재개발로 인해서 지역주택조합 관련해서 혹은 건축주분들이 종종 궁금해하는게 PF대출이란 것이 무엇인지에대해서 물어보시는 분들이 많습니다. 오늘은 이것에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

PF대출이란 Project Financing의 약자입니다. 건축주가 마음에 드는 땅이나 개발할만한 곳을 발견합니다. 혹은 지역주택조합에서 아파트나 다세대주택들을 지으려면 땅도사고 건물도 올려야합니다. 

서민들에게 십시일반 돈을 모아서 아파트를 짓는것이다보니까 돈이 부족할 수 밖에 없습니다. 개발사업이라는 프로젝트를 위해서 지역주택조합이 금융을 받는 것이 PF입니다.

그리고 이걸 은행에서 받게 되면 PF대출이 되는것입니다. PF대출은 여러가지가 있습니다. 땅을 금융기관에 담보로 근저당을 설정한 이후 돈을 빌려올 수 도 있습니다.

그리고 브릿지 대출이라는 것도 일종의 PF대출입니다. 아파트를 완공시에는 이 지가상승과 아파트 건물이 상승되어서 돈을 갚을 수 있는데, 현재 땅이 일부밖에 없어서 담보잡힐것도 없습니다. 일단은 브릿지로 담보가 없이 받는것입니다.

그러나 브릿지 상품도 담보가 그냥 아무것도 없이는 불가능합니다. 금융기관에서는 지역주택조합원들의 신용을 담보를해서 신용대출을 받게 되는 것입니다.

지역주택조합은 조합원의 신용을 담보로 받는 것인데 각 조합원들이 5000만원씩 받을 수 있는데 이런 사람들이 200명이다라고 한다면 100억을 대출 받아서 그 돈으로 땅도 사고 아파트도 짓고 하는 것입니다. 

신용이라고는 하지만 향후 해당 개발사업이 다 완료되고 나서 얼마정도의 가치가 있을지 판단하고 금융사와 함께 진행하는 것입니다. 

금융사에서 향후 지가상승분과 주변 분양가까지 다 따져서 최대 70%까지 밖에 나오지 않습니다. 은행에서 수지타산 분석을 해서 사업성이 있다고 한다고 한다면 진행하게 됩니다. 

땅값 + 검출비 + 일반부대비 + 금융비 이 중 70%가 나오게 됩니다. 100억이라고 친다면 70억이 나오고 30억은 본인들이 돈이 있어야합니다. 

그러나 자기 부담금이 작으면 작을수록 좋습니다. 그런데 토지유동화라라는 것이 있습니다. 토지 유동화까지 금융기관에서 인정이 된다면 자기부담금이 확 줄어듭니다. 여기에 기 투입비용으로 지금까지 들인 돈까지 합하면 30억이 아니라 10억만으로도 진행할 수 있게 되는 것입니다.

결국은 지역주택조합은 중도금 대출이 PF대출과 브릿지 대출이됩니다. 

1) 신용이 안되는 조합원

그런데 신용이 안되는 조합원이 문제가 되게됩니다. 신용이 나빠서 중도금대출이 어려우니 중도금을 낼수가 없어서 조합원에서 제명되는 경우가 되는 문제가 될 수 있습니다.

2) 이미 한도 초과

또한 내가 신용이 된다고 하더라도 다른 은행의 상품들을 많이 이용해서 한도가 내 소득금액을 꽉 채웠다면 조합원분들이 문제가 될 수 있습니다.

3) 사업성평가와 검토

그리고 금융기관에서 과연 해당 지역개발을 할때 사업성을 어떻게 봐줄것인지를 잘 설득하는 작업들이 필요하겠습니다. 시공사와 어떻게 협의를 봐서 기투입비용을 맞출것인지, 은행과 어떻게 협의를 봐서 토지유동화자금을 땡길 수 있는지 살펴봐야합니다.

지금까지 PF상품과 브릿지 상품에 대해서 알아보았습니다. 결국은 지역주택조합원의 신용을 담보로한 상품이라고 생각하시면 조금 편하겟습니다. 

부동산 시장의 가격들이 크게 상승하고 전세가격도 많이 오르면서 최근에 정부에서 회의하고 개선책들을 만들어내고 있습니다. 최근에 발표한 내용에 따르면 임대차 3법에 따른 동향을 보여주고 특별공급에 대한 개선 방안이 발표되었다고 합니다.

그중에서 특히나 집이 필요한 신혼부부들에게는 관련된 정책이 어떻게 변경되었는지 미리미리 알아두는게 유리합니다.

국토교통부에 가서 관련된 내용은 아주 자세히 나오게 됩니다. 10월 14일에 부동산시장 점검 관계장관회의를 시행했습니다.

먼저 임대차 3법 시행 이후에 시장동향을 살펴보고 주택공급 기회확대를 위한 주택특별공급제도를 개선 하려고 했다고 합니다.

현재 신혼부부 특별공급 자격같은경우의 현재 기준을 한번 살펴보도록 하겠습니다. 일단은 결혼하고 나서 7년 이내의 신혼부부여야 합니다.

현재 소득기준은 중위소득의 100%까지입니다. 그리고 맞벌이의 경우에는 중위소득의 120% 이하까지만 신혼부부 특별공급 대상자였습니다. 월소득이 세전기준 얼마를 벌어야 이 안에 들어오는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

▶2020년 중위소득 100% 월소득

▶2020년 중위소득 120% 월소득 

자 생각해봅시다 우리가 보통 신혼부부는 2인이 대다수인데 결혼까지 할 정도면 보통 월200만원은 벌게됩니다. (최저시급을 받아도 월 200은 받습니다) 그런데 둘이 합치면 400만원이넘는데 중위소득 120%를 넘어버린다는 것입니다. 

민영주택의 경우에는 우선 75%를 제외한 25%물량에 대해서만 외벌이 120% 맞벌이 130%까지 인정해주었습니다.

그렇다고 신혼부부 특별공급 받겠다고 맞벌이를 포기해야하나요? 지금 맞벌이를 하는 신혼부부가 대다수입니다. 맞벌이를 하지 않으면 삶의 질이 떨어지는데 맞벌이를 안할 수가 없습니다. 

그런데 이제 앞으로 이 신혼부부 특별공급의 수준을 조금 더 완화해준다고 합니다. 

일단은 기존 외벌이 100%와 맞벌이 120%에 속하는 분들은 70%우선공급에 해당되게 됩니다. 그리고 나머지 30% 물량에 대해서 소득기준을 완화해주게 됩니다. 

중위소득 100% 120%에 속하는 우선적으로 70%먼저 하고 나머지 30% 물량에 의해서 공공주택은 외벌이 소득기준 130%로 맞벌이의 경우에는 140%까지도 완화됩니다.

우리가 잘 아는 브랜드 아파트인 민영주택의 경우에는 30%에 한해서 외벌이 140% 맞벌이 160%까지도 올라가게 됩니다. 

 그렇다면 2020년 기준 중위소득으로 얼마일까요? 

▶2020년 중위소득 130% 월소득

▶2020년 중위소득 140% 월소득

▶2020년 중위소득 160% 월소득

우선적으로 기존에 100% 120%에 들어왔던 분들은 먼저 물량들을 가져가시고 나머지 분들에 있어서 소득기준이 완화되었기 때문에 충분히 불만을 조금은 잠재울 수 있고 실제로 중위소득 2인가구 4787,000원이라는것은 조금은 현실적인 금액이 아닐까 싶습니다. 

이를 통해서 무주택 신혼가구의 약 92%가 특별공급 청약자격을 갖게 된다고합니다.

3기 신도시같은 경우에는 생애최초나 신혼부부특별공급 물량들이 많이 배정되어 있는데 이를 노리는 신혼부부들은 자세히 살펴봐야 하겠습니다. 향후 생애최초 특별공급 자격이 완화된 내용도 포스팅 하도록 하겠습니다. 

조금 안타까운 분들은 이렇게 소득기준이 완화가 되는데 이걸 모르고 그냥 기존 주택을 비싼 돈주고 매입하신 분들이 안타깝습니다. 하지만 지금 이렇게 발표가 된 상황인데 모르고 매입하려는 분들은 잠시 좀 더 신중하게 고려해야하지 않을까 싶습니다.

주변에 신혼부부 특별공급 대상자가 되실분들인데 지금 구매하시려는 분들이 있다면 공유해주셔서 알려주신다면 좋겠습니다. 

국민연금 중에서 수령연령이 이제 다 되어서 지급받는 연금을 노령연금이라고 합니다. 아마 대표적인 급여혜택이 이 노령연금일 것입니다. 수령연령이 되었을때 국민연금 가입기간이 120개월 이상 즉 10년이상 납입했다면 받을 수 있습니다. 

내 상황에 따라서 이 연금수령시기를 더 빨리 받을수도 있고 더 늦게 받을 수 있습니다. 조기노령연금 이라는 것이 있고 연기노령연금이라는 것이 있는데 한번 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

그러나 최근에 은퇴시기가 빨라지고 있습니다. 보통 50대후반 혹은 60대초반에는 퇴직을하게 됩니다. 그 이후에 마땅한 일자리를 찾기도 어렵고, 또 그 일자리를 유지하기에도 건강이 허락하지 않습니다.

은퇴하고나면 오히려 더 쓸게 많이 느껴지는 것도 있습니다. 회사다닐때에는 회사일 때문에 바빠서 회사출퇴근 이후에는 돈쓸일이 없었는데, 은퇴 이후에 시간이 많아지니 어딘가 잠시 나가서 밥한번 사먹고 커피한잔해도 다 돈입니다.

들어오는 소득은 없는데 나가는 지출은 비슷 소득이 없다면 당장 생활비를 써야합니다. 그렇다면 우리는 국민연금 수령 시기를 앞당길수 있습니다. 최대 5년을 앞당길 수 있습니다. 소득이 없을때 미리 받아서 사용하기 시작한다면 안정적으로 사용하는데 장점이 있습니다.+

하지만 1년을 앞당길때마다 연금액이 6%씩 하향조정됩니다. 미리 받을 수록 여유롭지만 감액된 비율이 지급되고 감액된 비율이 평생 적용됩니다. 

조기노령연금 수령을 받으려면 월평균소득금액이 기준 미만이면 해당이 되는데 2020년 기준 근로소득 연봉 4000만원 미만 사업자소득 연간 2900만원 미만이라면 신청할 수 있습니다. 

어떤 분들은 반대로 늦게까지 일하시는 분들도 있습니다. 65세가 아니라 70세까지 일하시는 분들도 요즘은 많이 볼 수 있습니다. 이런경우에는 나이가 들어서도 계속적인 소득이 있으니 당장 연금을 받을 필요가 없는 것입니다. 

그래서 연금을 수령하는것을 늦출 수 있는데 살날이 얼마 안남았는데 늦추면 손해 아니냐? 라고 할 수 있습니다.  아까와는 반대로 늦게 미룰 수록 월 받을 수 있는 금액은 늘어납니다.

연금을 뒤로 미루는 것은 연기노령연금이라고 합니다. 이또한 마찬가지로 최대 5년까지 미룰 수 있고 1년을 미룰때마다 7.2%씩 상향조정됩니다. 

내가 연금을 받기시작한 시점으로부터 몇살이나 더 살 것이냐? 이게 문제인 것입니다. 내가 100살까지 살 자신이 있다? 솔직히 100살까지 아니고 90살까지만 산다고 하더라도 조기노령연금보다는 연기노령연금이 유리합니다.

조기노령연금은 생활상 어쩔 수 없이 국민연금을 타야할 상황이거나 조금 젊을때 여유있는 삶을 살고 싶으신분들은 받을 수 있지만 5년 면저 받기시작해서 17년까지는 일반 노령연금과 총 수령액이 비슷하지만, 17년 이후부터는 총 수령액이 감소하게 됩니다. 

예를들어 62세에 받아야할 노령연금을 57세에 빨리 당겨서 받았다고 친다면 

17년 후인 73세까지는 1190%를 수령하게 됩니다. 원래 수령연도인 62세부터 수령하는 분은 1200%를 수령하게 됩니다.

그러나 그 이후부터는 큰 차이가 납니다. 2020년 한국인 기대수명이 82세라고 한다면 아무래도 적게 받게 됩니다. 

예를들어 마찬가지로 62세에 받아야할 노령연금을 소득이 있어서 67세까지 뒤로 미루었다고 한다면 5년동안 7.2%씩 36%가 증액된 금액을 받을 수 있습니다.

노령연금을 받는 기간에 소득이 일정기준(사업자 월 244만원, 근로소득 338만원)을 넘는다면 노령연금이 감액되기에 이를 고려해야합니다. 

일반노령연금보다 유리해지는 나이는 정확하게 62세 연금수령자 기준으로는 80세부터입니다. 최근에 평균연령이 훨씬 높아짐으로서 90세까지 사시는 분들이 많은데 이런분들은 연기노령연금을 받는 것이 좋습니다. 

현재 나이가 연금수령액 나이가 되어가는데 사업소득이나 근로소득이 많아서 노령연금을 계속 뒤로 미루는게 훨씬 유리합니다.

조기수령연금과 연기노령연금 각자의 경제상황에 따라서 건강상태에 따라서 신중하게 선택하셔야합니다. 내가 지금 소득이 있고 오래살것 같다? 뒤로 미루세요. 

당장 굶어죽을것 같다. 미리 받아야합니다. 건강이 나쁘다? 미리 받아야 합니다. 

한번 잘 비교해보시고 선택하시기 바라겠습니다.

많은 사람들이 금융상품을 이용할때 대부분 일반 신용상품들을 이용하려고 합니다. 물론 아무것도 묶여있지 않은 신용으로 하는 것이 더욱 깔끔하게 느껴질 수 있습니다.

하지만 금융권에서는 어떠한 담보를 잡을 수 있다면 더욱 신뢰할 수 있고 또 그만큼 금리나 신용등급에 영향도 덜주게 됩니다. 

오늘은 자동차담보대출 우리가 타고다니고 운행중인 차량을 가지고 대출을 할수있는 상품에 대해서 한번 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

금융사에서 취급하는 자동차담보대출은 모두 무입고가 원칙이고 입고는 없습니다. 입고는 금융사에서 취급하지 않고 자동차를 만약에 어디에 맡겨야한다고 한다면 이런것 들은 대부분 사채뿐입니다.

소위 말하는 무입고 상품이라는것은 자동차를 맡기지 않는다는 겁니다. 그렇기 떄문에 계속 운행할 수 있다는 장점이 있습니다.

아마 가장 많은 분들이 궁금해 하실 부분이라고 생각합니다. 자동차는 보통 할부로 구매하게 됩니다. 예를들면 4000만원짜리 자동차를 할부로 구매했다고 가정해봅시다.

현재 차량시세는 3500만원이고, 아직 할부가 3000만원은 남았습니다. 그렇다면 할부가 많이 남았으니 500만원밖에 나오지 않을것 같습니다. 하지만 그렇지 않습니다. 

여기서 알아야할게 캐피탈사나 카드사에서 자동차에 대한 근저당 설정금액이라는 것이 있습니다. 보통은 그렇게 높지 않은 경우가 많습니다. 차량시세에서 근저당 설정금액을 제외하고 난 나머지 금액이 담보로 나올 수 있게 됩니다. 

근저당 설정금액이 500만원이라고 한다면 차량시세 3500만원 - 500만원 해서 3000만원이라는 금액이 한도로 산출되게 됩니다. 

이런경우에는 더욱 더 간편합니다. 내가 4000만원짜리 차량을 현금으로 이미 다 샀고 차량시세가 현재 똑같이 3500만원이라면 얼마나 나올까요?

현재 소득증빙이 안되신다고 한다면, 현재 차량 시세만큼 3500만원 만큼은 한도로 대출이 가능합니다. 그러나 소득이 있으신 분들이라면 이보다 더 많은 금액이 나올 수 있습니다.

차량시세 + 신용까지 합산해서 더 많은 금액을 인정해주기 때문입니다. 많게는 5000만원 이상까지도 나올 수 있게 되겠습니다. 

자동차 담보대출 최초에 그냥 담보로 사용하게 된다면 금리가 그렇게 비싸지 않습니다. 하지만 중고차를 담보로하여 추가 대출상품을 이용하게 되면 금리는 아무래도 더 비쌀 수 밖에 없습니다. 

그리고 차량의 상태와 개인의 신용등급에 따라서 3%이내로 들어오는 상품도 있는 반면 20%가까이 되는 상품까지 달라집니다.

몇가지 상품들을 간단히 비교해보도록 하겠습니다

1) 현대캐피탈

- 자격 : 본인명의 출고한지 13년 이내 차량

- 한도 : 최소 300만원 ~ 최대 5000만원

- 금리 : 연 2.9% ~ 19.9%

2) 우리은행

- 자격 : 6개월 이상 근로중인 근로소득자 5년 이내 차량

- 한도 : 신차 최대 6000만원, 중고차 최대 4000만원

- 금리 : 연 1.91% ~ 3.09%

3) 페퍼저축은행 

- 자격 : 본인명의 차량 소유

- 한도 : 최대 7천만원

- 금리 : 연9.9% ~ 23.9% (친환경차 연 1~4%우대금리)

자동차담보대출에 대한 자세한 내용은 각 금융사 홈페이지 참조하시기 바라겠습니다.

공동명의의 차량의 경우에는 차량담보 상품이 불가능한 경우가 대부분입니다. 여기에 상품마다 차이가 있긴 하지만 차량의 출고기간이 일반적으로는 5년 ~ 8년 이내로 들어와야합니다.

특히 이미 출고된지 10년이상된 차량의 경우에는 감가상각이 많아졌기 떄문에 금융사에서 해당 상품을 이용할 수 없습니다. 

자영업자들은 세금문제때문에 소득을 100% 다 신고하시는 분들이 많지 않습니다. 그렇기 때문에 아무래도 소득이 낮다보니까 또 그만큼 금융권에서 신용상품을 이용하는게 어렵습니다. 그런 분들에게는 괜찮은 방법일 수 있겠습니다.

또한 현재 근로자분들이라고 하더라도 비싼이율을 내고 신용상품을 이용하고 계신분들이라면 한번 잘 비교해보시고 더욱 저렴하게 이용할 수 있다면 채무를 통합하면서 대환해보시는것도 좋겠습니다. 

고금리를 쓰고 있어서 매달 원리금 납부로 인해서 생활비가 허덕이는 분들은 어떻게 하면 더 낮은 금리로 갈아탈수 있을까 생각들 합니다. 

그런데 이렇게 대출을 갈아타는 것이 쉽다면 솔직히 아무도 고금리를 이용하지는 않겠죠? 

사실상 현재 금융기관에서 고금리에서 저금리로 바꿔주는 상품은 없습니다. 

왜냐면 돈이 안되니까요? 금융사도 땅파서 장사하는게 아니라 돈벌기 위해서는 고금리 상품을 팔아야하고 유지시켜야합니다.

그럼에도 불구하고 방법이 아예 없는 걸까요? 사실 방법은 있습니다. 그러려면 상품에 대해서 알아야하고 나 자신에 대해서 알아야 합니다.

보통 지금 고금리 상품을 이용하고 있는분들을 본다면 대부분 신용등급이 낮아서 고금리를 이용하고 있는 것입니다. 

보통 이런분들은 한군데에서만 대출이 있는게 아니라 여러군데에서 카드론도 받고, 현금서비스도 받고, 신용대출도 받고 분산되어 있는경우가 많습니다.

분산되어 있다보니까 관리가 잘 안되고 그러다보니 연체가 되면서 신용등급이 떨어지게 됩니다. 

이렇게 떨어진 신용등급을 올려야만이 낮은금리로 갈아탈 수 있는 것인데, 신용등급이 그대로인 상태에서 채무통합도 하고 저금리로 갈아타는건 불가능합니다.

일단은 채무통합을 해서 여러곳에 분산되어 있는 채무를 하나로 만들면 신용등급이 오르게 됩니다. 

그런데 이렇게 채무통합을 하기 위해서는 기존의 채무를 다 갚아야하는데 은행에서는 낮은금리로 그 채무만큼의 돈을 빌려주는 곳이 없습니다.

그래서 보통 "통대환"을 하는 금융업체들이 대신 그 돈을 한번에 갚아주고 다시 그 돈을 금융업체에 주면서 수수료를 받아가게 됩니다. 

만약에 지금 내가 신용등급이 높다면 통대환 업체 말고 그냥 저렴한 금리로 받아서 한꺼번에 여러개의 고금리 상품들으 갚아서 채무통합부터 하시기 바랍니다.

채무통합을 하면 통합이 되게되니까 신용등급이 오르게 됩니다. 오른 신용등급을 바탕으로 다시 저금리 상품으로 갈아타게 되면 이자 지출이 감소하고 월 납입해야할 원리금 부담이 줄어들게 됩니다.

만약에 연 20%내던것이 10%초반이나 잘하면 10%이내로 들어오게 된다고 한다면 이자부담이 절반이 줄어들게 되는 것입니다. 

그리고 매달 쓸 수 있는 생활비가 높아지고 원금을 갚아도 더 빨리 갚을 수 있습니다.

수수료입니다. 통대환 업체도 땅파서 장사하는게 아니라 수수료 때문에 하는 겁니다. 

통대환업체들 중에서는 믿을 수 있는곳도 있지만 무조건적으로 뭐 가능하다고 하는 업체들은 사기일 가능성도 있습니다. 

사실 통대환 업체는 사기라기보다는 대환대출 진행중에 문제가 생겨서 안되는 경우가 상당히 많다고 합니다. 

정작 통대환으로 업체에서 먼저 돈을써서 채무자의 빚을 통합까지 했는데 정작 통합된 금액만큼 돈이 나오지 않아서 문제가 생기는 경우가 많다고 합니다. 그래서 사기라는 말이 나오는 겁니다. 

그래서 통 대환대출 조건은 생각보다 까다롭습니다. 이 조건들을 살펴보시고 업체를 선정할때 기준이 되면 좋겠습니다.

하지만 이마저도 쉬운일은 아닙니다 자격조건도 까다롭고 불가능한경우도 상당히 많습니다. 한번 상세히 보면서 자신에게 해당되는지 살펴보시기 바랍니다.

<직업>

4대 보험 적용되는 직장인에 1년이상 재직하고 있어야 합니다. 큰 대기업이나 상장사 같이 안정적이고 높은 급여의 직장이라고 한다면 6개월 이상이라고 해도 가능합니다. 아쉽게도 프리랜서가 자영업자의 경우에는 소득이 불안정하기 떄문에 불가능한 경우가 많습니다. 

<소득>

연봉기준은 연 2000만원 이상은 되어야 합니다. 연소득이 2000만원이 안된다면 DTI에 걸려서 통대환시 통대환업체에서 먼저 돈을 갚아주고 다시 은행에서 그만큼을 빌려야하는데 이게 불가능해지기 때문입니다.

<신용등급>

신용등급은 나이스의 경우 7등급 이내로 들어와야하며 올크레딧의 경우에는 8등급 이내로 들어와야 합니다.

<연체기록>

최근 1년 내에 연체기록이 없어야합니다, 다중연체기록도 없어야합니다. 장기연체기록도 없어야 합니다. 소액이라도 연체 부분에서는 항상 신경쓰셔야합니다.

<부채비율>

부채비율은 소득에 따라서 크게 달라집니다. 연봉대비 일반적으로 200% 이내로 부채비율이 되어야 가능할 수 있습니다. 소득과 마찬가지로 은행에서 다시 빌릴때 문제가 되기 떄문입니다. 공무원이나 공기업의 경우에는 최고 250%까지도 가능하다고 합니다. 

1) 채무불이행 이력이 있는 사람 3개월이상 연체를 했다가 갚으면 이 기록이 남습니다. 5년동안 남습니다. 

2) 1년이내 단기연체 이력도 안됩니다. 

3) 다중연체이력

4) 현금서비스 과다이용이력

5) 최근 3개월 이내 나이스 8등급 올크레딧 9등급

6) 연봉대비 저금리 대출 비중이 높은분들 

7) 과다대출자

상당히 생각보다 여러가지 어려운 부분이 있습니다. 지금 저 조건에 해당되서 대환대출조건이 안되는 분들이라면 일단은 어떻게든 하나씩 적은 채무부터 갚아나가면서 건수를 줄이시고, 줄이면서 또 신용등급을 올려야합니다. 

올라간 신용등급을 바탕으로 신용 상품이나 담보상품을 받아서 줄이시는게 좋습니다.

삶에 돈이 없고 쪼들리면 비합리적인 선택을 하기 마련입니다. 이곳저곳에서 한번 천천히 비교해보시고 나에게 유리한 가장 현명한 선택을 하시기 바라겠습니다.

요즘 평생직장은 없어도 평생 직업은 있어야하는 시대입니다. 그중에서 세금의 비중이 커지면서 세무사의 수요도 점점 늘어나고 있는 추세입니다. 세무사는 세금과 관련된 전문직으로서 조세와 관련된 신고나 신청, 청구의 대리업무나 상담을 해줍니다. 

세무사가 되기위해서는 세무사시험을 통과해야하는데 이 세무사 시험에 대해서 한번 알아보도록 하겠습니다. 

세무사 자격증이 있어야만이 기장이라는 것을 할 수 있습니다. 기장과 조정과 같은 세무사가 할 수 있는 대리업무들을 세무사 자격증이 있어야만 하기 떄문에 세무사가 되기위해서는 세무사 자격증 시험을 보아야만 합니다.

진입장벽이 있다는것은 아무나 할 수 없다는 것입니다. 세무사 시험 통과하기는 어렵지만 그럼에도 통과하고나면 더욱 가치있는 자격증입니다. 있으면 좋은 자격증이 아니라 있어야만 하는 자격증이기 떄문입니다.

세무사 시험과목은 어떻게 될까요? 보통 1차와 2차로 나누어서 2번 시험을 보게 됩니다. 1차시험은 객관식으로 보게됩니다. 과목 자체는 여러개가 있습니다.

1차시험에서는 재정학, 세법학개론, 회계학개론, 상법으로 총 4개가 있습니다. 재정학으로서 경제를 보게 됩니다. 정부와 관련된 재정학을 배워야 합니다. 

세법학 개론, 회계학개론, 상법을 배우게 됩니다. 이중에서 세법학개론과 회계학 개론은 세무사로서 활동하게 되면 직접적으로 연관있는 내용입니다. 

1차 시험 전에 영어점수를 따야합니다. 토익점수 700점이 넘어야하고 이를 대체할 수 있는 영어점수도 있습니다. 이게 안되면 1차에서 따로 영어시험을 봐야합니다. 

1차시험은 영어과목을 제외하고는 각과목 점수 40점이상 평균점수 60점 이상이면 합격이 됩니다.

2차시험은 논술형입니다. 세법학 1부와 2부로 나뉘어져 있습니다. 2차과목은 재무회계와 원가관리를 헷갈릴 수 있습니다. 

재무회계는 기업에서 회계처리하는것을 법에 맞추어서 하는부분들이 많이 나옵니다. 원가관리는 전문적으로 원가와 마진을 보는것이 회계학 1부입니다.

세법학 2부는 세법에 관련된 모든 세법을 넣어놨습니다. 2부쪽은 특히 암기와 관련된 부분들이 있고 암기를 어찌되었든 해야하기 떄문에 암기 부분에서 고득점을 노리는것이 좋습니다. 암기이기 때문에 답이 명확하기 떄문입니다.

2차시험은 마찬가지로 40점이상 평균점수 60점이상이어야 합격이 가능합니다.

세무사 시험은 1년에 한번있습니다. 2020년 일정은 이미 끝났습니다. 2020년 일정을 살펴보면 

1차 : 3월에 원서접수 > 서류제출 > 8월 시험 > 9월 합격자 발표

2차 : 3월에 원서접수 > 12월 시험 > 2021년 3월 합격자 발표

보통 3월에 원서접수를 받고 8월에 1차시험 2~3달뒤에 2차 시험을 보게 됩니다. 응시료는 3만원입니다.

최근 5년간의 통계를 본다면 1차 합격률은 약 30%정도 되지만 2차 합격률은 10%초반으로 엄청 줄어들게 됩니다. 

보통 한해에 1만명이 도전을 하지만 정작 합격은 2500명정도하게되고 2차에서는 6000명정도가 지원하지만 합격은 600명정도로 얼마 하지 못하고 있습니다. 

충분히 도전해서 세무사가 된다면 많은 곳에서 활용할 수 있는 자격증입니다. 

1차시험을 보고나서 2차시험을 볼때까지 시간이 얼마 없습니다. 적게는 2달 많아야 3개월입니다. 만약에 1차시험을 보고나서 다음해까지 좀 여유를 두고 공부를 많이하는 경우가 많습니다.

또한 1차를 떨어지고나면 1차와 2차를 동시에 공부하면서 1년동안 열심히 공부해서 1년에 동차 둘다 붙는경우도 있습니다. 

세무사시험 공부는 주로 학원을 많이가나 요즘에는 온라인클래스도 많이 나오고 있습니다. 좋은 강사와 좋은 온라인 클래스를 채택해서 공부를 하는것은 독학하는 것보다 훨씬 나은 성과를 보여주는 경우가 많습니다. 

또한 전년도나 전전년도에 합격한 사람들의 노하우와 기출문제들을 다시 풀어보면서 분석해야합니다. 

보통 수험 준비기간은 2년~3년정도로 꽤 오래걸리는 시험입니다. 길게는 4년 ~ 5년이나 걸리기도 합니다. 정말 빡세게 하면 1년 ~ 2년내에도 자격증을 취득할 수 있으니 길게 끌지 마시고 2년안에는 취득하시기 바라겠습니다.

세무사 시험 쉬운 시험은 절대 아닙니다. 외워야 할것도 많고 또 내용들을 이해해서 잘 써내야합니다. 하지만 따기 어려운 자격증인만큼 평생직업으로서 대우받을 수 있습니다.

세무사 자격증만 가진다고해서 어떠한 능력이 생기는 것은 아닙니다. 자격증을 취득한 이후에는 또 다시 사람들을 대하면서 실력을 쌓아야합니다. 

수험기간을 짧게잡고 올인해서 공부를해서 자격증을 취득하고 시작점에서 다시 배운다는 마음으로 사람을 상대하는 방법을 배우면 성공적인 세무사가 될 수 있겠습니다.

주변에서 흔히 볼 수 있는 직업 중에 하나가 사회복지사입니다. 우리나라가 고령화가 되면서 사회복지사는 국가적으로 계속해서 필요성이 대두되고 있는 직업입니다. 

사회복지사는 그렇다면 어떤일을 하는지 어떻게 취업하는지 급여와 월급까지 현실적인 이야기를 해볼까합니다.

사회복지사는 어떤 직업일까요? 사회복지에 대한 이야기를 해보자면 상당히 포괄적인 개념을 가지고 잇습니다. 사회복지사는 가장 어려운 이들을 돌보고 사람들을 변화시키는 직업이라고 볼 수 있습니다. 

주로 복지관에서 일하게 되게 됩니다. 지역사회복지관은 종합사회복지관이라고 불리고 장애인복지관, 노인복지관은 단종복지관으로 일을하게됩니다.

지역사회 복지관은 모든 주민들의 보편적 복지를 위해서 일하는 커뮤니티센터의 역할을 하게 됩니다. 어려운 사람들이나 소외계층을 발굴하고 도와주는 일들을 하게 됩니다. 

케어센터 뿐만아니라 지역사회내에서 CO역할, 커뮤니티 공동체를 만들고 활성화하는 곳이 바로 복지관입니다. 아직도 많은 사람들이 어려운사람만 찾는 곳이라고 생각을하지만 보편적 복지로 인해서 소외계층 뿐만 아니라 누구나 참여하는 곳을 만들게 됩니다.

단순히 어려운사람을 찾아가서 상담하는 것 뿐만아니라 주체적으로 사회에서 잘 살아가게끔 만들어주는 것이 보통 사회복지팀의 역할입니다.

전문성이 바탕이되어야하는데 여러가지 사회복지 프로그램을 운영해야하기 때문입니다.

일단 일반종합사회복지관에서는 크게본다면 운영/연계/진행으로 나뉘어질수 있다고 생각합니다.

1)운영

회계 행정업무와 시설관리등을 중점적으로 업무를 하게 됩니다. 총무팀이나 시설행정업무 인사관리, 안내데스크, 시설관리 차량관리 조리 등을 한마디로 그냥 총무라고 보면 됩니다

2) 연계

지역사회관리와 상담, 사례관리 홍보등을 진행합니다. 지역사회 시민들을 대상으로 상대하는 업무를 합니다. 상담팀은 사례관리사업, 가족복지사업, 긴급지원사업, 돌봄서비스사업과 같은 사업들을 운영하게되고 지역사회팀은 축제나 행사, 지역복지 연계사업, 도시락배달, 무료셔틀버스, 후원자관리 업무를 하게 됩니다.

3)진행

시설내부에서 이용하는 사람들을 위해 프로그램진행과 교육, 재활, 치료등을 하게 됩니다. 아동~노인프로그램, 방과후프로그램, 인용인 일자리사업, 직업훈련등의 일을 하게 됩니다. 

예전에는 야근이 많았으나 최근에는 많이 없어지고 있는 추세입니다. 거기다가 야근수당도 과거에는 없었으나 최근에는 야근수당적인 측면도 잘 정착되고 있습니다. 과거에는 식대도 거의 주지 않고 배고픈 직종입니다. 

굉장히 전문직종임에도 불구하고 열정이나 자원봉사처럼만 생각을 하지만 최근에는 권익신장이 많이이루어져서 9시부터 6시를 잘 지켜주고 야근을 한다고 하더라도 위탁기관에서 수당까지 챙겨주고 있습니다. 

하지만 아직까지도 비영리시설이기 때문에 급여체계가 일반 직장인보다는 낮은것이 사실입니다.

사회복지사의 연봉은 얼마나 될까요? 복지관에서 일을하게된다면 신입으로 1호봉 실수령액이 월급이 200만원이 안되는 경우가 많습니다. 

우리사회에서 꼭 필요한 중요한 일을 하지만 아무래도 연봉적인 측면에서는 조금 부족한것이 사실입니다. 하지만 연차가 쌓이고 호봉이 계속 높아지게 되면 300만원 400만원까지도 급여가 올라가게 됩니다. 이것도 과거에는 상당히 많이 나아진 편입니다.

사회복지사가 되기위해서는 사회복지사 자격증을 따야합니다. 사회복지사 자격증과 관련된 내용은 따로 포스팅 해둔 내용이 있습니다. 자세한 내용은 확인해보시기 바랍니다.

사회복지사 자격증은 2급자격증이 있고 1급자격증이 있습니다. 

2020/09/21 - [자격증관련] - 사회복지사 2급 자격증 취득방법

자격증을 취득하는게 끝이 아닙니다. 자격증을 준비하면서 복지관에서 자원봉사를 해보는것이 가장 좋습니다. 자신이 하고자하는 방향으로 장애인분야나 노인분야, 종합복지관분야에 대해서 자신이 어떤쪽에 관심이 있는지 살펴보고 해당 관련해서 경험을 쌓아보는것이 좋습니다.

이러한 자원봉사 경험을 통해서 해당분야에서 어떤일을 해야할지 살펴보게 됩니다. 이후 해당 지자체의 한국사회복지사협회 홈페이지에서 구인공고란을 자세히 살펴봐야합니다.

사회복지사는 쉬운직업이 아닙니다. 공적인 일을 한다고 생각해서 편하게 일할 수 있을거라는 환상을 갖고 그냥 돈벌이수단으로만 생각해서는 절대 사회복지사로서 오랫동안 만족하며 근무할 수 없습니다. 내가 이 일에서 어려운사람들을 도와주고 더 나은 사회를 만들기 위해 무언가를 한다는 사명감이 있으신분들이 하신다면 더욱 잘할 수 있는 일입니다. 

한번 직업선택에 있어서 이 부분까지 고려해보시고 각종 다양한 상황들을 고려하셔서 신중하게 선택하시기 바랍니다. 한번더 말씀드리자면 꼭 자원봉사로서 경험해보는것을 추천드립니다.

현재 어쩔수없이 고금리를 이용하시는 분들은 저금리로 대환을 하고 싶어합니다. 그러나 이게 보통 어려운일이 아닙니다. 만약에 대환대출이 쉬웠다면 고금리를 이용하는 사람이 거의 없을겁니다. 

금융사에서 저금리로 대환해주는 금융사는 없다고 보면 되겠습니다. 

저금리가 가능한건 일반 신용상품입니다. 이걸 받아서 고금리를 직접상환하는 것입니다. 이건 대환하는 것이 아니라 일반 신용상품을 이용하는 것입니다. 

2금융권에서 이용하는 것은 채무통합론 상품이지 고금리를 저금리로 대환해주기 위한 따로 만든 상품은 없습니다. 그러니까 대환이라는 것은 어려울뿐더러 불가능하기도 하다는 것입니다.

그렇다면 저금리 대환을 해준다는것은 무엇일까요?

현재 금융사에서 취급하는 대환대출상품은 없지만, 고금리 상품을 이용하시는 분들은 충분히 저금리로 대환이 가능한 부분도 있습니다. 

금융사에서 만든 상품이 아니라, 통대환이라고 하는 것입니다. 통대환은 현재 이용중인 모든 채무를 전액 상환 후 은행에서부터 저금리로 다시 대출을 받는 방식입니다. 

이렇게 한다면 현재 이용중인 고금리 상품 대부분을 부채비율이 낮다면 전액, 높은분들은 일부는 2금융권 갈 수 있겠지만 대부분의 채무를 저금리로 갈 수가 있습니다.

일단 저금리 대환을 할 수 있다는 것이 있습니다. 채무 또한 통합이 되게 됩니다. 이렇게되면 저금리 대환과 채무통합이 되면서 이자지출이 감소하게 됩니다. 

이전에는 연 20%를 내던 이자를 통 대환 한 이후로 연 10% 이내로 줄어들면 이자 부담이 어마어마하게 줄어들게 됩니다. 당연히 이자가 줄어드니 월 납입금액이 감소하게 됩니다. 

채무건수가 줄어드니까 신용등급이 상승하게 되기까지 합니다. 여기에 조건에 따라서 원하는 분에 따라서 추가자금을 이용할수도 있게 됩니다.

이러한 상품은 수수료가 있습니다. 현재 이용중인 모든 채무를 전액 상환하게 되는데 이 상환을 하려면 돈이 있어야 합니다.

그런데 채무자는 돈이 없잖아요. 그래서 이걸 하려면 통대환을 하는 업체에서 대신 상환을 해주고 다시금 은행에서 저금리로 다시 받게 만드는 것입니다. 

그 대신 이 수수료를 받게 되는 것입니다.

누구나 되지 않습니다. 어떤 자격요건을 갖추고 있어야할까요?

1) 직업 

직업은 4대보험이 적용되는 직장인만 가능합니다. 계약직도 가능합니다. 재직기간은 1년 이상은 되어야 합니다. 대기업이나, 상장사같은 경우에는 6개월 이상도 가능합니다. 단 계약직의 경우에는 부채비율과 신용등급을 많이 따지게 됩니다. 프리랜서, 사업자 다 안됩니다.

2) 소득

연봉은 2000만원 이상인 경우에만 가능합니다. 2000만원 이하인 경우에는 은행에서 안나오는 경우가 많기 때문입니다.

3)신용등급

나이스 7등급 이내 올크레딧 8등급 이내

기존의 채무를 다 상환하면 은행에서 1금융권에서 나와야 하는 금액까지 등급이 올라가야합니다.

4)연체기록

최근 1년 이내연체기록, 다중연체기록, 장기연체기록이 없는 사람

5)부채비율

이건 딱 잘라서 말씀드릴수 없습니다. 신용등급이나 소득에 따라서 직업에 따라서 달라집니다. 확실한 것은 연봉대비 부채비율이 200% 이내로 들어와야 한다는 것입니다. 내 연봉이 5000만원이라면 1억까지 가능하다는 것입니다. 요즘 이 부채비율은 조금 더 강화되고 있습니다. 공무원이나 공기업의 경우에는 최고 250%까지도 가능합니다. 

스스로가 한번 판단을하고 내가 이러한 자격조건들이 된다면 가능하지만 되지 않는다면 어떻게해서든 부채비율을 줄이고, 연체없이 살아나갸아 합니다. 

통대환 관련해서는 업체 사기 얘기도 많아서 특히나 주의해야합니다. 내가 자격요건이 안되는데도 무조건 된다고 하는 회사들은 오히려 더 어려울 수 있습니다. 

이곳저곳 한번 비교해보시고서 적합한 업체를 찾으시기 바라겠습니다.

블로그내 링크에도 다양한 금융정보들이 있으니 작게나마 여러분께 도움이 되기를 바라겠습니다.