTFIVE :  월 25만원 ~

SPARKPLUS : 월 29만원

<고정석>

내 자리가 지정되어 있는 것입니다. 넓은 오픈스페이스 중에서 한개의 자리가 지정되어 있어서 노트북이 아니라 데스크탑을 두고 쓸 수 있다는 장점이 있겠습니다. 자유석보다는 더 비싸집니다.

WEWORK : 월 48~50만원

FASTFIVE :  월 40만원 ~

SPARKPLUS : 월 39만원

<사무실룸>

회사가면 CEO들은 자신만의 공간을 사용하는데 딱 그거입니다. 개인사무실 공간이라고 하면 됩니다. 1인석 기준으로 제일 비쌉니다. 

WEWORK : 월 63~76만원

FASTFIVE :  월 65만원 ~

SPARKPLUS : 월 42~50만원

전체적으로 위워크가 제일 비싸고 스파크플러스가 비싸지고 있습니다. 이외에도 더 저렴한 비즈니스 센터들이 나와 있습니다. 비용이 저렴한곳은 월 30만원정도에 진행할 수도 있습니다. 인원 1 ~ 2명정도만 있는 스타트업이라면 공유사무실을 쓰는게 좋을 수 있으나 룸을 쓰기에는 상당히 부담이 되는것도 사실입니다. 

대학교 창업센터나, 공공 기관에서도 이러한 창업센터와 공유사무실을 제공해주고 있습니다. 앞서 살펴본 공유사무실보다는 가격이 훨씬 저렴하게 되고 마찬가지로 창업지원사업과 관련된 정보들을 공유하기에도 좋습니다.

각각의 가격에 따라 다르겠지만 저의 개인적인 경험으로서는 오픈오피스는 가격이 저렴하거나 무료로 해주기도 합니다.

<자유석>

기관에 따라 상이하지만 무료 ~ 월 10만원 내외

<사무실룸>

기관에 따라 무료 ~ 월 30만원 내외 

지자체 비즈니스 제공 공공기관들은 굉장히 좋은 시설들이 있으니 한번 잘 살펴보시기 바라겠습니다. 투자와 관련된 기관들에서도 이런 공유오피스 공간들을 제공해주고 있습니다.

지원시기를 놓치지 말아야하고 지원과 관련해서 돈만내면 들어갈 수 있는게 아니라. 사업계획서를 제출하고 사업의 타당성을 살펴보고 지원해줄지 말지를 결정해주게끔 되어 있습니다.

대부분의 공유오피스들은 서울에 집중되어 있습니다. 그러나 최근에는 지방에도 늘어나는 추세입니다. 

만약에 내가 시공간에 크게 제약을 받지 않는 온라인 기반 사업이라고 한다면 꼭 서울이 아닌 경기도나 지방에서 시작을 하는게 기회일 수 있습니다.

왜냐하면 경쟁률이 높은 서울보다는 경기도나 지방에서 많은 지원 프로그램들을 받을 수 있다는 것 참고하시기 바라겠습니다.

여행을하면서 많이 느끼는게 다양한 사람들을 만나고 또 교류할 수 있다는 것이 참 매력적으로 느껴졌습니다. 장기간 세계 여행을하면서 여러 게스트하우스를 방문해보고, 나 또한 게스트하우스를 만들수는 없을까? 

이런 생각을 하면서 내가 창업에 대해서 진지하게 한번 고민해보게 되었습니다. 게스트 하우스 창업하려면 얼마나 들지, 실제로 고려해야할 것들은 무엇인지 한번 자세히 이야기해보려고 합니다.

 게스트 하우스 창업비용

투자비용이 다른 일들보다 많이 들어가는 일입니다. 일단 가장 큰것은 월세 보증금과 인테리어비용이 가장 많이 비싸게 됩니다. 

인테리어 비용은 저렴하게하면 5000만원에 할수도 있지만 많게 한다면 1억이 넘어갈수도 있겠습니다. 

해당 지역에 경쟁업체들이 많게된다면 나만의 독특한 감성과 디자인과 인테리어에 더 신경을 써야하고 이 뿐만아니라 내가 게스트하우스에서 할 수 있는 다양한 컨텐츠들을 해내는게 좋겠습니다. 

게스트하우스 인테리어 공사비는 평당 120~150만원정도가 적정한게 아닐까 생각합니다. 만약에 내가 50평 게스트하우스를 한다고 한다면 6000~7500만원은 필요한것입니다. 

여기에 에어컨과 냉난방 관련해서 시스템에어컨 + 에어컨배관 + 실외기 한다면 이것도 600 ~ 800만원정도 들어가게 됩니다. 

2층침대도 들어가야하는데 보통 자체제작을하며 2층 16개의 2층침대 주문시에는 대략 2000만원정도의 견적이 나옵니다. 여기에 각종 매트리스와  소파 + 식탁 + 의자 + 기타등등의 가구와 필요한것을 한다면 2000만원이 들어가게됩니다.

앞서말한 인테리어비용 6000~7500 + 에어컨 600~800 + 침대 2000 + 기타시설 2000 = 1억 ~ 1억 2000만원정도까지 창업비용이 되게 됩니다.

건물에 따라서 보증금과 월세가 또 나가야합니다. 보증금은 건물에 따라 다르지만 보통 3000에 월세 200~300정도도 생각해두어야겠습니다. 일단 1억 5천만원정도는 가지고 게스트하우스 창업에 뛰어들어야하는게 아닌가 싶습니다. 

 스테프 문제 

게스트하우스의 고용은 아주 특이하게 이루어져있습니다.

보통 게스트하우스에는 매니저와 스테프를 고용하게끔 되어있는데 대부분 출퇴근을 하기보다는 게스트하우스에서 먹고 자며 무급이나 소정의 급여를 주고 침구류청소나 조식준비, 그리고 이벤트나 파티 프로그램 운영들을 하게 됩니다.

대부분 여행이 좋아서 온 사람들이 대부분이고 다양한 사람들을 만나며 교류하고싶은 20대 초중반의 젊은사람들이 많이 합니다. 종종 어느정도 사회경험이 있는 휴직을하고 있는 30대도 점점 늘어나고 있는 추세이긴 합니다.

스태프 관리가 쉽지는 않습니다. 무급이다보니까 크게 제제할 수 없는데 여기에 유급과같은 마인드나 주인의식을 주입시킬수는 없습니다.

만약 정말로 제대로된 관리를 원한다면 유급을 주고 사람을 써야하고, 그정도의 인건비가 감당이 안된다고 한다면 내가 아침부터 저녁까지 게스트하우스에 붙어있으며 일을 해야합니다. 

예약을 받고 확인하고 응대하며 각종 컴플레인을 감당하는 일도 쉬운일은 아닙니다. 

 게스트 하우스 돈 많이 벌 수 있을까?

게스트하우스 돈 많이 벌 수 있을까요? 시장이 어떤상황이냐에 따라서 참 다르겠습니다. 현재 2021년을 봐서는 전체적인 관광업, 숙박업이 전부 죽어있는 상태입니다. 손해만 보지 않아도 다행이라고 할 수 있는 상황이고 너무 많은 경쟁들 때문에 어렵습니다.

불과 5년전만하더라도 시장자체가 너무 좋았고 경쟁도 치열하지 않았지만, 최근에는 경쟁도 치열해지면서 1인당 숙박요금도 많이 저렴해지고, 마진은 적어지는데 전체적인 수요도 크게 늘지 않는 상태라고 볼 수 있겠습니다. 

그러나 오히려 이러한 위기가 곧 기회일 수 있습니다. 시장이 어려운 상황에서 인수를 한다면 더 저렴하게 가져갈 수 있겠습니다. 

내가 들어가는 투자금과 노동력대비하여서는 정말 좋은 사업구조라고 볼수는 없습니다. 하지만 여행과 사람들과 어울리는것이 정말 좋고, 나만의 어떤 경쟁력, 운영의 장점을 다 살릴 수 있다면 컨셉과 타겟층 효율성을 잘 살려서 진행한다면 충분히 승산도 있지 않을까 생각해봅니다. 

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지금 수도권에서 가장 큰 물량으로 생각되는것은 바로 3기신도시입니다. 경기지역 3기신도시 중 절반을 기본주택으로 공급하겠다는 말까지 있습니다.

경기지역에 있는 부천, 남양주왕숙, 하남교산, 고양 창릉까지 경기에 있는 대부분의 물량입니다. 

경기도가 이렇게 하겠다고 밝힌것이지만 아직까지 국회와 논의는 향후 더 이루어져야할 부분입니다.

아직 확정은 아니고 국회와 국토부와 협의를 해서 진행해야할 부분입니다. 

경기도가 말하는 GH기본주택은?

기본주택이란 크게 장기임대형과 분양형이 있습니다. 땅은 공공이 갖고 주택을 저렴하게 분양하는 방식이 있습니다. 이게 바로 분양형 방식입니다. 

장기임대형은 임대보증금을 넣고 매월 임대료를 지급하며 사는 것입니다. 

GH에서 이야기하는 기본주택은 장기임대 형식으로 임대보증금을 넣어놓고 매달 임대료를 조금 저렴하게 내면서 사는 장기임대형 방식입니다.

적용 3기 신도시 지역은?

30년 장기임대 주택이 적용하는곳은 GH가 참여하는 하남 교산, 과천, 안산장상 이렇게 3곳일 것입니다. 

GH가 공급하는 물량의 50%를 30년 임대주택으로 진행하겠다는 것입니다. GH공사가 참여안하는 왕숙1, 2나 고양 창릉같은 경우는 워낙에 물량 규모가 크기 떄문에 해당지역에 현재 포함은 되어 있지 않습니다.

아직 물량이 적은 지역을 중심으로 시범적으로 진행하려고 하고 있습니다. 그러나 향후에 고양창릉 까지도 확대될수도 있고 논의중에 있다고 합니다. 

GH기본주택 조건 임대료 얼마나 할까? 

이번 경기도에서 밝힌 

기본주택의 조건과 여건을 한번 좀 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

입주자격 : 무주택자 누구나

임대료 : 임대주택 관리 운영비 수준 (기준중위소득20%이내)

세대 면적 : 전용면적 85m제곱 이하

입지 : 3기신도시 핵심지역

주택품질 : 고품질 장수명 주택

거주기간 : 최장 30년 (평생거주)

기금지원 : 80%한도 1%융자 건의 

일반 공공주택의 경우에는 기준중위소득 150%이내에 자산기준 288억, 자동차 3500만원 이하여야하는데 경기도에서 밝힌것은 소득 관계없이 무주택자라면 누구나 가능합니다.

임대료는 소득 연계형으로 시세 90%정도 수준이었지만 이 임대료 부분도 조금 달라집니다.

GH기본주택 임대료는

30평 기준으로 보증금은 약 5700만원 / 예상임대료는 57만3000원 밖에 안합니다.

20평형 아파트의 경우는 약 397000원정도 할거구요.

3기신도시 GH기본주택 진짜 가능할까?

이 GH기본주택이 과연 가능할까 싶습니다. 현재 공공주택 특별법에서는 자격이 이미 명시되어 있기 떄문에, 이러한 경기도의 파격적인 자격조건이 적영되려면 공공주택 특별법과 시행규칙, 업무지침들이 개선되고 관련고시들이 바뀌어야 하겠습니다.

법령개정이나 훈령 교시등 개정신설을 하고 사업을 시행하려면 통과해야할 문턱들이 상당히 많고 야당으 반대 또한 격렬할 것으로 보입니다. 

그럼에도 현재 경기도 지사의 성향을 살펴보았을때 업무추진력을 강하게 밀어붙이면 충분히 가능하지도 않을까? 라고 생각이 듭니다. 

3기신도시에 관심갖고 있는 사람이라면?

저는 그럼에도 불구하고 정말 특별한 상황이 아닌 이상 임대주택보다는 자기 소유의 주택을 하나 가지고 있는게 좋다고 생각합니다. 문제는 돈이죠. 돈을 어떻게든 만들고 모아서 내 명의의 집 한채 마련한다면 조금 더 삶의 안정성이 달라집니다.

임대주택 분명 좋은 제도입니다. 현재 거주할 곳이 없는 분들이라면 GH기본주택이나 임대주택의 조건들과 향후 공급을 눈여겨 보시는게 좋겠습니다.

30년 장기임대가 들어간다는것은 그만큼 일반 공공분양 물량이 조금 줄어드는 부분이 있지만, 분양가가 너무 높은 분들이라면 30년 장기임대가 나온다면 지원해도 괜찮지 않을까 싶습니다.

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우리나라의 가장 심각한 문제가 바로 양극화입니다. IMF시대 이후에 중산층들이 무너지고 탄탄했던 양질의 일자리는 사라졌습니다.

겨우겨우 대기업 본사에 남아있던 직원들은 초고소득층으로 연봉 1억도 흔해진반면 각종 파견직과 계약직으로 하는일은 같아도 임금은 양극화 되었죠.

그리고 부동산 시장에서도 이제는 양극화가 이루어지고 있습니다. 

어디사느냐? 라는 질문이 사회경제적 계급을 물어보는 질문과 동일해질 정도이니까요. 

양극화가 미래에 이루어지는것이 아니라 지금 이미 벌어지고 있습니다. 이미 전국 아파트 가격을 보았을때 지방과 수도권의 격차가 엄청 커졌습니다.

전국 아파트가격을 두고 보았을때 20%의 아파트 가격이 하위 20%아파트 가격의 7배 가까이 되고 있습니다. 수도권에 집을 사두지 않았으면 지방사는 사람들의 상대적인 박탈감이 커질 수 밖에 없는 대목입니다. 

서울 안에서도 상위 20%의 평균 가격이 16억이 넘지만 하위 20%의 아파트는 3억입니다. 다른 지역지방도 마찬가지입니다. 

부산, 대구, 대전, 천안같은 도시지역내에서도 신도심 지역의 아파트 가격상승은 가파른데 비해서, 구도심과 낮은 가격의 아파트는 여전히 떨어지거나 오르지 못하는 상황입니다.

이건 우리나라만의 아니라 옆나라 일본을 봐도 마찬가지입니다. 지방에는 빈집이 넘처나고 있는데, 여전히 도쿄 주요 도심의 부동산 가격은 오르고 있습니다.

앞서 이야기 했듯이 소득 자체가 양극화 되었기 떄문입니다. 우리 대부분이 솔직히 서울의 평균 아파트 가격이 10억이라고 하면 "저건 평생 월급 모아도 절대 못사" 그냥 호가만 오른걸거야 라고 대부분 믿고 있습니다.

그리고 대부분의 사람들이 저걸 살 수 있는 능력이 없으니까 당연히 못사는거야 라고 생각할 것입니다. 그런데 아닙니다. 

세상에 돈많은 사람이 엄청 많습니다. 소득이 양극화되었기 떄문에 이 변화의 흐름에 타지 못한 사람들은 여전히 우리의 월급이 200만원 아니면 300만원 잘벌어야 400만원정도 될거라고 생각하기 떄문입니다. 

내월급은 그대로인데 소득이 엄청 많은 사람들이 많습니다.

상위 20%의 월 소득은 1000만원이 넘습니다. 여기에 자영업자들이 소득신고를 잘 안하는것까지 따진다고 생각하면 매달 벌어들이는 돈은 이보다 더 올랐을 것입니다. 

하지만 반면에 하위 40%이하에 드는 사람들의 소득은 떨어지고 있습니다. 하위 20%는 163만원 하위 40%는 337만원입니다. 

요즘 분당이나 판교 아파트 가격이 무슨 15억 16억 하는데 이거 살 수 있는 사람 없어~ 라고 생각하는건 어디까지나 우리의 편견입니다. 이 가격에 살수 있는 사람이 늘어났습니다. 

강남의 아파트들은 25억 30억에도 거래가 되고 있고 소득이 양극화가 되니 자산가치도 양극화가 되고 있습니다. 

다주택자에대한 규제를 통해서 양도소득세와 취득세 보유세로 인해 똘똘한 한채 열풍이 늘어나면서 너도나도 입지가 좋은 지역에 들어가고 싶어합니다. 

당연히 그러다보니까 입지가 좋은 지역의 아파트 가격은 급격하게 올라가는 반면에 나머지 지역의 가격은 빠지게 되는 것입니다. 

개인이 어떻게 양극화를 막을 수는 없을겁니다. 어떤 수를 써서라도 오를만한 지역의 아파트를 사야하는 것입니다. 그리고 이러한 양극화는 막을수가 없습니다. 

지금 사실 강남에 들어가는게 가장 확실한 길입니다. 강남이 비싸다고 한다면 강남 아니라 향후 계속 입지가 좋아지는 지역에 들어가는 것도 방법입니다. 판교나 용산 이런곳은 좋아지면 좋아졌지 안좋아질 수 없습니다. 

그러나 중요한건 지금 내가 그럴 돈도 없다는 거죠.

그렇지만 돈이 없다면 몸테크라도 해야합니다. 돈이 있다고 한다면 대장 입지의 신축아파트에 청약을 꾸준히 넣거나, 대장입지의 재건축 후보지에 들어가야하겠습니다. 

재건축 후보지를 알아보는것 자체가 어렵긴 하지만 최대한 많이 알아보시고 실제 발품도 파시고 공부도 하시면서 입주권이라도 따내야하는것이 아닐까 싶습니다.

부동산 양극화에 대한 저의 개인적인 소견이었습니다. 많이 공부해보시고 인생을 가를 수도 있는 것이기에 현명하게 선택하시기 바라겠습니다.

부동산 가격을 결정하는 가장 큰 것이 무엇일까요? 정부가 아무리 규제를 한다고 하더라도 가장 큰 힘은 바로 금리일 것입니다.

지금까지 실물경기가 좋지 않아도 계속해서 부동산 가격이 오를 수 있었던 것은 어디까지나 저금리 때문이었기 때문입니다. 

당장 금리가 낮아서 예금이나 적금으로 가지고 있는다고 하면 1억을 넣어놓아도 1년에 고작 100만원만을 이자로 줍니다. 그런데 부동산이나 주식같은 자산가격은 계속해서 오르니 당연히 부동산에 투자하고 싶겠죠?

여기에 빚을내도 월 부담할 이자가 무섭지 않으니 내 능력이 된다면 최대치 만큼 돈을 은행에서 빌려서 부동산을 사면 되니까 주택가격이 미친듯이 올랐던 것입니다. 젊은 사람들은 영끌까지 하구요.

금리가 올라가게 된다면 부동산에 투자했던 수많은 사람들이 매달 부담해야할 이자가 어마무지해집니다. 예를들면 지금 7억짜리 아파트 살면서 5억을 2.5%로 주담대를 끌어쓰고 있다고 친다면 1년에 부담해야할 이자만 1250만원입니다. 한달에 104만원 정도를 부담하게 되죠?

그러다가 기준금리가 올라가면서 변동금리니까 금리가 올라가게 되어서 3.5%를 부담해야한다고 한다면 1년 부담할 이자가 1750만원으로 올라갑니다. 한달 부담해야할 금액이 145만원이 넘어가게 됩니다. 

그리고 과거에 우리가 금리가 10%가까이 되던 시절이 있었죠. 어정도까지는 안가더라도 5%까지만 간다고 하더라도 1년 이자부담만 2500만원입니다. 한달 210만원가까이 이자로만 부담해야합니다.

이런상황에서 내가 빚내서 집을 살 수 있을까요? 결국은 집값을 잡는건 바로 금리입니다. 

우리나라의 기준금리를 정하는것은 결국 미국의 연준입니다. 미국 연준에서 금리를 낮추겠다고 하면 우리나라도 따라가야하는 것이고, 올리겠다고 하면 우리나라도 따라가야하는 것입니다.

미국 연준의장은 2020년까지만 하더라도 금리인상은 고려대상이 아니라고 했습니다. 당연한 일입니다. 코로나가 만연하고 있으니까요.

그러나 최근에 백신이나오고 경기회복에 대한 시그널과 기대감이 넘처흐르면서 주가와 자산가치가 미친듯이 폭등하자 금리인상 시점을 조금 앞당길 수 도 있다고 합니다. 

경제가 일찍이 턴어라운드하면서 이렇게 회복이 더욱 빨라질 수 있지 않나 생각합니다. 그리고 어느정도 경기가 회복 된 이후에 1년정도 관망하다가 미국에서 금리를 올리기 시작할테고 우리나라 또한 따라가지 않을까 합니다.

금리 인상시기를 가장 유력하게 보는 것은 2022년 하반기입니다. 2021년 즉 올해에는 아무리 빨라도 금리인상이 되기는 조금 어렵습니다. 

미래는 알수 없는 일이긴 하지만 그럼에도 불구하고, 많이들 예상하는게 2021년에 어느정도 코로나 백신이 전세계적으로 접종이 완료되고 2022년까지 경기가 다시금 회복을 하고 그런 다음에 다시 금리를 인상하게 될 것입니다.

그렇다고 2022년 금리인상이 시작되면 주택 가격이 떨어질까요? 아마 그것에 대해서는 조금 두고봐야하겠습니다. 2005년 ~ 2008년동안 금리가 약 2~3%정도 올랐습니다. 그럼에도 불구하고 해당 시기에는 주택가격이 떨어지기는 커녕 오르게 되었습니다. 

중장기적으로는 하락이 다소 있었지만, 그럼에도 불구하고 가장 늦게 오른지역이 가장 많이 또 빠르게 떨어지고, 가장 먼저 올랐던 지역들은 아마 가장 천천히 또 적게 떨어지지 않을까 생각합니다.

내가 다주택자라고 한다면 미래는 불확실하지만 최근 계속되는 정부의 규제나 압박 + 금리인상에 대한 압박이 고조됨에 따라서 주택을 처분하는 시점을 금리를 잘 보고 결정하셔야 겠습니다. 

지금 당장에서야 매달 납입하는 이자보다 주택 가격의 상승률이 훨씬 높이니 이득이지만, 반대로 주택가격은 떨어지는데 매달 이자만 내야한다고 하면 절대 버틸 수 없어질 것입니다. 

그리고 내가 무주택자다라고 한다면 금리가 인상되어 주택가격이 떨어지든 말든간에 내집마련 하루라도 일찍 서둘러야합니다. 

일단 내집은 나의 안정이기도하고, 금리가 올라 주택가격이 떨어져도 폭락론자들이 말하는것만큼 거대한 폭락은 오지 않을 가능성이 높기 떄문입니다. 

아마 지금 집이 없는사람들은 부동산의 가격이 떨어지기를 바랄겁니다.

IMF때처럼 아주 크게 폭락하거나 리먼 브라더스 사태처럼 크게 부동산 가격이 폭락해서 내가 가진 현금으로도 부동산을 살 수 있게 말이죠.  

하지만 이러한 대규모 부동산 폭락은 불가능하다!라는게 저의 관점입니다. 

대규모 폭락이 있으면 부동산만 망가지는게 아니라 대한민국 경제기반자체가 흔들려버리는 것이기 떄문입니다. 국가에서도 폭락하지는 않도록 조치를 취할 것입니다.

그럼에도 광역 어그로를 끌면서 지금 집사면 완전히 고점에서 물리는거라고 이야기하는 사람들이 있습니다. 

아마 가장 많이들 이야기하는게 부동산 가격이 지금 가장 너무 많이 올랐다고 하는 것입니다. 지금 올라간 부동산 가격이 거품이라고 합니다. 

부동산은 대표적인 안전자산입니다. 아무리 시간이 지나도 사라지지 않는것이 바로 토지이기 떄문입니다. 

하지만 우리가 무조건 올랐으면다시금 가격이 떨어지는게 아니라는걸 알아야합니다. 

우리 예전에 자장면 한그릇에 200원했다고들 합니다. 저는 그 시절까지는 기억이 안나는데 적어도 자장면 2000원이던 시절은 기억합니다.

지금은 중국집에서 자장면 6000원입니다. 자장면 가격 올라도 너무 많이 올라서 떨어져야 하는걸까요? 자장면 가격 폭락해야 정상일까요?

아마 아닐겁니다. 주식이나 비트코인이야 실체가 없는 것이기에 너무 많이 오르면 빨리 팔고 나오는경우가 있지만 부동산은 조금 다릅니다. 한번 오르면 쉽사리 떨어지지 않는 가격의 하방경직성을 가진 게 바로 부동산입니다.

사람들은 올라도 너무 올랐으니 폭락하는게 당연하다고 생각하지만, 더 나은 주거환경에서 살고자하는 사람들의 수요는 계속있고 수도권과 주요 도시의 토지는 한정되어 있습니다. 돈은 풀리니 계속 가격은 상승할 수 밖에 없는겁니다. 

경기가 좋으면 여기저기 개발을 하고 그 개발로 인한 호재로 지가상승으로 소비와 투자에대해 가격상승이 있을 수 있습니다. 정상적인 인플레이션 효과입니다.

반대로 경기가 나쁘면 허리띠를 졸라메니 부동산 가격도 떨어져야하는게 정상이라는 주장이 있습니다. 지금 경기가 나쁘니 디플레이션이 와야한다는 것입니다.

하지만 역설적으로도 부동산시장에서는 경기가 나빠도 가격이 오릅니다.

2015년부터 경기가 그렇게 좋지 않았는데도 모든 돈들은 다 부동산으로 들어오며 가격이 더 올랐습니다.

경기가 나쁘다? 이건 돈이 돌지 않고 어딘가에 묶여있다는 것입니다. 돈이 줄어들지는 않을테니까요. 

일부러 금리를 낮춰서 돈이 돌게 만드는건데 결국 이렇게 금리가 낮아지니 부동산에 다시 투자를 해서 부동산 가격이 올라가는 것입니다.

현재는 경기가 나쁨에도 자산가격이 올라가는것은 결국은 경기가 나쁘니 정부에서 돈을 풀고 현금을 가지고 있으면 화폐가치가 떨어져서 다시금 이 돈이 다 부동산으로 흘러가고 있습니다. 

앞으로도 계속 실물 경기가 나빠져도 부동산 가격이 폭락은 커녕 가격이 오를 수가 있습니다. 

3기신도시로 공급폭탄이 오면 정말 가격이 떨어질까요? 

확실히 저는 좀 부동산 가격이 떨어지기를 바라는 사람입니다. 좀 더 나은 주거환경으로 이사하고 싶기 떄문입니다. 그리고 젊은사람들이 평생 일해도 내집 하나 절대 마련못하는 홍콩같은 상황을 서울에서 보고 싶지 않기 때문입니다.

하지만 3기 신도시 분양이 정말 공급폭탄으로서 부동산의 대폭 하락이 가능할까? 여기엔 조금 회의적입니다. 

일단 토지보상금으로 나간걸 다시금 LH에서 받아야할겁니다. 여기에 LH에 무조건 다시 팔아야하는 토지임대부 공급이 30%나 나오고, 구축시장 매물이 쏟아져 나와야 하는데 양도세가 너무 강합니다.

아무리 분양물량이 많아도 결국은 분양을 못받는 사람이 훨씬 많을겁니다. 근데 이 분양들이 10년동안 전매제한으로 묶여서 공급으로 나올일은 없습니다.

결국은 남은 사람들은 구축시장을 울며 겨자먹기로 가야하는데 구축시장 매물들 너무 가격이 올라있는데 떨어질 생각을 안합니다. 

주변에 구축시장 매물들이 엄청 나와서 가격이 좀 떨어져야 합니다. 호가만 시세보다 2억 3억 높게 불러놓고 안팔린다 하고 있으니 이게 문제입니다. 

우리나라의 미래와 경제가 성장한다고 믿는다면 결국은 부동산 시장도 성장할 수 밖에 없습니다. 더 많은 전세계의 사람들이 국제도시 서울에서 일을하고, 그들이 거주할 공간들이 필요하기 때문입니다.

그럼에도 아직 집을 마련못한 사람들은 따라잡기가 급급한 상태입니다. 

부동산 폭락은 아니더라도 소폭하락과 조정정도라도 오면 좋겠습니다. 

아마 가장 효과적인것은 다주택자의 규주중에서도 가장 강력한 것. 양도소득세 부과가 아닌 1가구 2주택이상 보유세 중과세입니다. 

저는 개인적으로 보유세 중과세 카드를 정부가 꺼내주기를 바라지만 아마 엄청난 반발이 예상되서 어려울것으로 보입니다. 

2021년부터는 다주택자들에 대한 중과세 부담이 더욱 커질 것으로 보입니다. 

1세대 1주택 비과세 요건도 굉장히 엄격해졌습니다. 

미리 살펴보시고 착각하셔서 혹시라도 내가 중과세 대상이 되지는 않는지 손해보는일 없으시기 바라겠습니다.

가장 크게 바뀌는 부분 중 하나가 분양권 또한 주택수에 포함이 되었다는 것입니다. 2021년 1월1일 이전까지는 분양권은 주택을 취득할 수 있는 "권리" 였기 때문에 주택으로 취급하지 않았습니다. 그리고 나중에 입주를 하게될때에서야 주택수에 포함이 되었습니다. 

그러나 2021년부터 취득하는 분양권은 주택으로 간주되면서 내가 살고 있는 주택 1채에 분양권 1개를 가지게 되면 2주택자가 되어서 1주택 1세대 비과세를 못받게 됩니다.

2021년 1월 1일부터 분양받은 분양권부터 주택수에 산입되기 때문에 그전에 취득한 분양권은 주택수에 산정되지 않습니다. 

또한 향후 이사를 위해서 분양권을 취득하여 일시적 2주택자가 된 경우라면 기존주택 처분을 약조로 비과세를 받을 수 있는 예외규정도 곧 마련될 예정입니다. 

2021년 6월 1일 이후 조정지역내 양도하는 다주택자 중과세율이 인상됩니다. 조정지역내 2주택자는 기본세율 42% + 중과세율 20%로 양도소득세가 62%가 됩니다.

3주택자는 기본세율 45% + 중과세율 30%로 양도소득세가 75%가 됩니다. 한마디로 부동산 투기를 통해서 수익을 얻는것을 원천봉쇄하겠다는 뜻입니다. 

조정지역내 다주택자가 양도차액이 10억을 초과하면 2주택자는 지방소득세 포함하여 71.5% 3주택자는 82.5%에 달하게 됩니다. 10억 차액이 나도 7억1500만원 / 8억2500만원이 세금이라는 뜻입니다. 

2년미만 단기보유 주택에 대한 양도소득세율 또한 인상됩니다. 2년미만 단기 보유주택의 경우 1년 미만은 70% 세율, 2년 미만은 60% 단일세율을 적용하도록 적용되었습니다. 

여기에 다주택 중과까지 맞게 된다면 그냥 부동산 투자 하지 말라는 뜻이죠. 양도세율이 엄청나게 늘어나게 된 것입니다. 

개인적으로는 이렇게 다주택자들을 규제하고 무주택자에게 혜택을 주는것에는 찬성합니다만, 이렇다고 부동산 가격이 잡혀야 말이죠. 

똘똘한 한채라고 하죠? 1세대 1주택 고가주택에 대한 장기 보유 특별공제 적용요건에 "거주기간"이 추가되었습니다. 

이전에는 2년 이상 거주하고 3년이상 보유시에는 보유기간별 8%장기보유 특별공제를 적용받을 수 있었습니다. 최대 10년까지 적용되어 최대 80%까지 양도세 공제를 받을 수 있었습니다.

그러나 2021년 이후 양도분부터는 보유기간별 연 최대 40% + 거주기간별 연 최대40%로 개정되었습니다. 

내가 10년이상 보유해도 거주기간이 2년밖에 안되면 48%까지 밖에 공제가 안되어서 세부담이 증가할 것 입니다. 보유만해서는 양도세 메리트가 많이 떨어졌습니다.

1세대 1주택 비과세 판단시 보유기간 기산일이 변경됩니다. 2021년부터는 2주택 이상을 보유한 1세대가 다른주택 모두 양도하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 계산하게 되었습니다.

이게 왜 중요하냐면 2년 보유하면 비과세가 되는 부분때문입니다. 내가 다주택자라고 한다면 다른거 다팔고 이미 내가 산집이 2년 이상 거주했기에 양도세 비과세 될거라고 생각하는데 아닙니다. 

내가 3주택자인데 2주택 팔아도 내가사는집 비과세가 되려면 2년을 기다려야한다는 뜻이기도 합니다.

2021년부터 양도소득세가 한층 더 강화되었습니다. 흔하디 흔한 1세대 1주택자도 양도소득세는 좀 고민해볼만한 문제고, 특히 2주택자나 3주택자는 부동산을 투자하기전에 혹은 매도하기전에 이 양도소득세를 미리 미리 계산하고 투자나 매도를 진행하셔야 겠습니다. 

이번 정권의 정책 기조로 앞으로 부동산은 크게 매력적인 투자처가 되지는 못할것 같습니다. 과거에는 여러가지 법률의 빈틈이 많았지만 갈수록 촘촘해지면서 선의의 피해자가 생기지 않기를 바라겠습니다.

내가 청약 조건만 된다고 한다면 무조건 해야하는게 생애최초 특별공급입니다. 설사 내가 지금 조건이 안된다고 하더라도 한번 지금 나의 상태를 잘 확인해보고 조건을 만들어야 하는 것도 생애최초 특별공급입니다. 

왜냐? 새집을 시세보다 저렴하게 살 수 있는 인생에 인생에 단 한번의 기회 이기 때문입니다. 그런데 이 관련 행정규칙이라는게 맨날 잊어버리기도하고, 또 생각이 잘 안날때가 많습니다. 그리고 복잡한 내용이 머리에 잘 들어오지도 않습니다. 

생애최초 특별공급 조건에 대해서는 이미 여러번 다룬적이 있지만 워낙에 부동산 정책이 자주 변하다보니 컨텐츠가 오래되면서 개정된 내용들이 있어서 해당 내용까지 저도 한번 정리해보려고 합니다.

생애최초 특별공급이란, 지금까지 단 한번도 내집을 가져보지 못한 사람들에게 새 아파트 청약 물량의 일부를 따로 떼내어 공급하는 물량입니다. 

평생 전세나 월세를 전전했던 사람들이 "내 살집"을 마련할 때 일종의 어드밴티지를 준다는 것입니다.

따로 빼놓는 특별공급 물량 비율은 아래와 같습니다.

요즘 전세매물은 점점 씨가마르고 있고, 그렇다고 기존의 아파트를 사려고 하자니 대출도 안나오는데 너무 비싸서 도저히 살 수가 없습니다. 

그리고 누구나 새집살고싶지 헌집살고 싶나요? 요즘 신규분양 물량들은 수도권에서 분양가 상한제가 걸려서 가격 그나마 저렴한데, 중요한건 무주택기간이 짧다는 것입니다.

무주택 기간이 얼마되지 않는 30대 40대들은 청약을 넣어도 떨어질 가능성이 높지만, 이 특별공급 물량으로 인해서 당첨확률이 확연하게 높아졌습니다. 

한번도 내집이 없었다면 꼭 넣어봐야 합니다. 

단 한번도 내가 태어나서 지금까지 주택을 가져본 경험이 없어야 합니다. 그런데 여기서 나만 집이 없어야 하는게 아니라 세대 구성원 전체가 살면서 한번도 주택을 가져본 경험이 없는 무주택자여야 하는것입니다. 

나는 없지만 다른 가족명의로 집이 있거나 한다면 안되겠죠? 그리고 분양권도 이제는 주택수에 포함되어서 분양권을 가지고 있어도 안됩니다. 최근 오피스텔도 주택수에 포함되게 되었죠? 5년이내에 다른곳 청약이 당첨된 기록이 있다면 불가능합니다.

요즘 1인가구가 엄청 늘어나고 있습니다. 원래는 인구감소와 함께 주택수요도 줄어드는게 정상이었는데 1인가구가 엄청 늘어나면서 세대수는 늘어나는 추세입니다. 

미혼 총각이나 처녀가 내가 한번도 집이 없었는데 당연히 해당조건이겠지 하고 꼼꼼하게 살펴보지도 않고 무조건 청약 넣는 경우가 있지만 이건 불가능합니다. 결혼한 "혼인중인사람"만을 대상으로 한다는 것입니다. 

결혼은 안했는데 자식이 있는 미혼모나 미혼부도 있을텐데 그 분들은 가능합니다. (입양포함)

입주자 모집공고일 기준으로 근로자 / 자영업자로서 과거 1년 내에 근로소득 또는 사업소득에 해당하는 소득세를 납부한 사실이 있거나 통산해서 5년이상 소득세를 납부한사람만이 가능합니다.

근로자라면 문제가 없겠지만 자영업자중에서 소득이 거의 없어서 세금 신고를 하지 않거나 하게되면 이때와서 이런 불이익을 받을 수 있다는것을 미리 명심해 두어야 겠습니다. 

내가 한달에 1000만원씩 버는데 넣을수 있을까요? 아니요 불가능합니다. 그런분들은 돈모아서 충분히 집 살수 있고, 또 대출금 쉽게 갚아나갈수 있습니다.

그런데 한달에 200만원 250만원 버는분들 정말 많은데 이런 소득이 낮은 서민들에게 기회가 돌아가게끔 설계가 되어 있습니다. 

100%라고 친다면 월급으로 치면 한달 3인기준 555만원 

130%라고 한다면 722만원입니다.  

자산도 마찬가지입니다. 이미 부동산으로 토지도 많고 외제차 1억짜리 끌고 다니는 사람에게 줄수는 없는 일입니다.

그래서 부동산은 2억 1550만원 이하, 자동차의 경우 2764만원 이하의 차량까지만 신청할 수 있습니다.

중고차의 경우에는 감가상각이 이루어지기 떄문에 내가 설사 3000만원 넘는 차를 몇년전에 샀다고 한다면 감가상각에 따라서 달라지니 한번 확인해봐야합니다. 

청약통장부분은 내가 청약 넣는곳이 투기과열지구냐, 지방이냐, 공영주택이냐, 민영주택이냐에 따라 조금씩 다릅니다.

저축액은 선납금 포함해서 600만원 이상 청약통장에 들어있어야 청약이 가능합니다. 

요즘 무주택자라면 허탈감이 생길 수 밖에 없습니다. 불과 몇년전에 3억짜리 아파트가 5억되고 6억짜리 아파트가 9억 10억되니까 그런 사람들은 앉아서 돈을벌었지만, 아직 집을 사지 못한 사람들은 몇억을 정말 안쓰고 모아도 10년 이상 걸립니다. 

아직 집이 없으신 분들이라면 어찌보면 생애최초가 마지막 기회일것입니다. 2021년에는 꼭 생애최초든 넣어서 내집마련 성공하시기 바라겠습니다.