요즘 집값이 너무 미쳤습니다. 서울의 아파트 가격은 평균 9억에 수렴하고 있는데 우리 월급은 고작해야 200~300만원 수준입니다.

이 돈으로 언제 집을 삽니까? 그나마 노려볼만한 건 신규분양인데 분양가 상한제로 인해서 7~80%수준으로 분양하니 보통 6억정도에 그래도 살수 있습니다.

이것도 만만치 않은게 무주택기간이 안된다는 겁니다. 청약넣은지는 오래되었다고 하더라도 무주택기간이 짧으면 결국 신규분양도 만만치 않은데 아주 컨디션 나쁜 빌라에서 살든가, 전세를 전전하든가 해야하니 답답합니다.

내가 무주택자인데 신혼부부다? 한다고 하면 그래도 한번 노려볼만한게 신혼부부 특별공급입니다. 오늘은 신혼부부 특별공급 관련해서 자격과 조건들 싹다 한번 더 정리해보려고 합니다. 

대한민국에서 새로운 주택을 지어서 분양할때, 주택청약 특별공급과 관련된 행정규칙 운용지침을 따라야 합니다. 

여기에는 신혼부부뿐만아니라, 생애최초, 다자녀가구, 국가유공자, 장애인, 노부모 부양자등 사회적 취약계층과 배려가 필요한 분들을 우대해서 우선권을 준다는 개념입니다.

워낙에 분양권 신청경쟁이 치열하다보니 이렇게 따로 물량을 배정해서 받을 수 있게 한 것입니다. 그중에서도 보편적으로 많이 사람들이 생각하는게 신혼부부나 생애최초입니다. 

살면서 딱 한번 이 혜택을 누릴수 있습니다. 그렇기 때문에 내가 조건이 된다고 하면 꼭 한번 넣어봐야 하는게 이 신혼부부 특별공급입니다. 

일단 새로지어지는 아파트들은 무조건 민영주택이든 LH나 SH에서 짓든간에 신혼부부 특별공급으로 따로 물량을 떼어 놓게 됩니다.

민영주택 : 20% 

국민주택 : 30% 

국민주택 규모 : 9억원 미만 85제곱미터 (32평)이하 만 가능합니다.

상당히 많은 양이 나오게 되는건데 1000세대 모집하면 국민주택의 경우에는 300세대는 신혼부부 특별공급이니 너무 오래된 무주택자들과의 경쟁을 피할 수가 있겠습니다. 

당연히 조건만 된다면 꼭 넣어봐야 합니다. 

<청약자격>

- 신혼부부 주택은 입주자 모집공고일 현재 혼인기간이 7년 이내인 무주택 세대구성원

- 재혼해도 신혼부부에 들어가게 됩니다.

<청약저축>

1) 국민주택의 경우 

주택청약 종합저축 가입 후 6개월 이상 / 월 납입금 6회 이상

2) 민영주택의 경우

주택청약 종합저축 가입 후 6개월 이상 / 월 납입금 지역별 상이

<소득기준>

맞벌이 : 도시근로자 가구 월평균소득 130% 

외벌이 : 도시근로자 가구 월평균소득의 120%

주택 소유가 한번도 없는데 6억이상 9억 이하 :  도시근로자 가구 월평균소득 130% 

소득기준 표는 위와 같습니다. 금액으로 따지자면 130%이하로 들어오려면 3인이하 부부 월소득 722만원 이하여야 하는 것입니다.

이렇게 걸르고 걸러도 사실 또 신혼부부로 넣는사람들 사이에서도 경쟁이 일어날 수 있을 것입니다. 여기서도 1순위와 2순위로 나뉘게 됩니다.

1순위는 당연히 "자녀" 입니다. 혼인기간중 자녀를 출산 해서 자녀를 갖고 있거나, 임신중, 입양도 이에 해당되게 됩니다. 

미성년 자녀의 수가 많을수록 당연히 1순위 내에서도 순위가 올라가게 됩니다. 인기가 많은 지역의 경우에는 당연히 자녀가 3자녀 쯤은 되어야 가능성이 아주 높아집니다.

여기에 자녀수가 같다고 한다면 소득이 낮은사람에게 우선공급됩니다. 월평균소득이 외벌이 100% 맞벌이 120%이하인 자에게 우선공급 됩니다. 

2순위는 1순위가 아닌 그냥 자녀 없는 신혼부부들입니다. 요즘은 자녀가 없는경우가 참 많은데 이런 신혼부부들은 조금 비인기 지역의 신혼부부 특별공급에서 가능성이 그나마 조금 괜찮습니다. 

2021년에도 분양권 시장은 여전히 더치열할 것으로 보입니다. 왜냐하면 특히 수도권의 신규분양 물량들이 2020년에 비해서 그렇게 많지 않기 떄문입니다. 

아직 집을 마련하지 못한 분들이라고 한다면 항상 언젠가 내리겠지 이런 마음가지고 있다가는 절대 집을 못삽니다. 

지금 조금 비싸든, 싸든간에 내가 살집. 즉 거주안정은 반드시 필요하며, 언젠가 우리나라가 발전을 하면 부동산 가격도 같이 오르기 마련입니다.

저는 어찌되었든 당장 시도할건 다 시도해보라고 추천드리고 싶습니다. 

2021년에는 집값도 좀 안정되고 많은 분들이 더이상 내 집때문에 스트레스 받지 않고 만족할만한 거주환경에서 사시기 바라겠습니다. 

글의 내용이 도움이 되셨다면 하단의 공감버튼 부탁드리겠습니다. 

내포신도시가 충남혁신도시로 지정되고 현재 개발에 가속도가 붙었습니다. 2007년 도청이전신도시 도시개발 구역이 지정되고서 언제되나 싶었는데 드디어 이제 가시화 되고 있습니다. 

자연과 문화가 어우러진 환황해 중심도시를 비전으로 설정한 내포신도시는 그동안 기관과 자리를 잡고 사람들이 꾸준히 이주하면서 도시의 면모를 갖춰가고 있습니다.

매매가 대비 전세가는 67% ~ 73%로 아주 적절하다고 볼 수 있겠습니다. 

현재 분양예정인 아파트는 내포신도시 공동주택 용지 RH5-1블럭입니다.

주소 : 충청남도 홍성군 홍북읍 내포신도시 RH5-1블록

건설사 : 대방건설로 대방 노블렌드 브랜드가 들어설 가능성이 높습니다. 

세대수 :  총 844세대 전부 일반분양입니다.

분양예정시기 : 2021년 상반기 분양예정입니다. 

전매도 가능한 단지입니다. 현재로서는 이 단지 하나만 아파트 분양이 예정되어 있습니다. 

결국은 일자리가 핵심이라고 볼 수 있겠습니다. 내포신도시가 벌써 이제 16년차가 되었습니다. 그런데 일자리가 없어서 젊은 인구들이 빠져나가게 된다면 결국은 유령도시로 남고 개발도 되다말게 됩니다. 전체적인 인구감소 추세에서 지방소멸이 얘기되는 시점에서 일자리를 유치하기 위해 사활을 걸어야 할 것입니다.

내포시가 아직 분양가나 아파트 가격이 저렴해서 젊은이들에게 매력적일 수 있지만 먹고사는 문제 일자리문제가 고착화 될경우에는 2030으로 철저하게 외면받을 수 밖에 없고 미래가 없는 도시가 될 것입니다. 

향후 투자나 실거주를 한다면 일자리 기업들이 얼마나 많이 들어올것인지를 잘 살펴보고 들어가시기를 바라겠습니다.  

2019년 2020년 정부는 부동산과의 규제를 했지만 다 실패했습니다. 그중에서 좀 파괴력있는 부동산정책이 바로 부동산 분양가상한제입니다. 

급상승하던 서울 아파트값이 이런 규제때에만 잠깐잠깐 내리고 다시 오르고 있는데 분양가 상한제가 무엇인지 장점과 단점 그리고 내용에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

분양가 상한제의 주요 내용을 살펴보겠습니다.

기본형건축비 + 건축비가산비용 + 택지비

이렇게 합치면 건축원가가 나오게 됩니다. 

여기에 분양가격을 얼마 이상붙이지 못하게 제한 하는것입니다. 한마디로 이야기해서 새로 분양하는 아파트를 주변시세대비 정해놓은 가격 이하로 분양해야하는 것입니다. 

2019년 11월 8일부터 적용이 되었습니다. 

예외적으로 재건축 단지나 재개발 단지들을 2020년 4월 28일 전까지 관리처분인가를 받은 단지들은 분양가 상한제를 적용받지 않았습니다만 이젠 다 이게 끝났습니다. 

부동산 가격을 낮추기 위해서입니다. 만약에 이걸 그냥 민간에만 내버려두게 된다고 한다면 재건축이든 재개발이든 건설사들이 들어서서 엄청난 이익을 편취할 수있게 됩니다.

분양가 상한제가 걸린 신축 아파트의 가격이 예를들면 5억인데 주변 아파트 시세가 8억 9억이라고 한다면 다들 5억짜리 신축 아파트에 살고 싶지, 남들이 쓰던 헌집에 8억 이상 주고 들어가서 살고 싶어하지 않을겁니다.

그래서 기존 주택의 가격이 떨어지게 되고 새로 짓게되는 분양으로 인해서 전반적인 부동산의 시세를 안정화 시키려고 하는데 목적이 있습니다.

문제는 이렇게 가격을 낮추게 된다면 공급하는 입장 건설사나 재개발 시행사 입장에서는 사업성이 떨어지게 됩니다. 

그렇게 된다면 결국은 사업을 추진해도 돈이 남지를 않으니 쉽사리 주택을 건설해서 공급할 수 없습니다. 결국에는 100억이 남을걸 열심히 해봤자 분양가 상한제 떄문에 10억정도밖에 남는게 없으니까 사업을 포기하게 되고 그만큼 공급이 떨어지게 됩니다.

단기적으로는 부동산 가격을 안정화 시킬수는 있겠지만 결국은 수요와 공급인데 공급을 끊게해서 장기적으로는 부동산 가격을 올리는게 아니냐 라는 비판이 많이 들어섭니다.

여기에 분양가 상한제로 청약을 당첨받은 사람들은 해당 시세차익으로만 몇억을 그냥 우습게 버는건데 이게 워낙 청약 당첨되기가 어렵다보니 청약에 불리한 세대들에게는 접근할 수 없는 기회로만 느껴지게 됩니다.

분양가상한제로 공급되는 주택은 투기 수요들이 접근할 수 없게 해두었습니다. 당연히 무주택자가 청약이 가능합니다. 

여기에 분양가상한제로 분양받은 주택에 입주자는 5년 ~ 최장 10년을 의무거주해야합니다. 만약에 내가 뭐 직장이 옮겨지거나, 이혼, 2년이상 해외체류, 이런것때문에 거주를 이전하려는 경우에는 전매제한 예외사유에 해당되어서 판매할 수 있습니다.

만약 전매기한내에 매각시에는 LH에 다시 매각해야하며 입주금에 1년만기 은행 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 합산합니다.

만약 불법전매시에는 3년이하 징역이나, 이익의 3배에 해당하는 금액을 최대 벌금으로 부과할 수 있습니다.

서울지역만 살펴보자면 

강남구 : 개포, 대치, 도곡, 삼성, 압구정, 역삼, 일원, 청담

서초구 : 잠원, 반포, 방배, 서초

송파구 : 잠실, 가락, 마천, 송파, 신천, 문정, 방이, 오금

강동구 : 길동, 둔촌

용산구 : 한남, 보광

영등포구 : 여의도

마포구 : 아현 

성동구 : 성수동 1가

이외 309개동과 

경기도 과천, 하남, 광명 13개동이 들어가게 됩니다. 

2021년 부동산 어떻게 될까요? 최근 주식시장이 코스피 3000을 넘어섰던걸 보면 부동산 시장도 넘치는 자금과 유동성 때문에 한번더 오를 가능성이 없지 않습니다. 내가 집도 있고 자산도 있어서 주식도 있다면 즐거운 일이지만 만약에 가진게 없다면 정말 한숨나오는 상황입니다.

내가 아직 집이 없다고 한다면 분양가상한제가 걸린 주택을 통해서 꼭 내집한채만큼은 마련해두어야한다고 생각합니다. 

다들 2021년에는 부자되시기 바라겠습니다.

2020년에 세종시 집값이 400%까지 올랐다는 이야기까지 들었습니다. 지금이라도 세종시 아파트를 늦었지만 지금이라도 더 사야할지 고민이 될것입니다. 

너무 많이 올랐다는 리스크가 얘기가 나오는데 세종시 부동산 전망 2021년 어떻게 될까요? 오늘 한번 재점검 하면서 세종에 대해서 분석하고 이야기해보려고 합니다. 

유동성효과의 수혜 + 풍선효과라고 할 수 있습니다. 일단은 금리가 낮다는 이유로 시중에 돈이 풀리고 이에 따라 이 돈이 부동산 중에서도 괜찮은 쪽에 몰리기 시작하면서 가격상승이 컸습니다.

가장 먼저 6.17 대책으로 인해서 청주와 대전이 규제지역으로 묶이게 되었습니다. 세종시는 진작부터 규제지역으로 묶여있었기 떄문에 이게 다시 역풍선효과로 다시금 세종시로 회귀하는 현상이 왔다고 보면 되겠습니다.

빨대효과라고 해서 청주나 대전, 계룡과 같은 충청권에서 젊은수요층들이 전세 수요층이 먼저 늘어난 큰 이유도 있습니다. 주변 신도시에서 전세나 매매로 돌아선 분들이 세종시로 몰렸던 이유도 컸습니다.

이렇게 수요는 많아지는데 중요한건 매물이 부족했습니다. 공급량도 이제 거의 없어지면서 매물 자체가 마르고 전세도 없어지면서 호가가 자꾸 올라가고 특수한 이유에 의해서 세종 매매를 해야하는 분들이 실거래가 이뤄지면서 엄청난 상승을 이루었던 것입니다.

여기에 세종시로 행정수도 이전을 계속 거론되면서 세종이 상승곡선을 타고 있던 불에 기름을 부운 격이 되었습니다. 

전국의 다른 주요도시보다 3배 ~ 4배정도 더 가파르게 오르게 되었습니다.

실제로 행정수도 이전론은 상황을 지켜봐야할일입니다. 그러나 통근버스가 폐지되게 되면서 이용객수가 상당히 많아지게 됩니다. 금요일 저녁과 토요일만 되면 세종이 유령도시로 바뀌게 되었습니다.

현재 세종에 직장을 다니고 계시는 분들은 집값이 오른 상태에서 통근버스가 폐지되게 되면서 걱정도 될 것입니다.

주택을 보유하고 계신분들은 시장이 어떻게 될지는 모르겠지만 집을 가지고 계신분들에게는 호재일 것입니다. 

지금까지 단숨에 올라왔던 시장의 상승률만큼 큰 영향을 줄것으로 보이지는 않습니다. 매수대기를 하시는분들은 조금더 기다려봐도 될만하지 않을까 싶습니다. 

지금 세종이 안좋다고 하는 분들은 없습니다. 하지만 지금은 실수요자든 투자자든 매수하기에는 좀 많이 위험하다고 생각합니다.

전세가도 오르고 매매가도 너무 오르다보니 내가 세종에 직장이 있는데 집을 보유하지 않으면 후회하지 않을까? 생각할 수 있지만 지금은 올라도 너무 많이 올랐습니다. 

세종에서 버블의 어느정도의 기준점은 올랐다고 볼 수 있겠습니다. 

단 지금 시장에 호가로 나오는 매물을 매수하는건 좀 위험하다는 것입니다. 

현재 세종시의 전세가와 매매가 갭이 너무 큽니다. 실제로 20평대 아파트 전세가와 매매가 갭차이가 5억 ~ 6억이상 나게 됩니다. 실수요자들은 능력이 없는데 다주택자들이 욕심을부려 비싼 가격으로 호가만 올라갔다는 뜻입니다. 

그리고 30평 40평대로 넘어가면 이 차이는 더 심해집니다. 7억 ~ 10억까지도 나게 됩니다. 서울에서의 전세갭차이가 이정도로 나지 않습니다. 이 차이면 굳이 세종시가 아니라 세종이 아닌 서울의 강남이나 종로구도 투자가 가능합니다. 

매매가와 전세가의 갭차이에서 매매가가 먼저 전세가보다 치고 올라가면 전세가가 올라가는 추세가 보여져야하는데 전세가가 따라가지 못하고 있습니다. 이런경우 결국 다시 이 갭은 다시 줄어들게 되는데 오히려 매매가가 하향을 그리면서 붙을 가능성이 높습니다. 

실수요자라면 이제 결국 남은건 청약을 노리는 수밖에 없다고 생각합니다. 2021년 세종시에는 그래도 꽤 많은 분양물량이 남아있습니다. 5000세대 넘게 분양을하고 여력이 안된다면 임대에 살아야 합니다.

최근 다주택자들에 대한 정부의 규제가 강한만큼 새로운 사람들이 청약시장에서 투기를 하기란 쉽지가 않을 것입니다.

그리고 여기에 금리가 조금 올라가기를 기다려야 할 것입니다. 금리만 올라가게 된다면 지금의 불장 바로 꺼질 가능성이 더 높습니다.

세종시가 향후 전망은 좋은 도시는 맞습니다.  살기좋은 깨끗한 신도시이며, 종합운동장개발, 국립박물관, 캠퍼스와 같은 것들이 많이 들어갈 것입니다. 

하지만 이제 오를만큼 많이 올랐고 조정을 받고 내려올 가능서잉 많습니다. 많은 업자들은 여전히 세종집값 상승여력 남아있다고 하지만 아무리 우리나라에 부자가 많아도, 세종사는사람들 공무원들입니다. 

공무원 월급으로 세종시 부동산 가격 실수요자들이 감당 불가능하다는게 저의 조심스러운 생각입니다. 

최근 정부에서 가로주택정비사업을 장려하고 있습니다. 가로주택정비사업이라는 말을 처음들어보시는 분들도 있으실것 같아서, 이게 어떤 내용인지, 절차와 장점 단점에 대해서 알아보았습니다.

가로주택사업이란 빌라 몇개를 더해서 나홀로 아파트를 만든다고 보면 됩니다. 연립빌라하고 차이는 뭘까요? 연립빌라의 경우에는 단지내에 여러개의 빌라채들이 들어서는 것이지만, 가로주택 정비사업은 높은 층의 한동 혹은 2개동정도가 들어서게 됩니다.

가로주택 정비사업을 이해하기 위해서는 가로주택정비사업/재개발/뉴타운을 알아야합니다.

<가로주택정비사업>

가로주택 정비사업은 도로를 중심으로 몇몇개의 건물이 붙어서 진행을 하는것입니다. 재개발은 아예 그 일대에 있는 빌라들과 주택들을 다 부수고 만들어지는 것입니다. 

<재개발>

당연히 재개발이 훨씬더 규모가 크고, 가로주택정비사업은 규모가 작습니다. 

뉴타운은 재개발보다도 훨씬 더 규모가 커서 도로와 학교나 관공서까지 들어서는 미니신도시의 개념이라고 보시면 되겠습니다. 

가로주택 정비사업은 2012년에 시작되었습니다. 당시에는 서울 이곳저곳이 뉴타운으로 지정되었습니다. 

2012년은 한창 부동산 가격이 하락하던 시절이라 미분양도 많이 나던 시절이었습니다. 당시에는 집을 만들어도 팔리지가 않던 그런 시절이라서 수익성이 안나서 진행이 안되는 경우가 많았습니다.

뉴타운 지정과 아무것도 못하는 상황에서 개발이 멈추는 경우가 대다수 였습니다. 이 안에서도 너무나도 많은 의견들이 나왔습니다. 일부는 재개발을 어찌되었든 진행하자고 하는 사람도 있을거고, 또 재개발 반대하는 사람도 있습니다.

이런 의견일치가 안되고 제각각의 이해관계가 다른데 아주큰 뉴타운이나 재개발규모로 의견을 통일해서 들어가기가 쉽지 않습니다. 

최초의 가로주택 사업은 2016년이었지만 정작 2018년부터 서울에 주택공급이 없기시작하자 서울시에서도 규제를 완화하고, 또 지속적으로 과거에 비해서 많이 진행되고 있습니다.

가로주택 정비사업은 도시주거환경정비 기본계획 수립, 정비구역 지정없이 사업을 시행하기 떄문에 상당히 절차가 간단한 편입니다.

조합설립인가 > 사업시행인가> 준공입주 > 청산조합해산 하면 평균 3~4년정도 걸립니다.

기존 정비사업의 경우에는 8년 6개월 이상 걸리는것의 절반밖에 안걸리는 것입니다. 

가로주택사업의 가장 좋은점은 사업추진기간이 짧습니다. 재개발이나 뉴타운의 경우에는 규모가 크기떄문에 더 많은 인원을 설득해야하고 각종 규제가 강합니다. 일반적으로 재개발은 이야기가 나오고나서 10년이지나도 진행이 안되는 경우가 수두룩합니다.

그런데 가로주택사업은 보통 3~4년정도면 사업이 진행될 수 있습니다. 이렇게 시간이 짧게 걸리는것은 소규모이기에 의견조율이 쉽고 정부에서 장려하여 허가가 쉽다는 것입니다. 안전진단에서도 좀 쉽게 내줍니다.

재건축 초과이익환수제나 조합원거래금지와 같은 규제에서도 자유롭습니다. 정부입장에서도 빠른 기간내에 신규공급을 주기 때문에 장려하기 떄문입니다.

가로주택 사업의 단점은 규모가 작다보니 규모의 경제가 일어나지 않는다는 것입니다. 대단지 아파트가 선호되는 이유는 관리비가 저렴하고 각종 공원 커뮤니티 시설들이 잘되어 있기 떄문입니다.

그런데 1개동만 있고 또 건설사도 메이저건설사가 들어갈 수 없어서 괜찮은 건설기법이나 좋은건물이 지어지지 않고 관리비도 비싸지게 되고 커뮤니티 시설 거의 없습니다.

기존의 도로나 환경이 나아지지 않기 떄문에 재건축이나 재개발만큼 전체적인 입지가 좋아져서 가치가 오르는 게 없습니다.

그리고 일반분양분이 덜지어지기 때문에 사업성이 좋지 않습니다.

게다가 해당 지역이 추후 아예 재개발 진행이 되지 않을 가능성도 높아집니다. 

가로주택정비사업은 장단점이 명확합니다. 확실하게 절차가 쉽고 시간이 적게걸리는게 엄청난 장점이지만 반대로 더 기다리면 과실이 더 클수 있는것을 미리 따먹는다고 생각하면 되겠습니다. 

어찌보면 좀만 더 기다리면 재개발이되어서 더 좋은 아파트에 더 좋은환경을 살 수 있겠지만, 또 그걸 기다리기 힘들어서 가로주택 정비사업을 진행할 수도 있습니다. 

진짜 돈이 많다면 그냥 놓고 기다리겠지만 빨리 새집에 살고싶거나, 빠르게 이익을 얻고싶고 현금화 하고 싶어하는 분들이라면 가로주택사업에 동의하실 수도 있겠습니다.

아직 실제로 주택이 지어지지는 않았지만 들어갈 수 있는 권리가 있습니다. 바로 입주권과 분양권입니다. 입주권과 분양권은 똑같이 주택을 취득할수 있는 권리입니다. 

입주권과 분양권 같지만 청약을 할때나 세금을 낼때 주택수 포함이 안되어 무주택자 혜택 받을 수 있는건 다릅니다. 오늘 이 차이점에대해서 한번 정리해보도록 하겠습니다.

어떤 지역이 재개발이 들어간다고 하면 조합이 설립된 후, 기존 건물을 허물고 재건축으로 집을 짓게 됩니다. 

여기서 100세대를 허물고 150세대의 새집을 짓는다고 가정해보겠습니다. 기존에 살던 100세대는 이 새집에 들어갈 수 있는 권리가 바로 입주권입니다. 

아까 150세대중에 나머지 50세대는 일반적으로 청약을 해서 당첨이 되고 새집에 들어갈 수 있는 권리가 생깁니다. 이게 분양권입니다.

사실 누가봐도 분양권보다는 입주권이 더 좋습니다. 왜냐하면 원래 살던 원주민들이 재개발로 인해서 토지를 건물로 들어갈 수 있는 권리로 바꾸는 거니까요.

그래서 프리미엄층이나 방향, 이런거를 우선적으로 기존 입주권자에게 먼저 주게 됩니다. 여기에 추가적으로 시행사 시공사와의 협의에 따라 달라지겠지만, 발코니확장비, 각종 옵션을 무상제공하거나 이주비를 받을 수 있습니다. 

그리고 이 입주권 또한 매매가 가능합니다. 

입주권 분양권 모두 주택수에 포함이 됩니다. 분양권이나 입주권을 보유한 상태에서 청약을 넣거나 다른 주택담보대출을 받을때에는 제한이 생기게 됩니다.

분양권or입주권 + 일반주택 1채를 가지고 있는데, 또 다른 주택을 산다? 그러면 2주택자가 되어서 대출이 나오지 않습니다. 

세금에 대해서도 둘다 동일하게 적용됩니다. 취득세와 종부세를 판단할때 입주권 분양권 둘다 주택수에 포함이 되지 않습니다.

 그래서 종부세나 취득세는 분양권이나 입주권을 가지고 있다고 해서 따로 세금을 내거나 하지 않습니다. 

입주권 : 주택수에 포함됩니다.

분양권 : 2021년 양도분부터 포함 

분양권의 경우 주택수 상관없이 등기전에 양도하게 되면 보유기간에 따라서 6~70%까지 양도소득세를 내게 됩니다. 규제지역만 아니라 지방광역시도 소유권 이전 등기전에 분양권 전매가 제한됩니다. 

최근 부동산 정책이 많이 바뀌어서 입주권이든 분양권이든간에 투기를 막기위해서 각종 규제로 다 막아가고 있는 현실입니다. 

자꾸 정책이 바뀌다보니 새로 배워야하는게 어렵지만 그럼에도 인생에 있어서 가장 큰 자산을 구매하는 부동산인만큼 지속적인 공부가 반드시 필요합니다. 

3기신도시 많이들 기다리고 계실겁니다. 미리미리 정보들을 알고 준비해야 나중에 진짜 청약할때 놓치지 않을 수가 있습니다. 최근 이미 고양창릉, 하남 교산, 왕숙 모두 다 다루었습니다. 해당 내용들은 아래 링크로 볼 수 있게 달아두겠습니다.

드디어 오늘은 마지막으로 인천 계양과 부천대장동을 다루어보도록 하겠습니다. 

인천계양지구는 계양구 귤현동 동양동, 박촌동 등에 335만 제곱미터 규모로 1만 7000가구가 공급될 예정입니다. 3기 신도시 5곳중에서 규모가 가장 작고 대부분 농지로 이루어져서 토지보상이 빠르게 진행되고 있습니다. 

<일자리>

2020년 계양 테크노 밸리 조성사업이 되면 직주근접의 자족도시로 만들어집니다.

계양쪽 산업단지에는 ICT를 비롯한 첨단산업을 유치하려 합니다. 하지만 제가 조금 우려하는게 모든 도시계획할때 일자리 유치 기업유치하겠다고 하지만 이게 참 쉽지 않습니다. 무조건 사무실건물만 짓는다고해서 되는게 아니니까요. 

입지적인 측면으로서 집적효과가 날 수 있는 요건이 만들어져야하고 지자체의 세금감면혜택, 지원혜택 우수한 인재들의 확보가능성이 이루어져야 가능할 것입니다.  

계양 테크노 벨리는 2026년 완공할 예정입니다.

<녹지지구>

계양산에서 굴포천 동서방향을 연결하는 녹지축을 만들고 모든 생활권 200m내에서 녹지와 공원을 이용할 수 있도록 단지가 설계된다고 합니다. 

<교통>

인천 계양지구의 이러한 입지중에서 교통입지가 제일 중요할 것입니다.   5호선과 9호선 김포공항역과 GTX-B노선 7호선이 지나가게됩니다. 

고급형 간선급행버스인 S-BRT가 배치될 예정입니다. 

주거단지에서 도보 10분이내에 S-BRT를 이용할수 있게 하겠다고 합니다. 

부천시 대장동 오정동 등 343만 제곱미터규모로 2만가구가 공급예정인 부천대장지구입니다. 서부권 기업벨트 조성을 목표로 마찬가지로 일자리에 중점을 두고 있습니다.

<일자리>

57만제곱미터 규모의 자족 첨단산업단지를 지정할 예정이지만 아직 구체적인 내용은 계양만큼 나오지 않았습니다. 

부천대장인천계양신도시가 완성되면 김포공항 중심으로 수도권 서부 산업벨트가 완성됩니다.

<교통>

S-BRT를 중심으로한 교통편리한 친환경 자족도시를 얘기하고 있습니다. 부천 대장에서 김포공학역과 7호선 부천종합운동장까지 연결되는 S-BRT가 핵심입니다. 

서울역까지 30분 여의도까지 25분이 소요될 것으로 보입니다. 

하지만 아쉬운점은 철도교통입니다.

원종 홍대선을 얘기하지만 아직 예타도 통과하지 못했기 때문입니다. 그래서 아마 좀 많이 다른 신도시들보다 좀 주목을 덜받았지 않았나 싶습니다.

가장 기대를 걸어볼만한것은 GTX-D노선입니다. 사업타당성에 대해서 아직 조사중이지만 현재 많은 사람들이 필요성을 얘기하고 있고 정치적인 압박까지 있으면서 사업 가능성이 높아지고 있습니다.

부천 대장 지구 현재 아파트 가격은 7억대정도를 하고 있습니다. 시세보다 30%정도 저렴한 가격에 분양을 하게 되니까 분양가는 4억 중후반대를 할 가능성이 가장 높습니다. 

3기신도시는 그리고 사전청약을 하게됩니다. 일단 2021년 7~8월 인천계양이 1100세대 예정되어 있습니다. 2021년 11~12월에는 부천대장이 2000가구 청약예정입니다.

2022년에는 더 많은 물량이 계양과 대장에서 각각 1500, 1000세대 분양할 예정입니다. 

특히 계양은 토지보상문제가 다른지역보다 더 빨리 끝나서 가장 먼저 청약과 입주가 이루어질 가능성이 높습니다. 

인천이나 부천쪽에 구도심에 거주하시는 분들이라면 분명 다 한번쯤은 노릴만한 곳이 바로 부천 대장지구와 계양지구가 아닐까 싶습니다. 

요즘 집값이 너무 많이 올라서 아직 집을 가지고 계시지 못한분들은 정말 더더욱 어려울 것입니다. 지금까지 집이 한번도 없으셨던 분들이라면 생애최초 요건을 잘 살펴보시고 , 또 신혼부부시라면 신혼특공을 노리셔야 겠습니다.

미리미리 잘 준비해보시고 꼭 3기신도시가 아니더라도 내집마련은 빠르면 빠를 수록 좋습니다. 여러 부동산 정보들을 미리 살펴보시고 비교해보신뒤 청약 당첨 되시기 바라겠습니다. 

많은 분들이 전원생활 귀촌이나 귀농을 꿈꿉니다. 저 또한 마찬가지로서 게속해서 귀촌할 준비를 하고 있습니다. 하지만 막상 도시의 모든 인프라를 버리고 시골로가기에는 또 두렵고 무서운것도 사실입니다. 

전 도시에서 나고 자라서 시골생활을 안해본것도 아주 큽니다. 그래서 농막주택을 갖다놓고 세컨하우스로 주말살이를 할것인지, 시골집 빈집을 저렴하게 매매하거나 무상임대해서 먼저 살아보면서 괜찮으면 귀촌하는것이 더 좋다고 생각하게 되었습니다.

따로 전원주택 짓기, 또 농막주택, 컨테이너하우스에 대해서는 많이 다루었으니 오늘은 시골빈집을 구하는 방법에 대해서 좀 이야기 해보도록 하겠습니다.

요즘 농촌이 공동화되는 현상이 벌어지고 있습니다. 인구는 감소하고 있고, 시골에 젊은이들이 60대 70대입니다. 그리고 빈집도 아주 쉽게 볼 수 있습니다. 시골에 가다보면 심한경우에는 마을의 절반 가까이가 빈집인 경우가 많고 꼭 마을 마다 1~2채정도씩은 빈집이 있습니다.

이 빈집의 컨디션 상태도 상당히 다른데 거의 폐가가 되어가는 빈집도 있고 반대로 멀쩡한데 사람이 살지 않는집도 참 많이 있습니다. 

아무래도 구매하려고하는 입장에서는 썩어서 곰팡이까지 슬고 동물들의 흔적이 있는 빈집보다는 잘 관리가 되어있고 멀쩡한 빈집이 더 좋겠죠? 

"근데 문제는 이 빈집을 사려고해도 살 수가 없다는 것입니다" 

근처 부동산에가서 시골빈집을 임대나 매매 문의를 해도 중요한건 매물이 없습니다. 그러나 수요

 즉 사려고하는 사람들은 분명히 많습니다. 그러나 파는 사람이 없습니다 왜 그럴까요? 이 생기는 과정을 잘 이해해야 잘 구매할 수 있습니다. 

대부분 시골에는 젊은이들이 없습니다. 시골에 먹고살게 농사밖에 없는데 당연히 젊은사람들이라고 한다면 나가서 돈을 벌려고 할것입니다.

대부분 노인분들만 남아서 살다가 이분들이 몸이 아파서 치료를 하게되면 집이 비게 됩니다. 도시의 자녀들 집으로 가거나 요양원에 들어가서 치료를 받습니다.

이 상태에서는 시골집을 팔거나 세를 놓지 않습니다. 치료 이후에 집으로 다시 돌아올 수도 있기 떄문입니다. 그래서 집이 비어있는 상태로 짧게는 몇개월 길게는 몇년간 방치가 됩니다.

사람이 집에 1년만 안살아도 마당 잡초가 많아지고 곰팡이가 슬고 동물과 곤충들이 들낙거리며 흉가처럼 변합니다. 치료를 하시다가 노인분들께서 돌아가시고 나면 집은 세를놓기도 팔기도 어려운 상태에 처해집니다. 

이걸 세놓거나 팔려면 수리를해야하는데 여기 몇천만원 이상 들기때문에 그냥 내버려 두는 것입니다. 어차피 고쳐서 팔아봤자 돈도 안되니까 그냥 내버려 두는겁니다. 

토지로 팔려고해도 철거비용이 추가적으로 있으니 더더욱 그렇습니다. 그냥 방치하니까 시골집에 엄청나게 많은 시골 빈집이 생기는 것입니다. 시골 부동산에서도 워낙 소액이라 적극적으로 판매하지도 않습니다.

먼저 인터넷에서 시골빈집에 대한 정보를 찾아볼 수 있습니다.

귀농귀촌종합센터 / 농어촌알리미 / 인터넷 귀농카페

정부가 운영하는 사이트에서는 자료도 오래되고 정보가 잘못된 경우가 상당히 많이 있습니다. 여기에  상태가 좋은 것도 그렇게 많지 않습니다. 그리고 솔직히 민간 인터넷 귀농카페에서는 이게 사기인가? 항상 자꾸 의심해보게 됩니다. 

이런 시골집에 대한 시세는 도시 아파트처럼 정확한 가격을 메기기 어렵기 때문입니다. 

어느정도 괜찮은 매물은 일단 인터넷에서 체크를 먼저 1차적으로 해보는 것입니다.

어느정도 인터넷을 둘러보고 시세라든가 그런 감각들을 파악하시는데 참고가 되시면 좋겠습니다. 그 다음에 이제 해야할 것은 직접 내가 살고싶은 동네 찾아가기입니다.

그 지역에서도 상태가 너무 오래방치되어서 문제가 되기전에 내가 원하는지역에 가서 괜찮은 매물을 얻는게 핵심입니다. 

우선 원하는 지역지자체 귀농 귀촌담당자를 만나봅니다. 해당지역에대한 정보와 부동산을 살펴보고 직접 돌아다녀보는게 좋습니다. 

마을 회관이나 노인정에서 마을 분들을 만나뵙고, 다양한 정보를 습득해 봅니다. 여러차례 방문해서 대인정보를 입수해봅니다.

일단 가장 힘든게 바로 마을주민들의 텃세와 새로운 환경에서 적응하는 것입니다. 우리나라 농어촌지역은 정말 배타적인 경우가 많습니다. 

집을 자주 알아보러 다니면서 자연스럽게 그동네 분위기 파악을 먼저 해야합니다.

그리고나서 그 마을분위기를 파악해야합니다. 여기에 법적인 문제도 확인해 봐야합니다. 집주인과 땅주인이 별도인경우가 많고 지적도 일치하지 않아서 각종 땅문제로 골치아파질때가 많습니다. 

이런 법적으로 어려운상태가 같은동네사람들은 별 문제가 안되지만 새로 들어온 외지인이라고 한다면 더 어려워 질 수 있습니다. 설계사무소와 지자체, 그리고 마을주민과 협의후에 진행해야 합니다.

초기에는 매입보다는 연세나 월세, 임대로 먼저 한번 진행해보고 그 이후에 구매하시는것을 추천드리겠습니다. 1년에 100만원 이내나 관리차원에서 아예 무료로 임대해주는곳도 있으니 확인해보시면 좋겠습니다.

시골빈집은 낙후되어 있는경우가 상당히 많습니다. 아무리 관리가 잘되어있다고 하더라도 수리비가 꽤 많이 든다는 것을 미리 알아두어야 합니다. 

그래서 가성비를 생각한다면 기존집 + 따로 기거할 작은집을 증축하는것도 아주 좋은 방법입니다. 기존 집이 이으므로 작은 면적의 증축신고는 큰 비용 없이 진행할 수 있습니다.

6평 이하 농막주택을 사서 가져다 두는 방법도 아주 좋은 방법입니다. 단열이 잘된 방과 화장실이 있는 것을 주거용으로 사용하고, 기존집은 수납공간이나, 창고로 이용하면 되겠습니다.

요즘 농막주택은 대략 6평규모 3000만원정도면 아주 괜찮은 농막주택을 구입할 수 있게 되겠습니다. 

오늘은 시골빈집에 대해서 쭉 알아보았습니다. 점차 인구가 줄어들고 농촌이 소멸할 위기에 처해졌는데 많은 사람들이 빈집을 세컨하우스나 이주용도로 사용한다면 농어촌 지역의 경제도 살아나고, 관광자원도 더 많이 개발될 것입니다.

더 많은 적극적인 행정지원과 마을주민들과의 협력 이런것들이 이루어지고 자연과 함께 시골에서 살고싶어하시는 분들이 만족스러운 전원생활이 될 수 있었으면 좋겠습니다.

작게나마 제가 귀촌 시골빈집에 대해 공부한 내용이 여러분께도 작게나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.