요즘 초저금리 시대라고 합니다. 적금을 가입하려고 하는데 적금 이자가 고작 1~2%대밖에 안합니다. 그런데 요즘 핫하게 5%금리를 주는 곳들이 최근 몇개 있었습니다.

최근에 적금을 넣으려고 하는 사회초년생 분들이나 괜찮은 적금을 찾으시는 분들에게는 정말 딱 알맞는 상품이라고 할 수 있습니다. 이 적금의 이름은 케이뱅크 코드K자유적금입니다. 

케이뱅크 처음 들어보시는 분들이 많을거라고 생각합니다. 우리나라 최초의 인터넷 전문은행으로서 어찌보면 카카오뱅크보다 조금 더 앞선 인터넷전문은행입니다. 기존은행과 마찬가지로 1금융권 은행입니다.

하지만 그동안 크게 두각을 나타내지 못하고 있었는데 이번에 이렇게 파격적인 금리조건을 내세우면서 다시 한번 세간의 관심을 끌려고 하고 있습니다.

최고 5%의 이율을 주는 적금상품은 요즘 거의 없습니다. 주식도 여러개를 분산투자하는 ETF상품의 경우에도 평균 수익률이 5%정도밖에 안된다고 합니다. 리스크가 아예 없는 적금 상품인데 금리는 무려 5%나 준다고 합니다.

최근 우리나라 경제성장률 세계 경제성장률이 마이너스대라는 걸 생각한다면, 엄청나게 높은 금리임에는 틀림 없습니다.

기본금리 : 2.2%

우대금리 : 최대 2.8%

기본금리만으로도 2.2%로 상당히 높은 금리를 보여주고 있습니다. 여기에 우대금리 다 합하면 5%까지 된다고하는 상품입니다.

우대금리를 받기위해서는 쿠폰을 발급받고 가입을 해야합니다. 가입방법은 다음과 같습니다.

케이뱅크는 카카오뱅크와 마찬가지로 인터넷 뱅크입니다. 기존 고객이 아니라면 어플을 깔아야합니다. 공인인증서 없이 간단하게 어플 설치가 가능하고 가입도 어렵지 않습니다. 신분증 촬영을 해야하지만 문제가 되지는 않습니다.

그리고 이렇게 신규가입자들은 문자로 우대금리 혜택 쿠폰을 발급하게 해줍니다. 우대금리 쿠폰은 아쉽게도 모두에게 발급되는건 아닙니다. 당첨자는 문자로 적금우대금리 쿠폰을 받으면 상품가입시 해당 쿠폰번호를 적어주시면 우대금리 혜택이 적용되어서 가입됩니다.

기존고객은 케이뱅크 이벤트페이지에서 가입이 가능합니다.

쿠폰에 당첨되지 못하면 어떻게되나? 쿠폰에 당첨되지 않는다고 하더라도 스타벅스 기프티콘을 준다고 하니 이 또한 이득입니다. 케이뱅크 핫딜 이벤트 응모는 꼭 해봐야 할 것 같습니다.

최소 1만원부터 최대 30만원까지 1년간 넣을 수 있습니다. 

이렇게 많은 금리를 주다보니 최대 30만원을 채워서 넣는 것이 좋을 것 같습니다. 360만원을 넣는데 5%라고 한다면 1년에 18만원이라는 이자를 주게 되는 것입니다. 

중간에 돈이 필요해도 가입기간 중에 필요한 금액만큼 2번 인출이 가능합니다.

적금을 가입하기전에 알아야할것은 다른 금융기관 계좌를 만든지 20영업일이 지나지 않은 경우 계좌개설이 되지 않습니다. 적금 상품이기 때문에 예금자 보호법 적용받아서 원금 + 이자 합해서 5000만원까지 보호가 되는 상품입니다. 뭐 걱정 아예할것 없을것 같습니다.

요즘같은 저금리시대에 말도 안되는 금리로 주는 상품이기에 해당 조건에 맞는다면 꼭 신청해볼 적금이 아닌가 싶습니다.

요즘 코로나가 사람 여럿 잡는것 같습니다. 원래는 취업을 했어야 할 사람들이 취업을 하지 못하고, 또 자영업자들은 여럿 폐업해서 동네 나가보면 다 폐업딱지가 붙어 있습니다.

저 또한 그럴일이 없었는데 돈이 부족해서 돈을 갑자기 빌려본적이 있었습니다. 큰돈도 아닙니다 겨우 몇백만원인데 막상 그 돈이 아쉬워지는 순간이 오게 됩니다.

그럴때에는 결국 돈을 빌려야만 합니다. 하지만 지금 당장 급하다고해서 아무데서나 빌릴수는 없죠? 소액이라고 우습게 보다가는 큰코다칠 수 있습니다. 

여러가지 금융상품을 한번 비교해보시고 나의 현재 조건에서 가장 유리한 상품을 골라야합니다. 다행히도 모바일 소액대출 상품들은 "소액"이기 때문에 이 조건 자체가 조금 널널한 편입니다.

모바일 소액대출에서 이 "소액"의 기준은 300만원 까지입니다. 즉 대충 한도가 300만원까지라고 생각하시면 됩니다. 에게 얼마 안되네? 라고 생각하지만 갑자기 돈이 필요하신 분들에게는 유용하게 쓰일 수 있고 한두달치 생활비정도는 충분히 쓸수 있는 금액입니다.

대신 300만원이 가진 장점이 있는데, 바로 내가 지금 학생이나, 직장이 없거나, 주부라도 괜찮다는 것입니다. 그이유는 300만원까지는 금융법상 소득을 따로 증빙하지 않아도 됩니다. 

그러나 300만원이 넘어가게 되면 상환능력을 꼭 보도록 금융법에서 지정하고 있기 떄문에 300만원 이하까지는 내가 신용등급이 낮더라도, 혹은 금융거래 이력이 없거나 무직자여도 간편하게 신청이 된다는 뜻입니다. 

1) 상품특징

요즘 가장 핫한 복잡한 서류제출 X 지점방문 X 오직 인터넷도 모바일로만 가능한 곳이 바로 카카오뱅크입니다. 카카오 뱅크에서 하는건 정말 간단한데 이미 가입만 되어있다고 가정한다면 딱 몇분안에 통장에서 인출까지 가능합니다.

신용등급에 크게 영향이 없으면서도 일반 사금융이나 현금서비스보다 훨씬 이자부담이 적습니다.

2) 자격조건

직업소득 관계 없이 신용등급 8등급 안으로 들어오는 만 19세 이상 성인

3) 한도

-300만원

4) 금리

-신용등급에 따라서 연 3.5%~15%까지 비교적 저렴한 금리

5) 기간

-1년 후 원리금 일시상환, 만기 연장 가능

1) 상품특징

복잡한 서류제출 없이 우리은행 모바일 뱅킹 앱 있고 각종 인증만 되어있다면 은행 갈필요 없이 상품 이용이 가능합니다. 가장 큰 상품의 특징은 신용등급을 보지 않는다는 것입니다. 

소득정보나 금융거래 이력이 없는 씬파일러도, 통신비를 지금까지 잘 납부했다면 이용이 가능합니다. 통신사에서 해당 납부이력을 보고 사용합니다. 

2) 자격요건

- 대표통신 3사 SKT, KT, LGU+이용기록이 있을것

- 알뜰폰 사용자 불가

3) 한도

- 300만원

4) 금리

- 최저 연 3.49%~ 

- 우대금리 통신등급 1~2등급 시 0.5%할인

5) 기간

- 1년

1) 상품특징

우리은행 비상금 상품과 상당히 유사한 상품입니다. 특히 신용등급 대신에 통신등급을 본다는 것이 가장 똑같다고 할 수 있고 핸드폰 비대면 무방문 당일 이용이 가능한 상품입니다. 농협이 주거래 은행이시라면 해당 상품을 사용하는게 더 유리합니다. 왜냐하면 우대금리 혜택이 있으니까요.

2) 자격요건

- 대표통신 3사 SKT, KT, LGU+이용기록이 있을것

- 알뜰폰 사용자 불가

- 만 19세 이상 내국인 / 개인회생 파산 기록 없을것

3) 한도

- 300만원

4) 금리

- 최저 연 3.26%~ 

- 우대금리 통신등급 1~2등급 시 0.5%할인

- 우대금리 농협카드 보유시 0.5% 할인 

5) 기간

- 1년

지금 당장 돈이 막 필요할 수 있습니다. 하지만 급하다고 아무데서나 빌리기 보다는 금리 비교는 필수라고 생각합니다. 

오늘 소개드린 상품중에서 자신에게 해당되었을때 정작 금리가 생각보다 비싸게 나올 수 있습니다.

내가 가진 신용등급이나 각종 우대금리 혜택을 적용받느냐 못받느냐에 따라 달라지기 떄문입니다. 가급적이면 우대금리를 최대한 많이 받으셔서 저렴한 상품 이용하시기 바라겠습니다.

커피 전문점에 취업하거나 창업을 준비하고 계시는 분들은 바리스타자격증에 대해서 생각을 많이 하시게 될겁니다.

아무래도 어떻나 경력도 없다면 자격증을 가진 것이 조금 더 취업에 용이하지 않을까 생각하기 떄문입니다.  바리스타 2급자격증이 있고, SCA에서 하는 자격증과 한국 커피협회의 바리스타 자격증에 대해서 이야기 해볼까합니다.

한국커피협회는 한국에서 가장 공신력있고 규모가 큰 커피 협회입니다. 매달 3000명정도되는 사람이 해당 협회의 자격증을 취득하고 있습니다.

많은 사람들이 알고 취득한 자격증입니다. 이 바리스타자격증 뿐만 아니라 커피지도사, 워터소믈리에, 티마스터 자격증이 있습니다.

한국커피협회 자격증은 2급자격증을 취득한 이후에 1급 시험을 볼 수 있는 자격이 주어집니다. 

2급 자격은 필기와 실기로 나뉘어져 있습니다. 2급은 한국커피협회에서 발간한 책이 있고 이안에 주어진 책이 있습니다 그 안에서 내용이 나옵니다.

실기시험도 마찬가지로 한국커피협회에서 지정한 고사장에서 치르게 됩니다. 만약에 자격증취득을 위해서 학원을 다닌다면 여기서 지정한 고사장이 학원인 경우도 많이 있습니다. 그러면 조금더 빨리 신청을 해야 내가 연습한 곳에서 실습을 할 수 있습니다.

한국커피협회 바리스타 자격증은 조금 비쌉니다. 88000원정도 합니다. 아무래도 국가에서하는게 아니라 협회에서 

협회에서 학원을 찾아가서 수업을 받게됩니다. 학원별로 수업비는 따로됩니다. 독학도 상관없습니다. 하지만 지정된 날짜와 지정된 장소에서 받아야합니다

SCA는 Specaility Coffee Association의 약자입니다. 국제적인 커피협회의 자격증입니다 한국커피협회가 국내에서 가장 크다면 SCA협회는 세계적으로는 가장 큰 커피관련협회입니다. 바리스타 세계대회도 진행하고 있습니다. Q-grader 커피품질평가사 자격증 또한 이 SCA산하의 단체에서 발급하는 자격증입니다.

SCA자격증은 브류잉, 바리스타 스킬, 그린커피, 로스팅, 센서리 이렇게 5가지 과목으로 구성되어 있습니다. 각각의 과정마다 Foundation (초급), Intermediate (중급), Professional (고급)으로 구성되어 있습니다. 

각각의 과목마다 정해진 학점이 있고 이학점을 100학점까지 이수하면 따로 SCA의 학위까지 나오게 됩니다. 

1) 지정머신

이 둘의 가장 큰 차이점은 지정 머신이 다릅니다. 한국 커피협회의 자격증은 지정된 머신이 딱 있습니다. 하지만 SCA는 지정된 머신이 없습니다. 보통은 연습한 커피 머신으로 실기를 보게됩니다

2) 장소

한국 커피협회는 어디에서 배우던지 지정된 날짜와 장소에서 시험을 봐야합니다.

SCA는 공식적으로 교육받은 장소에서 시간 구애 없이 시험을 볼 수가 있게됩니다. 

3)커리큘럼

한국커피협회의 장점은 커리큘럼이 어느정도 동일하고 편차가 적다는 것입니다. 그리고 대부분 머신을 다루는 방법에 초점이 맞춰져 있습니다. 

하지만 SCA는 자격증을 발급할수 있는 강사의 역량에 따라서 얻어갈 수 있는것이 다릅니다. SCA의 경우는 분쇄도에 따른 맛, 그리고 조금더 커피에 대한 이해도를 올리기 위한 것에 초점이 맞추어져 있습니다. 

4) 학원비용

한국커피협회는 가격도 어느정도 비슷하고 조금 저렴해졌습니다. 

SCA의 경우에는 가격이 천차만별입니다 

바리스타 자격증과 관련된 이야기를 오늘은 좀 해볼까합니다. 

바리스타 자격증 실제로 반드시 필요한 것은 아닙니다. 커피 관련 자격증은 국가 공인이 아니라 사단법인과 같은 민간 자격증입니다. 2급 바리스타의 자격증은 어렵지 않다고 합니다. 많은 분들이 땄기에 흔한 자격증이기도 하기 때문입니다.

그래서 바리스타 자격증이 꼭 취직하거나 창업하는데 그렇게 중요하지는 않습니다. 하지만 아무것도 모르는 상태에서 커피를 입문하는데에는 도움이 된다고 합니다.

좋은 학원에서는 좋은 카페에 소개해서 소개해서 일을하게 되는 경우도 많이 있다고 하고 초기에 슼리과 커피에 대한 이해를 늘리고 싶으신 분들이라면 한번 알아보시면 좋겠습니다. 

유상증자에 대해서 들어보신적 있으신가요? 따로 무상증자 유상감자까지 이야기하려고 했지만 유상증자라는것이 꽤 복잡한 개념이기 떄문에 유상증자에대해서만 이야기해볼까합니다.

증자라는 것은 말 그대로 자본금을 증가하는것을 뜻합니다. 왜늘릴까요? 바로 자본금이 필요하기 떄문입니다. 

자본금 = 액면가액 x 주식수 입니다.

 주식수를 늘려서 자본금을 늘리겠다는 뜻입니다. 증자를 요약하자면 해당 회사가 돈이 필요하다는 뜻입니다. 회사가 새로운 사업을 하기위해서 어떻게 필요한 돈을 만들까요?

1) 채권을 발행한다.

2) 은행에서 대출을 한다

3) 주식을 늘려 자본금을 늘린다.

이렇게 3가지 방법이 있습니다. 그런데 채권발행과 은행에서 돈을 빌리는 것은 원금과 이자상환에 대한 부담이 있습니다. 그래서 상장회사의 경우에는 주식수를 증가해서 자본금을 늘리는것이 아주 효육적인 방법입니다.

유료로 주식을 주니 돈을 달라는 것이고 새롭게 주식을 발행해서 주주에게 파는 것입니다. 대신 현재 주가보다는 조금더 저렴하게 주게됩니다. 보통은 2~30%정도 저렴하게 주게 됩니다. 

유상증자의 방법은 4가지가 있습니다. 다음과 같은 방식으로 진행합니다

1) 제3자 배정방식

2) 우선 공모방식

3) 주주 배정 공모방식

4) 일반공모방식 

오늘의 주제인 유상증자가 주가에 미치는 영향을 보자면 이 다음과 같은 방식에 따라서 다 달라지게 됩니다. 

기존주주가 아니라 특정 제3자인 기업이나 기관을 신주의 인수자로 정하는 유상증자 방식입니다. 수많은 개인에게 할인해서 파는 경우보다는 기업이나 기관에게 파는 경우가 더 많습니다.

개인이 아닌 기업이나 기관이 주가상승으로 인한 차익을 실현하기 위해서 참여하는 것입니다. 유상증자를 하는 방식중에서 향후 주가 상승 가능성이 가장 높은 방식입니다. 단기적으로 호재인 경우가 많습니다.

주주 우선공모방식은 오직 기존 주주만을 위한 공모방식입니다. 기존 비율보다 더 많은 청약이나 더 적은 청약도 가능하지만 주주가 아닌 사람을 참여할 수 없습니다. 안좋은 점은 기존 주주들이 기업에서 원하는 만큼 주식 청약이 불가능할 수도 있습니다. 

그나마 주주친화적인 정책입니다. 주가에 영향을 미칠수도 있습니다. 중요한건 원하는 자본금만큼 들어왔을때에는 향후 주가 상승이 있을 수 있지만 반대로 원하는 자본금만큼 들어오지 않는 경우 떨어지는 경우가 대다수입니다. 

상장회사가 신주를 발행해서 기존 주주들의 지분 비율에 따라 배정하는 방식입니다. 증자를 통해서 발행하는 신주의 인수권은 기존 주주들이 우선적으로 배정을 받지만, 기존주주가 청약을 다 안하면 자금조달에 문제가 생기기 때문에, 이 부족분에 대해서 신주 인수권을 일반 사람들을 대상으로 공모를 하게 됩니다. 

하지만 이 주주가 이 종목을 다 매수 안한다고 한다면 현재 가지고 있는 주주가 부정적으로 생각하다는 것 때문에 주가가 떨어질 가능성이 높습니다. 기존보다 2~30% 싸게주는대도 청약을 안하는데는 다 이유가 있기 떄문입니다. 

운영자금의 자금용도라면 단기 악재일 가능성이 있고 시설투자나 R&D투자 기업인수라면 중장기적으로 좀 더 지켜봐야 겠습니다.

이건 기존의 주주를 무시하는 행위라서 기존 주주의 신주인수권을 침해하는 행위로 봐서 많은 반대를 받게되는 거입니다. 기존 주주들도 참여할수는 있지만 기존 주주들의 가격보다는 더 저렴하게 판매하게 되는 것입니다. 

기존 주주들이 아닌 일반사람들을 대상으로 하는 방식이기에 아무래도 호재라기 보다는 일반적으로 아예 악재일 가능성이 높은 방식입니다. 

유상증자가 악재다 이런말이 많이 있습니다. 하지만 유상증자도 다 같은 유상증자가 아닙니다. 방법에 따라서 주가에 호재가 될수도 있고 악재가 될수 있습니다. 마지막에 설명드린 일반공모방식의 경우 보통 악재인 경우가 많습니다.

주주배정 공모방식이나 주주우선 공모방식의 경우에는 기존 주주가 다 청약을 신청하거나, 회사가 원하는 자본금만큼 증자된다면 향후 주가가 상승할 수 있지만, 그렇지 않은경우 하락할 경우가 많습니다.

첫번째로 말씀드린 제3자 배정방식에서 아예 어떤 기업이나 투자처를 받아놓고 해당 기관에 다 팔기로한 것이라면 주가가 향후 상승할 가능성이 높은 방식입니다.

앞으로 투자중인 유상증자 소식이 나온다면 어떤 방식인지 살펴보고 향후 주가가 어떻게 움직일지 생각해보시기 바라겠습니다. 

고금리 상품을 이용하시고 계신 분들은, 여러건의 채무가 있고 높은 이자에 부채를 가지고 있으신 분들이 대다수입니다.

2019년 작년 기준 다중채무자가 423만명이 넘어섰고 2020년인 올해에는 더 이 인원은 늘어났다고 생각됩니다. 

다중채무자들의 고민은 다 비슷비슷합니다. 고금리를 저금리 상품으로 갈아탈 수 있는 방법이 무엇인가? 라는 생각을 많이 합니다. 

특히 연 20%가 넘거나 가까운 이자를 부담하고 계신 분들이라면, 이걸 10%초반대로만 낮춰준다고 하더라도 월 납입해야할 이자가 많이 줄어들어서 생활이 윤택해지게 됩니다. 

그러기 위해서는 다중채무자 딱지를 떼야만 합니다.

오늘은 다중채무자가 채무들을 통합해야하고 저금리로 대환해야하는지 한번 살펴보도록 하겠습니다. 

채무가 여러곳에 존재하면 불이익들이 있습니다. 이들의 불이익은 다음과 같습니다.

1) 관리하기가 어렵다

다중채무자는 여러건의 채무가 있음으로서 관리하기가 어렵습니다. 대부분이 결재일이 하루로 다 통일되어 있다면 그나마 편하겠지만 금융사마다 결재일이 다릅니다. 

이러다보니 깜빡하고 연체하게 되는 경우가 많습니다. 5일 이내에 해결한다면 그나마 다행이겠지만 이걸 넘기는 경우가 부지기수입니다. 그렇게 되면 신용등급이 떨어집니다. 

2) 신용등급이 떨어진다

앞서서 이야기한 연체가 아니더라도 대출 건수가 많으면 신용등급이 더 하락이 많게 됩니다. 예를들면 내가 1억원짜리 금융상품을 이용한다고 하더라도 건수가 하나인사람과 7천만원만 빌렸음에도 건수가 5건이라고 한다면 신용등급 하락이 더 많습니다.

3) 이율이 비싸다

지금 이야기 나온게 다 결국은 높은 고금리 상품으로 귀결되게 됩니다. 그렇다면 이 다중채무를 어떻게 해결해야할까요?

일단 채무통합을 먼저 해야겠습니다. 여기저기 은행신용상품, 현금서비스, 카드론, 저축은행, 캐피탈 이렇게 나뉘어져 있는 것들을 하나로 다 묶어버리는 것이 편합니다. 

그런데 많은 사람들이 착각하는게 이 채무통합을 하면서 동시에 금리까지 낮아질 수 있을거라는 생각입니다.

슬프게도 현재 금융권에서 채무통합을 하면서 금리까지 저금리로 갈아탈 수 있는 마법같은 상품은 존재하지 않습니다. 특히 1금융권이든 2금융권이든 결국 이자놀이로 돈을 벌어야 하는데 이렇게 싼걸로 갈아태워주면 자기네들도 돈을 못벌기 때문입니다.

어찌되었든 비슷한 금리라고 하더라도 한도를 내어서 한꺼번에 갚아버릴 수있다면 신용등급이 올라가게 됩니다. 일단은 이용하고 있는 "건수"가 줄어들면서 신용등급에 긍정적인 영향을 미치기 때문입니다.

그리고 이 올라간 신용등급을 바탕으로 다시금 저금리로 갈아타야하는 것입니다.

그런데 문제는 지금 가진 채무금액만큼 금융기관에서 돈을 더 빌려줄까요? 이미 채무가 많은데? 아마 안해줄겁니다.  채무들을 묶어주면서도 다시 저금리로 만드는 곳이 통대환 업체들이 있습니다. 

통대환업체들은 이런 상품들을 한꺼번에 대신 갚아주고 다시금 빌려서 그 돈을 통대환업체게 갚으면서 수수료를 받는 구조로 되어 있습니다. 

하지만 그렇다고 하더라도 아무나 할 수 있는게 아닙니다. 다시금 은행에서 돈을 빌리는데 자격요건이 필요하기 떄문입니다.

특히 연봉보다 많은 채무가 있는 다중채무자 분들은 1년 이상 재직을 해야합니다. 그리고 연봉의 200%이상 되는 금액의 다중채무를 해결하기는 쉽지 않습니다. 관련된 내용은 아래 링크에 따로 걸어두었습니다. 

저금리로 갈아타지 않더라도 아직 내가 신용등급이 괜찮다면 은행에서 이용할 수 있는 2금융권 채무통합론을 먼저 이용해야합니다. 금리는 낮아지지 않더라도 건수를 먼저 줄여서 신용등급을 먼저 올려야 합니다. 

그리고 이 높아진 등급을 가지고 다시 저금리로 갈아타는 방법이 있겠습니다. 월납입금을 줄이고 관리도 편하게 만들면서 다중채무자 분이라면 일단은 내 포트폴리오를 심플하게 해줘야 할 필요가 있겠습니다.

돈을 최대한 아끼시면서 가진 빚들을 하나씩 정리해주는 것을 추천드립니다. 돈을 쓸때는 쉬워도 갚을때 상환이라는게 보통 어려운 일이 아닙니다. 

하지만 다들 꼭 갚으셔서 저금리로 높은한도로 항상 높은 신용등급을 유지하시기 바라겠습니다. 

최근에 세법이 많이 바뀌면서 체계를 이해하기가 더더욱 어려운것 같습니다. 게다가 주택이 아닌 분양권의 경우 더더욱 어려움을 많이 갖고 계십니다.

부동산에 관심을 가지신 분들은 또 이 부동산 관련 세금에 대해서 많이 고민을 하시게 됩니다. 생각보다 내가 투자해서 얻을 수 있는 수익이 이 세금적인 부분때문에 줄어들 수 있기 때문입니다. 한번 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

분양권과 일반주택의 세금 체계가 다르기 때문에 많이들 혼동을 하십니다 .분양권은 주택이 아니라 장래에 주택이 주어지면 들어갈 수 있는 권리일 뿐입니다. 그말은 엄연히 주택은 아니라는 것이기 떄문에 취득세와 양도소득세가 달라집니다. 

분양권 취득세 : 분양권 취득 당시가 아니라 실체가 있는 아파트가 되었을때 납부 의무가 발생합니다.

분양권 양도소득세 : 주택은 2년 이상 보유하면 비과세 혜택이 주어지지만 분양권 상태에서는 아무리 오래 보유해도 비과세 혜택이 주어지지 않습니다. 

이정도 개념을 짚고 나가야합니다.

분양권 취득세율은 얼마가 적용될까요? 현재 개정되어서 실시되고 있는 취득세율은 분양권 역시 주택으로 보고있습니다.

과거에는 분양권을 주택으로도 보지 않았으나 언제부터는 주택으로 보고, 어떤때에는 중과세 대상으로 적용되었습니다. 그래서 내가 "언제" 분양권을 가지게 되었느냐에 따라서 앞서 설명한 취득세와 양도소득세 적용이 달라지게 됩니다

2019년 12월 3일 이전에 분양권을 계약한 경우 최초계약일부터 3년 이내에 취득할 경우에는 주택수와 상관없이 주택가액에 따라서 1~3% 취득세가 적용됩니다. 작년까지 최초계약한 분양권은 중과세도 안하고 주택수로도 보지 않습니다.

2020년 7월 10일 이전에 계약한 경우에는 최초계약일부터 3년이내 취득해야한다는 조항은 사라졌습니다. 하지만 주택수에 포함되기 시작합니다. 대신에 중과세 대상은 아닙니다. 그러나 이때에는 3주택까지는 1~3%의 취득세가 됩니다. 4번째 주택이라면 4%입니다.

2020년 7월 10일 이후부터 취득한 주택의 경우는 최초계약일 3년 이내 취득조항은 없습니다. 그러나 주택수에도 포함되고 중과세 대상이기도 합니다. 그러다보니 2주택부터 8%의 취득세를 내줘야 합니다. 해당 지역이 비규제 지역이라면 2주택까지는 1~3%가 적용됩니다. 

분양권 양도세에 대해살펴보겠습니다. 분양권 양도세는 이전 규정에 비해 세금이 많이 늘어났습니다. 이전까지는 분양권은 양도세 부과세가 되지 않았지만 2년 이상 보유하면 양도차익에 비해 적은 세금을 부과했습니다.

하지만 이번에 개정되면서 부터는 2년 이상을 보유해도 일괄적으로 양도차익의 1년미만 70% 2년미만 60% 2년 이상도 60%를 적용하게 됩니다. 

2021년 6월까지 양도세 중과세는 유예되고 있습니다. 지금 보유한 분양권을 2021년 6월 전에 매도하게 된다고 한다고 가정해보겠습니다.

중과세유예기간 매도시

분양가가 예를들면 4억에 프리미엄이 2억이 붙었습니다.

2년후에 매도한다고 생각하겠습니다.

나쁘지 않습니다. P가 2억 붙었는데 - 6226만원이면 1억 3774만원으로 나쁘지 않은 수익이 되겠습니다.

중과세 적용 이후 매도시

2억 프리미엄 붙어도 세금 양도세 내고나면 6800만원밖에남지 않는 것입니다. 이외에 기타경비 따지고 나면 크게 남지 않으니 수익률이 떨어지게 됩니다. 

그래서 많은 분양권 투기 물량들이 앞서 이야기한 2021년 6월 이전에 처분될 가능성이 높습니다. 그떄 가격이 조금 떨어질 가능성이 있으며 이후에는 당분간의 거래절벽이 이어지지 않을까 싶습니다. 

내가 분양권을 언제 취득했느냐에 따라서 세율이 달라지게 됩니다. 앞으로 분양권을 가지고 프리미엄 받고 파는게 거의 불가능해지게 된 것입니다. 그만큼 투기수요가 많이 줄어드는 대신에 실수요자들을 위한 대책이라고 생각합니다.

여러 주택을 가지신 분들이라면 아무래도 얼마만큼의 세금을 내느냐에 따라서 수익률이 크게 달라질것으로 보입니다. 가급적이면 2021년 6월 이전에 매도하는것이 더 낫지 않을까 생각하게 됩니다.

돈을 빌린사람을 채무자라고하고 돈을 빌려준 사람을 채권자라고 합니다. 채무자가 채권자에게 돈을 빌렸는데 채무자가 빌린돈을 갚지 않으면 어떻게 될까요? 

그렇다면 돈을 빌려준 사람은 법적으로 돈을 받아야 합니다. 그리고 이것을 정당한 권리로 받게 만드는 방법이 있다면 그것이 바로 가압류입니다. 

가압류를 통해서 채무자가 가진 집이나 토지 그리고 자동차와 같은 재산을 함부로 처분하지 못하도록 묶어두게됩니다. 나중에 이 것을 처분을 해서라도 돈을 갚게 만드는 것이 바로 이 가압류라는 것입니다. 

오늘은 가압류 절차와 가압류를 해지하는 방법에 대해서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

법원에 가압류 신청을하고 채권보전의 필요성을 소명한다면 법원이 가압류 결정을 내리게 됩니다. 가압류 결정이 시작되면 채무자는 다른 사람에게 가압류된 재산을 팔아서 처분한다고 하더라도 채권자가 가압류를 압류로 추심명령을 받으면 처분한 채무자의 재산을 가져갈 수 있습니다.

이러한 가압류는 채무자가 재산이 있음에도 돈을 갚지 않고, 다른사람에게 빼돌려서 돈을 안갚으려는 것을 방지하려고 만든 제도입니다. 가압류신청재판부는 가압류 신청을 채무자에게 알리지 않고도 가압류 여부를 결정합니다.

가압류는 채권자만 신청해도 증명이 아닌 소명만 해도 결정되어서 종종 결정되는데 나중에 채권자의 채권이 아니면 채무자에게 손해배상을 해야하기 때문에 신중하게 채권자도 신청해야합니다.

관할 법원에가서 신청서를 작성해야합니다. 채권자나 채주마 주소지의 법원에서 가능합니다. 법원 민사 신청과의 접수계에서 신청서를 작성해서 접수하시면 시작이 됩니다.

앞서말한것처럼 채권자가 신청한 신청서와 첨부된 소명자료로만으로도 재판이 시작됩니다. 가압류 절차를 심사하는데 있어서 채권자의 피보전권리가 없거나 소명자료가 부족하면 신청서가 기각됩니다.

심리를했는데 가압류 신청이 필요하다고 판단되면 반대로 채무자의 손해를 담보하기 위한 채권자 담보제공을 명하게 되게 됩니다. 

이 담보는 채무자의 재산을 압류하면서 채권이 없는데 하는 경우 보증금으로법원이 가지게 됩니다. 

보통 부동산은 청구 채권액의 10%를 걸어야하고, 채권가압류는 20%~40%, 유체동산 가압류는 80%까지 걸어야 합니다. 1억원의 채권을가지고 부동산을 가압류한다면 1억원 채권액의 10% 1000만원을 담보로 걸어둬야합니다. 

이렇게 되면 채권자가 담보제공 명령서를 받게 됩니다. 명령서에 있는 현금 혹은 보증보험 증권을 제출하게 됩니다.  신청서에 문제가 있다고 하면 보정명령이라고 해서 수정할 수 있는 기간을 주고 이 안에 수정해야합니다.

보증보험 회사에서 증권을 구입해서 현금공탁은 지정 은행에 공탁금을 납부하면 되고 인터넷으로도 신청이 가능합니다. 

부동산 가압류의 경웅에는 부동산 위에 가압류 등기를 해야합니다. 청구채권 금액의 0.2%의 등록세와해당 세액의 20%를 또 교육세로 납부해야합니다. 예를들면 1억원의 채권이 있다고 한다면 0.2%인 20만원이 등록세로, 또 여기에 20%인 4만원이 교육세로 납부되게 되고 이걸 낸 영수증을 법원에 제출하면 됩니다. 

앞서 말한 5가지 절차가 다 끝났으면 법원에서는 가압류를 결정하게 됩니다. 법원이 가압류 결정이 되게되면 채무자가 재산을 팔게되더라도 그 재산에 대한 

가압류를 해지하는 방법은 두가지가 있습니다

1) 채권자가 스스로 해지

2) 채무자가 하는 방법

1) 채권자가 채무자로부터 돈을 받거나 한다면 이 가압류를 해지하게 됩니다. 직접 가압류를 발령한 법원에 가압류 신청 취하 집행해제 신청서를 제출하면 신속하게 해지됩니다.

2) 채무자가 하기 위해서는 복잡한 부분이 많습니다. 가압류 취소신청서를 법원에서 제출하게 됩니다. 채무자의 승소판결로 끝나야하며 가압류취소판결이 선고되면 가압류법원이 직권으로 등기소에 말소촉탁을 하게 됩니다. 

가장 깔끔한건 채무를 변제하게되거나 그에 상응하는 담보를 제공하면 가압류가 취소됩니다.

또한 3년 이내 본인 소송을 제기하지 않으면 사정 변경을 이유로 가압류 최소가 가능합니다. 가압류 이의신청에서 승소한다면 가압류가 취소됩니다. 

마지막 방법은 개인회생을 신청을 하면 가압류 취소가 가능합니다. 개인회생신청을하고 인가결정을 하게 되면 대부분 가압류가 취소됩니다. 집이 경매로 넘어가더라도 개인회생 중지명령으로 경매도 중지가 가능합니다. 개인회생으로 면책결정이 되면 가압류가 해제됩니다.

수도권에는 거의 없어졌지만 지방으로 내려 가다보면 여전히 오래된 주택들중에서 건물이 등기가 안된 주택들이 많습니다. 이런경우에는 나중에 무허가 건물이라고 해서 건물로 인정도 못받고 벌금까지 맞게 되는 경우가 됩니다. 하지만 이러한 미등기건물과 무허가 건물 구제가 가능할까요?

오늘은 미등기건물의 소유권 보존등기와 무허가 건물의 양성화에 대해 알아보도록하겠습니다.

미등기건물의 소유권 보존등기 절차에 대해 먼저 살펴보겠습니다. 건물의 보존등기는 최초에 건축주가 건물 완공을 하고 나면 건축물 대장에 현황을 기재하고 건물 보존등기를 하는 것이 원래의 절차입니다.

그러나 취득세를 내기 싫고 등기비용을 안내려고 최초의 건축주가 소유권 보존등기를 하지 않는 경우가 종종 있습니다.

일단 이것도 문제지만 소유권보존등기를 하지 않으면 건물을 팔 수가 없습니다. 건물의 소유권을 이전하려고 할때 문제가 불거지게 됩니다. 사는 사람이나 파는사람이나 문제가 생깁니다.

문제는 건물의 보존등기는 최초의 건축주만 가능하기 때문에 새롭게 건물을 산 "매수자"의 경우에는 건물 보존등기가 불가능합니다.

그래서 건물소유자 상속인 명의로 소유권 보존등기가 끝나야 나중에 매매하더라도 분쟁이 생기지가 않습니다. 

일단은 늦었더라도 세금을 내고 최초 건축주가 관청 담당에 가서 보존등기를 한 이후에 매매를 해야합니다. 그리고 매수자라도 현재 이 건물이 보존등기가 되었는지 살펴보고 되지 않았다면 당연히 최초건축주에게 요구해야합니다.

소유권 이전등기청구 솧송을 통해서 미등기건물을 매수한 매수인이 소송을 제기해서 소유권 이전등기를 할 수가 있습니다.  매매계약 체결과 매매대금 지급 사실을 입증하면 대부분 승소하게 됩니다. 

처분제한의 등기촉탁을 통해서 직권보존등기를 하는 방법도 있습니다. 하지만 이런 법적 수단을 사용하기보단 서로 협의를 통해서 완만하게 협의하는게 좋겠습니다.

무허가 건물을 등기하는 방법에 대해서 자세히 알아보겠습니다. 해당 무허가 농가주택이 지어진게 1988년 10월 이전에 존재했으며 건축법 위반사항이 없다면 등기할 수가 있습니다. 

88년 이후라면 무허가 건물은 크게 2가지 종류가 있습니다

1) 건축물 대장도 없고 건물에 대한 등기도 없는 경우 (무허가건물)

2) 건축물 대장은 있으나 건물 등기가 안되어 있는 경우 (미등기건물)

첫번째의 경우에는 건축법에서 정한 요건을 구비해서 시/군/구청에 등재를 신청하면 됩니다.

그러나 이 절차가 워낙에 복잡하고 또 건축물대장을 등재하면서 앞서 얘기한 건축법이 정한 요건을 충족시키기 위해서 손봐야 하기에 비용도 상당히 많이 들게 됩니다. 

오래된 건물에 현재 건축법을 적용해서 전기, 가스, 주차장, 수도배관과 같은 공사를 진행해야하기 떄문입니다. 

1번째의 경우 그냥 무허가로 살든가 아예 부수고 새롭게 짓는게 더 저렴하게 먹힐 수가 있습니다. 

두번째의 경우는 조금더 수월하게 진행되게 됩니다.

건축물 대장을 가지고 있다면 납세같은걸 계속 했으니 등재만 신청하면 되는데 건축물 대장까지 없었으면 지금까지 안낸 세금을 다 내야하기 떄문에 지연과태료까지 납부해야합니다. 

2014년 1월 14일부터 2015년 1월 16일까지 특정건축물 정리에 관한 특별법이 시행되었습니다. 이같은 특별법이 추가로 진행될 가능성도 있습니다. 

특정건축물 정리에 관한 특별법은 건축법에 따른 허가나 신고를 받지않고 무단신축된 건물과 허가나 신고를 한 이후 건축법 사용승인을 받지못한 건물들을 신청을 받아서 심의한 이후에 사용승인이나 건축물 대장에 등재시켜주었던 특별법이었습니다.

당시 특정건축물 정리에 관한 특별법은 다음과 같습니다

가) 무허가 무신고주택 무단주택 대수선 주택

1) 건축법을 위반한 주거용 건축물 중 하나에 해당되는 경우

- 단독주택 : 연면적 165㎡ 이하

- 다가구주택 : 연면적 330㎡ 이하

- 다세대 주책 : 전용면적 85㎡ 이하 

나) 양성화 적용 제외 지역 및 타 법률위반 제외

다) 타법령상 제한구역 및 부지중 아래 사항 제외

- 도시계획시설부지

- 군사시설 보호구역

- 접도구역

- 정비구역 

- 보전 산지

무허가 건물과 미등기 건물 등기방법에 대해서 알아보았습니다. 등기가 되어 있지 않다고 하더라도 부동산을 사고 팔수는 있습니다. 그러나 미등기건물을 보유하게 되면 재산권 행사나 대출에 제약이 있을수 밖에 없습니다.

여기에 매매시 세금납부시에도 양도세가 70%나 되는 불이익이 있습니다. 매매를 하기전에 부동산 전문가들과 상담해서 더욱 안전한 거래를 하시기 바라겠습니다.